Рейтинг: 5.0/5.0 (1915 проголосовавших)Категория: Бланки/Образцы
Ошибочно полагать, что переуступка пая представляет собой один из способов купли-продажи недвижимости. Этот способ позволяет только изменить одну из сторон договора, заключаемого со строительной компанией.
Из этого следует, что новый покупатель, внося денежные средства по соглашению, получает права и соответствующие обязанности, им предусмотренные.
К таким правам можно отнести требование передачи жилой площади в использование, а к обязанностям – выплату денежных средств по договору, если предыдущей стороной они были внесены не в полном объеме.
Что это такое?Переуступка права на квартиру подразумевает выплату средств покупателем в соответствии с положениями уже существующего договора.
Если одна из заключавших его сторон по определенным причинам не может владеть недвижимостью, она не может её реализовать, поскольку строительные работы не окончены, нет свидетельства собственности, возможно, выплачена не вся сумма за объект.
В такой ситуации заключается договор переуступки. в соответствии с которым новый покупатель приобретает права не на квартиру, а на договор.
Он может требовать исполнения обязательств строительной компании, главным из которых является передача квартиры в использование.
Что проверить?Если вы уверены, что строительная компания не подведет вас (не станет банкротом, не остановит строительные работы и др.), то необходимо приступать к оформлению договора.
Для этого нужно проверить несколько моментов:
Если вы согласились на переуступку пая, то должны осознавать – полноправным владельцем удастся стать только после его оплаты.
Это можно сделать до окончания строительства или после сдачи дома в использование.
В ЖСКВ практической деятельности сделки с ЖСК встречаются нередко, несмотря на то, что большинство юристов пытаются добиться признания их неправомерными.
Чтобы попасть в кооператив, необходимо вступить в общее собрание.
Для этого необходимо выполнить несколько условий:
Даже если за пай полностью выплачена его стоимость, то он фактически не передается по соглашению, поскольку паевой взнос возвращается тому пайщику, который принял решение о выходе из кооператива.
Затем он повторно вносится новым пайщиком, вступающим в ЖСК. Важно, что даже при выходе из кооператива не возвращают вступительный взнос, а также взносы.
Получается, если затронут вопрос о переуступке пая в жилищно-строительной компании, то его необходимо предварительно согласовать с руководителем.
Оформление документов должно производиться только через кооператив.
Другому физлицуПереуступка прав на пай другому физическому лицу может заключаться с ДДУ на основании ФЗ № 124 .
В соответствии с ним дольщик, подписавший соглашение, может требовать передачи недвижимости в установленные сроки.
Если он заключит договор цессии с другим лицом, то ему переходит право действовать в этом порядке.
Между родственникамиЕсли договор заключается между родственниками, то процедура осуществляется бесплатно.
Однако для подтверждения родственных связей, наряду с общим пакетом документов, потребуется предъявить документальное подтверждение.
Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме самостоятельно? Пошаговая инструкция тут .
ОформлениеПорядок оформления договора переуступки будет зависеть от одного фактора – полностью ли была внесена сумма за квартиру.
Если это так, что при подписании соглашения продавцу необходимо только отдать права в соответствии с основным договором.
В соответствии с ГК РФ при этом не потребуется уведомлять строительную компанию, чтобы получить её разрешения. Достаточно оповестить об этом в письменной форме.
Направление уведомления – важный шаг. После отправки через несколько дней проверьте его получение строительной компанией, сохраните доказательства отправления.
Иначе в последующем застройщик может утверждать, что ему не было известно о переуступке.
Если первый покупатель не внес всю сумму, то второму переходят не только права, но и обязанности по выплате. В такой ситуации обязательно нужно получить согласие от строительной компании.
Оно должно быть выдано в письменной форме с подписью руководителя.
Как происходит оформление:
Одним из этапов оформления является проверка задолженностей, которые могут остаться за продавцом. Это можно уточнить в строительной компании.
Это важно, поскольку при просрочке платежей набегают не только пенни. Застройщик, если покупатель два месяца не вносит платежи, имеет право отказаться от своих обязательств.
ДокументыК числу документации, которая потребуется при переуступке прав, относится:
Образец договора переуступки пая обычно включает в себя практические все положения и пункты из основного соглашения.
В тексте обязательно перечисляются:
Переуступка прав на пай облагается НДФЛ. размер которого составляет:
Нормы НК РФ предусматривают два пути, на основании которых можно снизить ставку:
До 31 апреля года, следующим за тем, в котором был получен доход, необходимо в органы налоговой службы сдать декларацию, заполненную в соответствии с формой 3-НДФЛ.
Она оформляется с принятием во внимание имущественного вычета либо остаточной разницы между продажей и покупкой.
К ней необходимо приложить ксерокопии документации, подтверждающей право на снижение суммы налога.
Нужен договора переуступки права аренды нежилого помещения? Смотрите здесь .
Как составить договор переуступки прав собственности на квартиру? Подробная информация в этой статье .
Как исключить риски?Чтобы исключить основной риск – потерю денежных средств, необходимо тщательно отнестись к выбору ЖСК и строительной компании, которая занимается реализацией недвижимости по этой схеме.
Нужно обратить внимание на его репутацию, поговорить с людьми, уже купившими квартиры.
При заключении договора обязательно включите в него положение, касающееся возврата денежных средств, если на собрании кооператива вас не примут.
Но даже в этом случае в дальнейшем могут возникнуть проблемы.
Чтобы этого не случилось, рекомендуется изначально получить протокол собрания, подтверждающий согласие его членов на ваше вступление, и уже после этого осуществлять расчеты.
На видео об уступке прав на недвижимость
Как оформить перерасчет за коммунальные услуги Даже перерывы в предоставлении услуг. СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ. Пособие для риэлтора Агентства Недвижимости. В.В. Ткаченко, В.А. Уважаемые покупатели жилых/нежилых помещений в построенных и строящихся жилых комплексах.
Здравствуйте. Хочу приобрести квартиру по переуступке в ЖСК, застройщик говорит что все. 13,50% годовых — при приобретении апартаментов, путем участия в долевом строительстве объекта (в том числе по договору цессии) по 214-ФЗ. Типовые документы, бланки, образцы договоров и заявлений. Учредительский договор о создании на паевых началах коммерческого банка отпуска для участия в лабораторно-экзаменационной сессии в вузе · Приказ о ответственностью (пример) · Доверенность на представительство в жск. Договор цессии – условия легитимности. в полном объеме не будут исполнены перед застройщиком обязательства по выплате своего пая. Письменная форма договора цессии в равной мере распространяется на случаи Добрый день, действует ли в Вашем доме ТСЖ или ЖК (ЖСК)? проводилось ли.
Авторское право: Авторский договор о передаче исключительных (неисключительных) прав. Договор, договора, договоров, образцы, бланки, формы, продажи, купли, земельного участка с одновременной продажей имущественного пая в Договор уступки права требования (цессии) по договору аренды земельного участка Договор найма жилого помещения физическим лицом у члена ТСЖ. В проекте участвуют только юристы с подтвержденной квалификацией, качество консультаций. Бланки, Образцы, Шаблоны (Рыба) договоров, актов, соглашений Купля-продажа. Договоры купли. Договор денежного займа безпроцентный Управленческий учет. Проблемы организации.
Мы не ожидали что сможем получить бесплатную юридическую помощь! живем в области Бланки, Образцы, Шаблоны (Рыба) договоров, актов, соглашений База Ярославля Недвижимость. Статья 48. Понятие юридического лица Статья. Бланк отчета содержится в прикрепленном файле В этой рубрике: Ведомость учета остатков. Образцы договоров ОБРАЗЕЦ. ДОГОВОР О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ УЧАСТКА В ПОЛЬЗОВАНИЕ НА УСЛОВИЯХ.
Кстати, в этом случае не придется указывать в договоре сумму в 1 000 000 рублей, как договор ПЖСК (Паевой жилищно-строительный кооператив). договор цессии (мать -дочери), 2. согласие застройщика на цессию. Делопроизводство, договор, документ, акт, доверенность, журнал, приказ, заявление. Договор переуступки права требования (цессия);. - предварительный 5. договор паенакопления в жск предусматривает создание кооператива (ЖСК) будущих жильцов дома и приобретение недвижимости посредством выплаты пая. Данный договор также не Образцы исковых заявлений; Оппоненты. 30 сен 2014 Переуступка пая в ЖСК имеет свои нюансы. В данной простая процедура, в основу которой ложится заключение договора цессии. 18 дек 2013 Покупка пая у члена жилищно-строительного кооператива по договору цессии – процедура, с одной стороны, технически несложная. Если вы просто подпишите договор переуступки пая в ЖСК без одобрения Так, как договор цессии в ЖСК не регистрируется в Росреестре — он остается В шаблон договора перед его подписанием, включить условие, при. 12 июн 2015 Подписание же договора цессии пая в ЖСК просто не влечет за собой Кредитный кооператив Судебные доказательства · Договор. Будет ли законной последующая уступка пая (его продажа) от одного физического и форма которого не противоречат закону, а процедура продажи пая при заключении иных договоров; в соответствующем договоре цессии налоговый вычет при продаже пая жилищно- строительного кооператива не. Какие основные виды договоров, заключаются при покупке квартир в дома, -самая распространенная и законная форма договора, на приобретение права прием в ЖСК лиц, на основании личных заявлений, которые вносят пай Договор уступки права требования (договор цессии). как правило, имеет. Tarefer.ru: заказ диплома, диссертации, рефераты, курсовика Шпора: Шпаргалки по гражданскому.
Порядок оплаты коммунальных услуг регулирует действующий Жилищный Кодекс. Оплата.
18 декабря 2013
Покупка пая у члена жилищно-строительного кооператива по договору цессии — процедура, с одной стороны, технически несложная, а с другой — рискованная и дорогостоящая. Особенно если сравнивать ее с переуступкой прав по договору долевого участия.Приобретение квартиры в новостройке путем переуступки права требования жилья (цессии) — уже давно не экзотика первичного рынка, а, напротив, дело довольно распространенное. Правда, большинство подобных сделок касаются объектов, которые реализуются застройщиками по договорам долевого участия (ДДУ).
Просто и понятноС переуступкой ДДУ действительно все обстоит довольно просто. Покупатель и продавец находят друг друга, заключают договор цессии и регистрируют его в управлении Росреестра. Если речь не идет о квартирах, приобретенных в рассрочку или при помощи ипотеки, то разрешения застройщика можно даже не спрашивать. Но лишь в том случае, если в договоре, заключенном с первым покупателем, нет пункта о необходимости платить за согласование переуступки прав.
Когда строительство дома идет по схеме жилищно-строительного кооператива (ЖСК), все гораздо сложнее. Как правило, крупный застройщик сам создает ЖСК и заключает с ним инвестиционный договор (в Петербурге такой способ чаще всего используют компании «ЦДС», «ЛенСпецСМУ», «Лидер групп»). Покупателям же предлагается вступить в кооператив и сразу выплачивать паевые взносы. Полноценным владельцем квартиры пайщик станет сразу же после того, как выплатит полную стоимость пая — это может произойти и через несколько лет после сдачи жилого комплекса.
Собственником квартиры член кооператива может и не стать, если решит переуступить свой пай другому лицу. Отметим: для этого необходимо, чтобы весь пай был уже выплачен (необходимо потребовать соответствующую справку). Сойдясь в цене, покупатель и продавец заключают договор цессии (купли-продажи пая). Однако в отличие от ДДУ такой договор… вовсе не дает права автоматически стать членом кооператива и, соответственно, впоследствии претендовать на получение вожделенной квартиры.
Все дело в том, что процесс выхода и вступления в ЖСК регулируется Жилищным кодексом таким образом, что чисто теоретически покупатель пая имеет шансы, заплатив большие деньги, остаться и вовсе без квартиры. Ведь окончательное решение о выходе из кооператива и вступлении в него нового члена может принять исключительно правление ЖСК.
«Заключение соглашения об уступке прав по договору паевого взноса не является гарантией получения квартиры. Такая схема приобретения недвижимости законодательно никак не урегулирована и в связи с этим влечет больше рисков для приобретателя недвижимости по сравнению с уступкой прав по ДДУ. В соответствии с Жилищным кодексом приобрести недвижимость от ЖСК могут только члены данного кооператива, а уступка пая сама по себе не влечет прием нового пайщика в члены ЖСК и выхода или исключения первоначального пайщика из кооператива. Кроме того, соглашение об уступке пая не подлежат государственной регистрации, в связи с чем не исключена возможность двойных уступок», — предупреждает старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Вера Рябова .
Правда, степень риска все же не стоит преувеличивать. Во-первых, в договор купли-продажи пая можно (и даже нужно) включить пункт о возврате денег в случае отказа во вступлении в ЖСК, а еще лучше производить взаиморасчеты только после того, как согласие правления или общего собрания официально получено.
Во-вторых, крупные застройщики обычно назначают председателем кооператива либо гендиректора, либо одного из топ-менеджеров компании. Таким образом, одновременно с заключением договора цессии продавец пишет заявление на имя председателя правления ЖСК о выходе из кооператива, а покупатель, соответственно, просит то же лицо его туда принять. Как правило, все это происходит прямо в офисе застройщика и положительный ответ (если в порядке все документы) дается немедленно. После выполнения всех формальностей и денежных взаиморасчетов (о них — ниже) покупатель имеет право потребовать свою квартиру. Разумеется, только если пай полностью выплачен, а сам жилой комплекс построен и сдан.
После этого пакет документов, доказывающий право пайщика на получение жилья в собственность, оформляется документально и должен быть зарегистрирован в управлении Росреестра. С собой следует захватить следующие документы: паспорт, квитанцию об уплате госпошлины, справку ЖСК о полной выплате паевых взносов, кадастровый паспорт и копию ордера на квартиру. Закон отводит на регистрацию 18 дней, но из-за различных задержек процесс может занять до четырех месяцев, и такое случается довольно часто, — однако ключи пайщику все равно должны выдать сразу, и он может смело начинать в квартире ремонт.
Застройщики, реализующие жилье по любой схеме, не слишком приветствуют перепродажу прав на еще не построенные квартиры. Девелоперам не нужна лишняя конкуренция. Отсюда и появляются в договорах различные ограничительные меры — комиссии, компенсации за переуступку. Пайщику ЖСК таких препятствий придется преодолеть больше, чем, к примеру, дольщику. И заплатить гораздо больше, чем, скорее всего, планировалось.
В первую очередь речь идет о выплате ЖСК, то есть, по сути, застройщику, так называемой компенсации за подготовку документов. В разных компаниях эта сумма разнится от 35 до 100 тыс. руб. Сколько именно — должно быть записано в уставе конкретного ЖСК. Иногда точная сумма в этом документе не указывается, а используется иная схема: кооператив возвращает физическому лицу, которое выходит из числа членов, все внесенные паевые взносы, но удерживает комиссию (в среднем 10%). Понятно, что эти самые недостающие проценты ему компенсирует приобретатель пая.
Этим траты покупателя могут не ограничиться. Во-первых, некоторые кооперативы (застройщики) требуют выплатить взнос за право вступления в ЖСК (10-15 тыс. руб.). Во-вторых, если дом уже сдан, то нередко требуется «дополнительный целевой взнос по паевому договору» (также 10-15 тыс. руб.). В-третьих, часть застройщиков берет дополнительные деньги за оформление документов без очереди (порядка 10 тыс. руб. можно их и не платить, но тогда придется подождать неделю-две), просят оплатить вперед за четыре месяца услуги ЖКУ (4-5 тыс. руб. если квартира небольшого метража), внести единовременный платеж на оплату услуг консьержа и обслуживание придомовой территории (7-8 тыс. руб. опять же для «однушки»). Наконец, банк за перевод денег на счет застройщика может также взять комиссионные — 3-4 тыс. руб. В сумме получается 45-60 тыс. руб. Только после внесения всех этих денег кооператив выдает справку о полной выплате пая, и можно отправляться за ключами.
Отметим, что довольно часто встречается ситуация, когда квартира после обмера ПИБа получается чуть-чуть больше по площади, чем указывалось в проекте. За это тоже придется заплатить. Например, лишний «квадрат» в однокомнатной квартире в новостройке на окраине города обойдется в 70-80 тыс. а то и во все 100 тыс. руб.
Итого: если владелец пая предлагает купить у него право требования, допустим, однокомнатной квартиры ценой в 3,5 млн руб. и вас эта стоимость устраивает, то нужно быть готовым, что выплаты различных комиссий «потянут» еще на 100-200 тыс. (если повезет, сумма будет несколько скромнее, но вряд ли меньше 50 тыс. руб.). Кроме того, нужно учитывать, что банки не кредитуют переуступку квартиры по договору ЖСК, так как это невозможно сделать чисто технически.
С другой стороны, среди плюсов ЖСК по сравнению с ДДУ — более долгий срок, в продолжение которого вы можете тянуть с подписанием акта приема-передачи квартиры. Если в домах, где квартиры продавались по ДДУ, дольщик обязан стать собственником в течение максимум года с момента сдачи дома (точный срок указывается в договоре), то в кооперативных домах квартира может быть фактически ничьей несколько лет. И пайщик может не торопиться подписать акт приемки для того, чтобы оставалась возможность переуступить пай, а не продавать квартиру (и тем самым, как ему кажется, сэкономить на налогах).
«Поскольку паи членов потребительского кооператива являются имущественными правами их членов, то имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, при их реализации не применяется. А стало быть, обложению налогом на доходы физических лиц подлежит весь доход, полученный налогоплательщиком от такой реализации», — опровергает распространенный миф юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры» Софья Соколова.
Правда, об этом многие пайщики не знают и поэтому не торопятся оформлять собственность на квартиру. Следовательно, на переговоры с продавцом, продажу старого жилья, поиск недостающих денег у покупателя остается гораздо больше времени, и он может не спешить. Если, конечно, на квартиру нет других претендентов.
Ссылка на источник: bn.ru
Текст: Павел Гинёв Фото: Алексей Александронок
Покупка пая у члена жилищно-строительного кооператива по договору цессии – процедура, с одной стороны, технически несложная, а с другой – рискованная и дорогостоящая. Особенно если сравнивать ее с переуступкой прав по договору долевого участия.
Приобретение квартиры в новостройке путем переуступки права требования жилья (цессии) – уже давно не экзотика первичного рынка, а, напротив, дело довольно распространенное. Правда, большинство подобных сделок касаются объектов, которые реализуются застройщиками по договорам долевого участия (ДДУ).
Просто и понятно
С переуступкой ДДУ действительно все обстоит довольно просто. Покупатель и продавец находят друг друга, заключают договор цессии и регистрируют его в управлении Росреестра. Если речь не идет о квартирах, приобретенных в рассрочку или при помощи ипотеки. то разрешения застройщика можно даже не спрашивать. Но лишь в том случае, если в договоре, заключенном с первым покупателем, нет пункта о необходимости платить за согласование переуступки прав .
Когда строительство дома идет по схеме жилищно-строительного кооператива (ЖСК), все гораздо сложнее. Как правило, крупный застройщик сам создает ЖСК и заключает с ним инвестиционный договор (в Петербурге такой способ чаще всего используют компании «ЦДС», «ЛенСпецСМУ», «Лидер групп»). Покупателям же предлагается вступить в кооператив и сразу выплачивать паевые взносы. Полноценным владельцем квартиры пайщик станет сразу же после того, как выплатит полную стоимость пая – это может произойти и через несколько лет после сдачи жилого комплекса .
Собственником квартиры член кооператива может и не стать, если решит переуступить свой пай другому лицу. Отметим: для этого необходимо, чтобы весь пай был уже выплачен (необходимо потребовать соответствующую справку). Сойдясь в цене, покупатель и продавец заключают договор цессии (купли-продажи пая). Однако в отличие от ДДУ такой договор… вовсе не дает права автоматически стать членом кооператива и, соответственно, впоследствии претендовать на получение вожделенной квартиры.
Кооператив всегда прав
Все дело в том, что процесс выхода и вступления в ЖСК регулируется Жилищным кодексом таким образом, что чисто теоретически покупатель пая имеет шансы, заплатив большие деньги, остаться и вовсе без квартиры. Ведь окончательное решение о выходе из кооператива и вступлении в него нового члена может принять исключительно правление ЖСК.
«Заключение соглашения об уступке прав по договору паевого взноса не является гарантией получения квартиры. Такая схема приобретения недвижимости законодательно никак не урегулирована и в связи с этим влечет больше рисков для приобретателя недвижимости по сравнению с уступкой прав по ДДУ. В соответствии с Жилищным кодексом приобрести недвижимость от ЖСК могут только члены данного кооператива, а уступка пая сама по себе не влечет прием нового пайщика в члены ЖСК и выхода или исключения первоначального пайщика из кооператива. Кроме того, соглашение об уступке пая не подлежат государственной регистрации, в связи с чем не исключена возможность двойных уступок», – предупреждает старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Вера Рябова.
Правда, степень риска все же не стоит преувеличивать. Во-первых, в договор купли-продажи пая можно (и даже нужно) включить пункт о возврате денег в случае отказа во вступлении в ЖСК, а еще лучше производить взаиморасчеты только после того, как согласие правления или общего собрания официально получено.
Во-вторых, крупные застройщики обычно назначают председателем кооператива либо гендиректора, либо одного из топ-менеджеров компании. Таким образом, одновременно с заключением договора цессии продавец пишет заявление на имя председателя правления ЖСК о выходе из кооператива, а покупатель, соответственно, просит то же лицо его туда принять. Как правило, все это происходит прямо в офисе застройщика и положительный ответ (если в порядке все документы) дается немедленно. После выполнения всех формальностей и денежных взаиморасчетов (о них – ниже) покупатель имеет право потребовать свою квартиру. Разумеется, только если пай полностью выплачен, а сам жилой комплекс построен и сдан.
После этого пакет документов, доказывающий право пайщика на получение жилья в собственность, оформляется документально и должен быть зарегистрирован в управлении Росреестра. С собой следует захватить следующие документы: паспорт, квитанцию об уплате госпошлины, справку ЖСК о полной выплате паевых взносов, кадастровый паспорт и копию ордера на квартиру. Закон отводит на регистрацию 18 дней, но из-за различных задержек процесс может занять до четырех месяцев, и такое случается довольно часто, – однако ключи пайщику все равно должны выдать сразу, и он может смело начинать в квартире ремонт.
Скрытые проценты
Застройщики, реализующие жилье по любой схеме, не слишком приветствуют перепродажу прав на еще не построенные квартиры. Девелоперам не нужна лишняя конкуренция. Отсюда и появляются в договорах различные ограничительные меры – комиссии, компенсации за переуступку. Пайщику ЖСК таких препятствий придется преодолеть больше, чем, к примеру, дольщику. И заплатить гораздо больше, чем, скорее всего, планировалось.
В первую очередь речь идет о выплате ЖСК, то есть, по сути, застройщику, так называемой компенсации за подготовку документов. В разных компаниях эта сумма разнится от 35 до 100 тыс. руб. Сколько именно – должно быть записано в уставе конкретного ЖСК. Иногда точная сумма в этом документе не указывается, а используется иная схема: кооператив возвращает физическому лицу, которое выходит из числа членов, все внесенные паевые взносы, но удерживает комиссию (в среднем 10%). Понятно, что эти самые недостающие проценты ему компенсирует приобретатель пая.
Этим траты покупателя могут не ограничиться. Во-первых, некоторые кооперативы (застройщики) требуют выплатить взнос за право вступления в ЖСК (10-15 тыс. руб.). Во-вторых, если дом уже сдан, то нередко требуется «дополнительный целевой взнос по паевому договору» (также 10-15 тыс. руб.). В-третьих, часть застройщиков берет дополнительные деньги за оформление документов без очереди (порядка 10 тыс. руб. можно их и не платить, но тогда придется подождать неделю-две), просят оплатить вперед за четыре месяца услуги ЖКУ (4-5 тыс. руб. если квартира небольшого метража), внести единовременный платеж на оплату услуг консьержа и обслуживание придомовой территории (7-8 тыс. руб. опять же для «однушки»). Наконец, банк за перевод денег на счет застройщика может также взять комиссионные – 3-4 тыс. руб. В сумме получается 45-60 тыс. руб. Только после внесения всех этих денег кооператив выдает справку о полной выплате пая, и можно отправляться за ключами.
Отметим, что довольно часто встречается ситуация, когда квартира после обмера ПИБа получается чуть-чуть больше по площади, чем указывалось в проекте. За это тоже придется заплатить. Например, лишний «квадрат» в однокомнатной квартире в новостройке на окраине города обойдется в 70-80 тыс. а то и во все 100 тыс. руб.
Итого: если владелец пая предлагает купить у него право требования, допустим, однокомнатной квартиры ценой в 3,5 млн руб. и вас эта стоимость устраивает, то нужно быть готовым, что выплаты различных комиссий «потянут» еще на 100-200 тыс. (если повезет, сумма будет несколько скромнее, но вряд ли меньше 50 тыс. руб.). Кроме того, нужно учитывать, что банки не кредитуют переуступку квартиры по договору ЖСК. так как это невозможно сделать чисто технически.
С другой стороны, среди плюсов ЖСК по сравнению с ДДУ – более долгий срок, в продолжение которого вы можете тянуть с подписанием акта приема-передачи квартиры. Если в домах, где квартиры продавались по ДДУ, дольщик обязан стать собственником в течение максимум года с момента сдачи дома (точный срок указывается в договоре), то в кооперативных домах квартира может быть фактически ничьей несколько лет. И пайщик может не торопиться подписать акт приемки для того, чтобы оставалась возможность переуступить пай, а не продавать квартиру (и тем самым, как ему кажется, сэкономить на налогах).
«Поскольку паи членов потребительского кооператива являются имущественными правами их членов, то имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, при их реализации не применяется. А стало быть, обложению налогом на доходы физических лиц подлежит весь доход, полученный налогоплательщиком от такой реализации», – опровергает распространенный миф юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры» Софья Соколова.
Правда, об этом многие пайщики не знают и поэтому не торопятся оформлять собственность на квартиру. Следовательно, на переговоры с продавцом, продажу старого жилья, поиск недостающих денег у покупателя остается гораздо больше времени, и он может не спешить. Если, конечно, на квартиру нет других претендентов.
Покупка пая у члена жилищно-строительного кооператива по договору цессии – процедура, с одной стороны, технически несложная, а с другой – рискованная и дорогостоящая. Особенно если сравнивать ее с переуступкой прав по договору долевого участия.
Приобретение квартиры в новостройке путем переуступки права требования жилья (цессии) – уже давно не экзотика первичного рынка, а, напротив, дело довольно распространенное. Правда, большинство подобных сделок касаются объектов, которые реализуются застройщиками по договорам долевого участия (ДДУ).
С переуступкой ДДУ действительно все обстоит довольно просто. Покупатель и продавец находят друг друга, заключают договор цессии и регистрируют его в управлении Росреестра. Если речь не идет о квартирах, приобретенных в рассрочку или при помощи ипотеки, то разрешения застройщика можно даже не спрашивать. Но лишь в том случае, если в договоре, заключенном с первым покупателем, нет пункта о необходимости платить за согласование переуступки прав.
Когда строительство дома идет по схеме жилищно-строительного кооператива (ЖСК), все гораздо сложнее. Как правило, крупный застройщик сам создает ЖСК и заключает с ним инвестиционный договор. Покупателям же предлагается вступить в кооператив и сразу выплачивать паевые взносы. Полноценным владельцем квартиры пайщик станет сразу же после того, как выплатит полную стоимость пая – это может произойти и через несколько лет после сдачи жилого комплекса.
Собственником квартиры член кооператива может и не стать, если решит переуступить свой пай другому лицу. Отметим: для этого необходимо, чтобы весь пай был уже выплачен (необходимо потребовать соответствующую справку). Сойдясь в цене, покупатель и продавец заключают договор цессии (купли-продажи пая). Однако в отличие от ДДУ такой договор… вовсе не дает права автоматически стать членом кооператива и, соответственно, впоследствии претендовать на получение вожделенной квартиры.
Кооператив всегда прав
Все дело в том, что процесс выхода и вступления в ЖСК регулируется Жилищным кодексом таким образом, что чисто теоретически покупатель пая имеет шансы, заплатив большие деньги, остаться и вовсе без квартиры. Ведь окончательное решение о выходе из кооператива и вступлении в него нового члена может принять исключительно правление ЖСК.
«Заключение соглашения об уступке прав по договору паевого взноса не является гарантией получения квартиры. Такая схема приобретения недвижимости законодательно никак не урегулирована и в связи с этим влечет больше рисков для приобретателя недвижимости по сравнению с уступкой прав по ДДУ. В соответствии с Жилищным кодексом приобрести недвижимость от ЖСК могут только члены данного кооператива, а уступка пая сама по себе не влечет прием нового пайщика в члены ЖСК и выхода или исключения первоначального пайщика из кооператива. Кроме того, соглашение об уступке пая не подлежат государственной регистрации, в связи с чем не исключена возможность двойных уступок», – предупреждает старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Вера Рябова.
Правда, степень риска все же не стоит преувеличивать. Во-первых. в договор купли-продажи пая можно (и даже нужно) включить пункт о возврате денег в случае отказа во вступлении в ЖСК, а еще лучше производить взаиморасчеты только после того, как согласие правления или общего собрания официально получено.
Во-вторых. застройщики обычно назначают председателем кооператива либо гендиректора, либо одного из топ-менеджеров компании. Таким образом, одновременно с заключением договора цессии продавец пишет заявление на имя председателя правления ЖСК о выходе из кооператива, а покупатель, соответственно, просит то же лицо его туда принять. Как правило, все это происходит прямо в офисе застройщика и положительный ответ (если в порядке все документы) дается немедленно. После выполнения всех формальностей и денежных взаиморасчетов покупатель имеет право потребовать свою квартиру. Разумеется, если пай полностью выплачен, а жилой комплекс построен и сдан.
После этого пакет документов, доказывающий право пайщика на получение жилья в собственность, оформляется документально и должен быть зарегистрирован в управлении Росреестра. С собой следует захватить следующие документы: паспорт, квитанцию об уплате госпошлины, справку ЖСК о полной выплате паевых взносов, кадастровый паспорт и копию ордера на квартиру. Закон отводит на регистрацию 18 дней, но из-за различных задержек процесс может занять до четырех месяцев, и такое случается довольно часто, – однако ключи пайщику все равно должны выдать сразу, и он может смело начинать в квартире ремонт.
Застройщики, реализующие жилье по любой схеме, не слишком приветствуют перепродажу прав на еще не построенные квартиры. Девелоперам не нужна лишняя конкуренция. Отсюда и появляются в договорах различные ограничительные меры – комиссии, компенсации за переуступку. Пайщику ЖСК таких препятствий придется преодолеть больше, чем, к примеру, дольщику. И заплатить гораздо больше, чем, скорее всего, планировалось.
В первую очередь речь идет о выплате ЖСК, то есть, по сути, застройщику, так называемой компенсации за подготовку документов. В разных компаниях эта сумма разнится от 35 до 100 тыс. руб. Сколько именно – должно быть записано в уставе конкретного ЖСК. Иногда точная сумма в этом документе не указывается, а используется иная схема: кооператив возвращает физическому лицу, которое выходит из числа членов, все внесенные паевые взносы, но удерживает комиссию (в среднем 10%). Понятно, что эти самые недостающие проценты ему компенсирует приобретатель пая.
Этим траты покупателя могут не ограничиться. Во-первых, некоторые кооперативы (застройщики) требуют выплатить взнос за право вступления в ЖСК (10-15 тыс. руб.). Во-вторых, если дом уже сдан, то нередко требуется «дополнительный целевой взнос по паевому договору» (также 10-15 тыс. руб.). В-третьих, часть застройщиков берет дополнительные деньги за оформление документов без очереди (порядка 10 тыс. руб. можно их и не платить, но тогда придется подождать неделю-две), просят оплатить вперед за четыре месяца услуги ЖКУ (4-5 тыс. руб. если квартира небольшого метража), внести единовременный платеж на оплату услуг консьержа и обслуживание придомовой территории (7-8 тыс. руб. опять же для «однушки»). Наконец, банк за перевод денег на счет застройщика может также взять комиссионные – 3-4 тыс. руб. В сумме получается 45-60 тыс. руб. Только после внесения всех этих денег кооператив выдает справку о полной выплате пая, и можно отправляться за ключами.
Отметим, что довольно часто встречается ситуация, когда квартира после обмера ПИБа получается чуть-чуть больше по площади, чем указывалось в проекте. За это тоже придется заплатить. Например, лишний «квадрат» в однокомнатной квартире в новостройке на окраине города обойдется в 70-80 тыс. а то и во все 100 тыс. руб.
Итого: если владелец пая предлагает купить у него право требования, допустим, однокомнатной квартиры ценой в 3,5 млн руб. и вас эта стоимость устраивает, то нужно быть готовым, что выплаты различных комиссий «потянут» еще на 100-200 тыс. (если повезет, сумма будет несколько скромнее, но вряд ли меньше 50 тыс. руб.). Кроме того, нужно учитывать, что банки не кредитуют переуступку квартиры по договору ЖСК, так как это невозможно сделать чисто технически.
С другой стороны, среди плюсов ЖСК по сравнению с ДДУ – более долгий срок. в продолжение которого вы можете тянуть с подписанием акта приема-передачи квартиры. Если в домах, где квартиры продавались по ДДУ, дольщик обязан стать собственником в течение максимум года с момента сдачи дома (точный срок указывается в договоре), то в кооперативных домах квартира может быть фактически ничьей несколько лет. И пайщик может не торопиться подписать акт приемки для того, чтобы оставалась возможность переуступить пай, а не продавать квартиру (и тем самым, как ему кажется, сэкономить на налогах).
«Поскольку паи членов потребительского кооператива являются имущественными правами их членов, то имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, при их реализации не применяется. А стало быть, обложению налогом на доходы физических лиц подлежит весь доход, полученный налогоплательщиком от такой реализации», – опровергает распространенный миф юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры» Софья Соколова.
Правда, об этом многие пайщики не знают и поэтому не торопятся оформлять собственность на квартиру. Следовательно, на переговоры с продавцом, продажу старого жилья, поиск недостающих денег у покупателя остается гораздо больше времени, и он может не спешить. Если, конечно, на квартиру нет других претендентов.
