Договор переуступки прав аренды земельного участка: образец и правила составления

В жизненной практике бывают случаи, когда арендатор по каким-то причинам не может или не хочет пользоваться вверенной ему землей.

Выход в такой ситуации имеет два варианта развития событий: либо арендатор должен расторгнуть договор с владельцем участка, либо заключить контракт на переуступку прав аренды с новым пользователем. Мы предлагаем рассмотреть второй вариант переуступки прав аренды новому съемщику надела.

Понятие земельного участка подразумевает часть ограниченного надела верхнего слоя почвы на территории РФ.

По законодательству РФ земельные площади, очерченные межевыми границами, делятся на несколько видов в зависимости от качества почвенного состава, плодородия и цели использования. Разделение территории РФ на отдельные группы оговорено в Земельном кодексе .

1. сельскохозяйственные;
2. заселенные;
3. промышленные;
4. специального назначения (оборонные, для космической деятельности и т.д.).
5. используемые под леса;
6. водного хозяйства;
7. запасные.

Государством проводится контроль над использованием земель, выделенных во владение и передаваемых в аренду, в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Скачать образцы договоров переуступки прав аренды земельного участка между физическими и юридическими лицами.

В отношении переуступки прав новому съемщику земельного надела принцип действий понятный и простой. Сначала арендатор и новый пользователь земельного ресурса обговаривают условия соглашения сделки, а затем излагают их на бумаге. Если стороны договорились о сотрудничестве на срок более 12 месяцев, то их договор необходимо обязательно включить в учетные записи Росреестра .

На основании нового контракта права и обязанности переходят к следующему пользователю земельного участка. В тексте договора по согласованию сторон может быть указана определенная сумма денежных средств, которую следующий наниматель земли должен оплатить предыдущему, или же какая-либо другая его выгода от переуступки аренды.

Обратите внимание! Передача прав и обязанностей на землю очередному арендатору не может проводиться без предварительного согласия с ее владельцем, которое должно быть подтверждено в письменном виде.

При оформлении договора на переуступку прав на земельный надел необходимо обратить внимание на отсутствие обстоятельств, препятствующих оформлению сделки.

• отсутствие согласованной договоренности по всем пунктам соглашения между сторонами и владельцем участка;
• если в первичном договоре аренды есть запрет на передачу прав и обязанностей другому съемщику;
• на участке имеются строения, сооруженные без получения на то законного разрешения;
• цель использования не совпадает с категорией назначения земли и оговоренному в первичном договоре аренды;
• надел является рассматриваемой спорной собственностью, заявленной для раздела в суде;
• прежний арендатор оставил непогашенной выкупную стоимость;
• если участок земли является предметом залога.

Все эти обстоятельства являются существенным препятствием для заключения сделки.

Порядок заключения сделки и оформления соответствующей документации не отличается от первичного получения земли в пользование арендатором.

Проводиться он также поэтапно :

1. Наниматель, который хочет в будущем пользоваться правами действующего арендатора выходит на личный контакт с ним либо его законным представителем. Они обговаривают условия и оценивают земельный участок. Владелец надела также присутствует при осмотре своего недвижимого имущества и участвует в обсуждении условий использования с очередным нанимателем. Он должен подтвердить согласие на переуступку договора аренды письменно.
2. После согласования сторонами условий соглашения о передаче прав от одного арендатора к следующему приступают к оформлению соглашения. Оно регистрируется в местном филиале, принимающего на учет договора аренды земли в округе данного населенного пункта.

Для постановки на учет в Росеестр понадобиться следующее:

• письменное заявление от прежнего арендатора о намерении передать договорные обязательства другому гражданину;
• копия договора аренды земли заверенная нотариусом;
• паспорт земельного участка, полученный в кадастровой службе;
• квитанция об уплате обязательного сбора за постановку на учет в Росреестр;
• справки об отсутствии споров и задолженностей;
• договор о передаче прав от одного съемщика земли другому.

Очередность выполнения этапов при составлении соглашения во многом зависит от того является арендодателем: муниципальный орган или физическое лицо. При этом для публичного типа собственности потребуется выполнить особую процедуру торгов до момента подписания договора.

1. В виду того, что земля представляет одну из разновидностей недвижимого имущества, то при заключении сделки об аренде на срок более 1 года ее необходимо обязательно зарегистрировать в государственных органах.
2. Обязательным фактом должна быть регистрация данных о договоре аренды участков, относящихся к лесному фонду.
3. Во время подписания контракта стороны окончательно согласовывают между собой предмет аренды (земельный участок). При этом уточняется его площадь, границы, точные размеры и прочие данные, занесенные в кадастровом паспорте. Указывается срок пользования участком и стоимость.
4. Необходимо подготовить документы, которые подтверждают право на землю: свидетельство о собственности, кадастровый паспорт и акт о разрешении распоряжаться участком, полученный в органах государственной власти РФ или же местного самоуправления. Этот перечень бумаг приблизительный и он может корректироваться в зависимости от округа или других обстоятельств.
5. Помимо основного пакета документации, инспектор имеет право потребовать предоставить дополнительные оригиналы для подтверждения данных или достоверности информации в поданных на регистрацию документах.
6. Оформление сделки с участком земли, который отсутствует в учете кадастровой системы, не является возможным.

Следует отметить, что переуступка прав на аренду земельного участка не произойдет, если отсутствует предварительная уплата госпошлины. В текущем году, размер уплаты пошлины за регистрацию переходного договора по арендному праву для физлиц составляет 2 тысяч рублей, а для организаций эта сумма определена в 22 тысячи рублей.

Преемнику прав предыдущего арендатора земли стоит учесть следующие моменты :

• При погашении им задолженности, принятой от старого нанимателя, без включения этой суммы в договор понесённые им затраты не могут декларироваться, а также не учитываются при подсчёте суммы налога.
• Если в тексте договора отражена сумма задолженности предыдущего пользователя надела, то в оплаченную стоимость аренды включают и сумму погашенной задолженности за старого арендатора. При этом все расходы нового арендатора признаются полностью при определении размера налога.

Перерегистрация прав аренды на земельный участок не может быть проведена без согласия его собственника, на что указывает п. 1.1 ст. 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Передача прав аренды на земельный участок, который является государственной или муниципальной собственностью. его арендатором возможна только в пределах периода действия договора с подтверждением согласия владельца данной площади надела. Залог права аренды части территории в государственном или муниципальном владении на время более 5 лет возможен без получения согласия собственника земельного участка при обязательной постановке его в известность.

Во время оформления договора необходимо обязательно вписать :

• все данные для идентификации участка: кадастровый номер, площадь, местонахождение и т.д.
• подробные условия осуществления перехода прав от одного арендатора к другому: срок, стоимость, порядок расторжения и т.д.
• реквизиты участников сделки;
• дату подписания договора;

Документ после заполнения всех пунктов и полей должен быть подписан и заверен печатями (если они имеются в наличии). Если к договору прилагают копии официальных бумаг, дополнительные соглашения. протоколы, то их необходимо подшить к контракту или оформить как отдельную документацию с подписями (печатями).

При заключении договора переуступки на участок предметом сделки является только оборотоспособная земельная доля или участок. На практике львиная доля соглашений подписывается по результатам проведения торгов.

Однозначное условие оформления сделки в том, что целевое использование не должно наносить ущерб окружающей среде или ущемлять интересы и законные права третьих лиц.

Арендатор имеет возможность распоряжаться наделом в согласии с нормами, прописанными в градостроительных, противопожарных, санитарно-гигиенических правилах. Оформляются все сделки по передаче в пользование земельных площадей исключительно в письменном варианте. В ходе переговоров и подписания соглашения о переуступке прав аренды стороны не могут изменить категорию участка и целевое назначение.

На сделку по договору переуступки прав аренды земли могут повлиять некоторые нюансы. К ним относятся такие факторы:

1. Если на участке имеются какие-то строения, сооруженные предыдущим пользователем надела, то они также переходят вместе с землей новому арендатору. Об этом необходимо также поставить в известность кадастровый орган.
2. Бывают случаи, что один участок поделен между владельцами в процентном соотношении. В таком случае нужно получить письменные разрешения от всех собственников и заверить их нотариально.
3. Если тот, кто передает права на землю новому арендатору, состоит в браке, то от супруга нужно получить письменное согласие на заключение договора переуступки.
4. Если выявлено несоответствие большей площади надела указанной в договоре со значением кадастрового плана, то арендодателя привлекают к административной ответственности, поскольку он произвел самозахват не принадлежащей ему земли с целью получения прибыли незаконным путем.
5. Соглашение должно иметь четкое описание цели использования арендуемого участка.
6. В подписанный сторонами договор нельзя вносить изменения.
7. Разорвать контракт имеет право одна из сторон, которая имеет претензии к грубому нарушению условий конктракта вторым участником сделки. Об этом следует уведомить его в течение 30 календарных дней.

Договор переуступки прав аренды начинает свое действие с момента его подписания, а прекращает — не позднее даты окончания первичного контракта основной аренды.

Обычно новый арендатор изначально договаривается с предыдущим о стоимости и периодичности внесения платежей. На тот случай если по каким-то причинам своевременно не будет выполнена уплата регулярного взноса, то арендодатель указывает в договоре размер пени.

• перечислением на банковский счет;
• почтовым переводом;
• вручать наличными деньгами;
• иным способом, предусмотренным в законодательстве РФ и одобренным другим участникам сделки.

Размер оплаты за участки, собственником которых является государство, устанавливает правительство или местные государственные органы, о чем они указывают в своем решении по данному вопросу.

Реквизиты для внесения взносов по оплате арендованных участков необходимо уточнять в местных советах. Обычно вносить средства необходимо на счет Департамента имущественных и земельных отношений того округа или региона, в котором находится арендуемый земельный участок.

При переходе прав от предыдущего арендатора следующему пользователю земли нужно обезопасить себя от обстоятельств оспаривания договора.

Для этого необходимо обеспечить наличие таких документов в приложении к договору:

• нотариально заверенного согласия второго супруга для физлиц;
• письменного решения о совершении переуступки для юридических лиц;
• подтверждающих справок об отсутствии финансовых претензий.

Эти документы понадобятся новому арендатору против оспаривания в обязательном порядке, если стоимость сделки будет признана крупной.

Как правильно взять земельный участок в аренду, рассказано в следующем видеоматериале:

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

Договор переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, с правом выкупа (договор с юридичес

кол-во скачиваний: 485

дата и место подписания

_________________, именуем__ в дальнейшем Арендатор, в лице _________________, действующего на основании _________________, с одной стороны, и _________________, именуем__ в дальнейшем Новый арендатор, в лице _________________, действующего на основании _________________, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.1. По настоящему договору Арендатор с согласия Арендодателя обязуется передать Новому арендатору права и обязанности, предусмотренные договором аренды с правом выкупа земельного участка (свойства участка указаны в п. 1.2 - 1.15 (далее - участок)) между Арендатором и Арендодателем от "__"________ ____ г. N _________________, заключенным по итогам торгов (протокол N ______ от "___"________ ____ г.), а Новый арендатор обязуется принять переданные ему права и обязанности.

1.2. Кадастровый план участка приводится в Приложении N 1, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.

1.3. Участок находится в муниципальной (государственной) собственности.

1.4. Местонахождение участка: ____________________________.

1.5. Кадастровый номер участка: __________________________.

1.6. Общая площадь участка: _.

1.7. Обременения участка: ___.

1.8. Ограничения использования: __________________________.

1.9. Разрешенное использование: __________________________.

1.10. Разрешение на застройку участка: ___________________.

1.11. Сведения о согласовании мест размещения объектов: ______________.

1.12. Использование соседних земельных участков: _____________________.

1.13. Качественные свойства земли: _______________________.

1.14. Иная информация: ______.

1.15. Участок из оборота не изъят, его оборот не ограничен.

1.16. Арендатор передает имеющиеся у него права и обязанности по договору аренды в течение _______ дней с момента подписания настоящего Договора.
Передача прав и обязанностей оформляется передаточным актом.

На основании настоящего договора между Новым арендатором и Арендодателем оформляется новый договор аренды (или дополнительное соглашение к действующему договору аренды о замене Арендатора на Нового арендатора). Новый договор аренды (или дополнительное соглашение) подлежит государственной регистрации в соответствии с п. 3 ст. 609, ст. 624 и ст. 551 ГК РФ и ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

1.17. Арендатор гарантирует, что участок не обременен правами третьих лиц, третьи лица не имеют преимущественного права его покупки, его права или права Арендодателя на участок не оспариваются, он под арестом не находится, Арендатору ничего не известно о возможности изменения назначения использования участка, о возможности изъятия участка для государственных, муниципальных или публичных нужд.

1.18. Арендатор обязан передать Новому арендатору все необходимые документы, удостоверяющие его права, а именно:
- Договор аренды участка с правом выкупа от "___"________ ____ г. N ____ со всеми приложениями, дополнительными соглашениями и другими документами, являющимися его неотъемлемой частью;
- свидетельство о государственной регистрации права Арендатора;
- выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- иные документы, имеющиеся у Арендатора и относящиеся к договору, по которому происходит уступка прав.

Арендатор также обязан сообщить Новому арендатору все иные сведения, имеющие значение для осуществления Новым арендатором своих прав арендатора по указанным договорам требования.

1.19. Арендатор несет ответственность за достоверность передаваемых в соответствии с настоящим договором документов и гарантирует наличие и передачу всех уступленных Новому арендатору прав и обязанностей.

2.1. Размер платы за переуступку права аренды участка составляет ________ рублей, в том числе НДС _______ руб.

2.2. Плата Новым арендатором вносится не позднее ___ дней с момента государственной регистрации нового договора аренды (дополнительного соглашения к действующему договору аренды N ____ о замене Арендатора на Нового арендатора) между Арендодателем и Новым арендатором путем перечисления указанной в п. 2.1 суммы на счет Арендатора.

2.3. Арендная плата по договору аренды N ____ составляет ________ рублей.
Выкупная стоимость участка по договору аренды N ____ составляет ________ рублей.

2.4. После переуступки прав и обязанностей от Арендатора к Новому арендатору размер арендной платы и порядок ее внесения сохраняются не менее одного года с момента подписания нового договора аренды (или дополнительного соглашения к действующему договору аренды N ____ о замене Арендатора на Нового арендатора).

3.1. Новый арендатор имеет право:
- использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на участке пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством РФ;
- иметь в собственности посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации;
- по истечении срока Договора аренды участка имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды участка на новый срок, за исключением случаев, установленных законодательством;
- осуществлять другие права на использование участка, предусмотренные законодательством РФ.

3.2. Новый арендатор обязуется:
- использовать участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием способами, не наносящими вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
- своевременно производить арендные платежи за землю, установленные п. 2.3 настоящего Договора;
- не допускать загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почв на земле;
- не нарушать права других землепользователей и природопользователей;
- выполнять иные требования, предусмотренные законодательством о земле.

4.1. Арендодатель имеет право:
- осуществлять контроль за использованием и охраной земель Арендатором и Новым арендатором;
- требовать досрочного прекращения Договора в случаях, предусмотренных разделом 7 настоящего Договора.

4.2. Арендодатель обязан:
- передать Арендатору или Новому арендатору участок в состоянии, соответствующем условиям Договора;
- по требованию Нового арендатора продать участок на условиях договора аренды N ____.

5.1. В случае если выяснится, что участок к моменту государственной регистрации нового договора аренды (дополнительного соглашения к действующему договору аренды N ____ о замене Арендатора на Нового арендатора) был обременен правами третьих лиц, Новый арендатор имеет право потребовать уменьшения размера платы либо расторжения настоящего договора.

5.2. При изъятии участка у Нового арендатора указанными в п. 5.1 третьими лицами по основаниям, возникшим до передачи ему прав аренды, Арендатор обязан возместить Новому арендатору понесенные последним убытки. Размер убытков определяется в размере рыночной стоимости участка, которая будет существовать в момент предъявления прав на участок третьими лицами.

6.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему договору, обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки.

6.2. В случае просрочки оплаты виновная сторона уплачивает потерпевшей стороне пени за каждый день просрочки в размере ___% от размера платежа, подлежащего оплате.

6.3. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от передачи прав аренды и/или от государственной регистрации нового договора аренды (или дополнительного соглашения к действующему договору аренды N ____ о замене Арендатора на Нового арендатора), должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой передачи и/или к действующему договору аренды N ____ о замене Арендатора на Нового арендатора государственной регистрации.

6.4. Взыскание неустоек и возмещение убытков не освобождают сторону, нарушившую договор, от исполнения обязательств в натуре.

6.5. В случаях, не предусмотренных настоящим договором, имущественная ответственность определяется в соответствии с действующим законодательством РФ.

7.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение своих обязательств по настоящему договору, если их исполнению препятствует чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила).

7.2. При возникновении обстоятельств непреодолимой силы, препятствующих исполнению обязательств по настоящему договору одной из сторон, она обязана оповестить другую сторону не позднее _____ дней с момента возникновения таких обстоятельств, при этом срок выполнения обязательств по настоящему договору переносится соразмерно времени, в течение которого действовали такие обстоятельства.

8.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения ими обязательств по настоящему договору или до расторжения настоящего договора.

9.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства РФ.

9.2. При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством РФ.

10.1. Любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны сторонами или надлежаще уполномоченными на то представителями сторон.

10.2. Все уведомления и сообщения должны направляться в письменной форме.

10.3. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

10.4. Договор составлен в трех экземплярах, из которых один находится у Арендатора, второй - у Нового арендатора, а третий - у Арендодателя.

1. Кадастровый план участка.

2. Акт приема-передачи участка N __ от "__"____ ___ г.

3. Договор аренды между Арендодателем и Арендатором от "__"_______ ___ г. N _______.
--------------------------------

Выкуп юридическим лицом арендованного земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, регламентируется ст. 624 ГК РФ, п. 2 ст. 15, п. 8 ст. 22, ст. 38 ЗК РФ, п. 3 ст. 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (ред. от 24.07.2008) и Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков".

Договор переуступки права аренды земельного участка образец

Арендные отношения в земельном хозяйстве оказываются поистине частой и понятной ситуацией. При этом предполагается, что владелец недвижимого объекта будет передавать собственные права и обязанности другому лицу. Арендатор должен пользоваться земельным участком, после чего – получать оптимальный доход от своей деятельности. Арендодатель должен платить фиксированную плату за использование земельного участка.

Земельный Кодекс Российской Федерации предполагает два вида арендных отношений:

1. Аренда объекта для дальнейшего проведения сельскохозяйственных мероприятий.
2. Индивидуальное жилищное строительство.

В первом случае предполагается взаимодействие с физическим лицом, которое планирует проведение инвестиционных мероприятий. При этом недвижимость должна сдаваться в аренду с целью постоянной прибыли. В то же время продажа имущества не рассматривается.

Договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства традиционно оформляется с государственными органами. Основной задачей в подобной ситуации является создание дачных или гаражных товариществ.

Договор, действие которого превышает один год, должен быть зарегистрирован в соответствующих государственных службах.

Казалось бы, арендные отношения определены, и документ уже приобрел юридическую силу. Несмотря на это, арендатор не может в полной мере воспользоваться своими законными правами от использования территории. Нужно отметить, что земельные отношения должны регламентироваться законодательством Российской Федерации, причем статья 22 изначально определяет права и обязанности арендатора на определенный срок договорного взаимодействия. Итак, на что может рассчитывать арендатор?

Присутствует возможность для того, чтобы состоялась передача определенных прав третьему лицу. При этом предполагаются различные возможности использования предоставляемой территории:

1. Исполнение залоговых обязательств.
2. Гарантированный взнос в уставной капитал, который принадлежит хозяйствующим субъектам.
3. Передача объекта в виде пая, который предусмотрен заранее для участия в строительном кооперативе.
4. Оформление договора субаренды на часть предоставляемой территории.

Нужно отметить, что вышеперечисленные действия могут проводиться без получения согласия владельца имущества, но при этом следует принимать во внимание срок действующего документа. При этом не предполагается необходимость заключения нового документа с владельцем земельного участка. В любом случае права и обязанности будут предоставлены новому собственнику объекта, за исключением передачи объекта как залогового имущества. В обязательном порядке должна быть предоставлена возможность для оформления договора переуступки имеющихся прав на земельный участок, так как изначально законодательство Российской Федерации предоставляет подобную возможность.

Важно! Обязательным аспектом является наличие установленной арендной платы. Это требование предполагается статьей 65 законодательства Российской Федерации.

Нужно отметить, что для легальной уступки права использования имущества человек должен вносить арендную плату определенного размера и с соблюдением сроков проведения процедуры. Данные показатели должны быть отображены в текстовой информации документа. При этом если земельный участок арендуется у государственных властей, условия арендных отношений, в том числе сроки и размер оплаты, определяются на местном уровне властью.

Кроме этого, права и обязанности арендатора зафиксированы во втором пункте статьи 615 Гражданского Законодательства РФ. Арендатор может распоряжаться земельным участком по личному усмотрению, но при этом права каждой из двух сторон должны быть определены договором, обладающим юридической силой.

Внимательно изучая образец оформляемого документа, крайне важно понять, как следует оформить документацию и как следует обозначить все нюансы взаимодействия сторон.

Внимание! Присутствует возможность переуступки прав, причем предполагается передача прав третьему лицу, который впоследствии становится основным арендатором.

Эту процедуру может проводить арендатор имущества. Чаще всего уступки предполагаются при продаже зданий, которые располагаются на арендованной территории. Нужно отметить, что действие может быть проведено даже без участия владельца земельного участка, но при этом он должен быть уведомлен письменным документом.

Нужно отметить, что в некоторых случаях договор переуступки права аренды и эксплуатации имуществом не может быть оформлен:

1. Изначально в договоре аренды отсутствует фиксация возможности переуступки территории третьим лицам.
2. Земли являются сельскохозяйственным, но при этом на них строятся жилые помещения. Для того чтобы права уступки наступили при подобных обстоятельствах, предполагается изменение целевого предназначения арендованного объекта.
3. Самовольное строительство зданий без получения разрешительной документации.
4. Строительство жилых объектов, которые не соответствуют действующим строительным, а также градостроительным нормам.
5. В отношении арендованной территории заведено гражданское либо уголовное дело. В этом случае суд мог запретить проведение каких-либо действий имуществ. Предполагается, что владельцы лишаются любых прав относительно земельного участка на установленный период времени.
6. Наличие долга за аренду не позволяет пройти процедуру для уступки прав третьему лицу.

В большинстве случаев предполагаются аукционы для передачи территории, являющейся государственной собственностью, в аренду физическим лицам. При этом выигравший участник может пройти процедуру переуступки собственного права эксплуатации земельного участка третьему лицу. Предполагается использование не начальной ставки аренды, а увеличение суммы.

Предупреждение! Правовые отношения относительно уступки прав на имущество должны оформляться отдельным договором, образец которого позволит правильно зафиксировать все данные.

При этом предполагается, что срок и условия аренды земельного участка остаются прежними. Если же в договоре отсутствуют особенные условия, а срок действия превышает 5-летний срок, владелец участка получает уведомление о смене арендатора.

Отдельный договор не требуется, если начальным документом оговорена возможность не только аренды территории, но и уступки права третьим лицам. В остальных случаях дополнительный договор должен быть составлен.

??

Для уступки права эксплуатации имущества рекомендуется использовать образец, содержащий в себе определенные реквизиты.

1. Паспортные данные каждой из двух сторон.
2. Юридический адрес предмета сделки, а также технические данные (кадастровый номер, общая площадь).
3. Описание особенностей проведения процедуры по уступке прав.
4. Основания для проведения мероприятия, в том числе арендный договор, кадастровые документы, подтверждение внесение оплаты собственнику территории.
5. Справка из реестра прав, которая подтверждает отсутствие ограничений.
6. Условия оплаты.
7. Размер оплаты территории.
8. Присутствует возможность для введения новых обязанностей для последующего арендатора.
9. Дата документа.
10. Подписи.

Важно! Для того чтобы присутствовала возможность не только для аренды участка, но и для переуступки прав, которую будет подтверждать дополнительный договор, следует оплатить регистрацию соглашения.

Стоимость регистрации соглашения для юридических лиц составляет 22 000 рублей, для физических лиц – 2 000 рублей. Новые отношения становятся действительными после успешного проведения регистрационных действий.

Рекомендуем к прочтению

Договор переуступки прав аренды земельного участка

Договор переуступки прав аренды земельного участка- образец его предлагается государственным/муниципальным арендодателем с целью ограничить свободу арендатора на распоряжение земельным участком. Порядок передачи третьему лицу арендных прав на землю, правила, ограничивающие такую передачу, и последствия замены арендатора в договоре описаны в данной статье.

Образец договора перенайма земельногоу частка_1.doc

Договор переуступки права аренды земельного участка именуется в законе перенаймом. Земельный кодекс РФ устанавливает его особый порядок, отличный от изложенного в п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ.

По общему правилу п. 5 ст. 22 ЗК РФ уступка права аренды земельного участка третьему лицу разрешается при уведомлении арендодателя вне зависимости от согласия последнего. Исходя из совместного анализа п. 16 постановления пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 и ст. 165.1 ГК РФ, такое уведомление совершается:

• в разумный срок после уступки;
• в письменной форме;
• по правилам отправки юридически значимых сообщений.

Важно! Регулирование особенностей порядка уведомления встречается в региональных законах. Так, в абз. 2 п. 4 ст. 15 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений…» установлена обязанность уведомления арендодателя в течение 3 рабочих дней после совершения арендатором-цедентом сделки с цессионарием.

В то же время из правила об уведомительном порядке перенайма существует множество исключений:

• особые условия уступки для государственной/муниципальной земли;
• запрет на уступку прав на землю в особых экономических зонах (ст. 35 ФЗ «Об особых экономических зонах в РФ» от 22.07.2005 № 116-ФЗ);
• правило о земле, выделенной под строительство наемного дома (гл. 6.3 Градостроительного кодекса РФ) или жилья экономического класса (ст. 46.5 ГсК РФ);
• ограничения для арендаторов — ГУП/МУП (п. 5 ст. 18 ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» от 14.11.2002 № 161-ФЗ) и казенных предприятий (п. 3 ст. 19 указанного закона);
• нормы конкретного договора аренды и др.

В такой ситуации цессия права аренды без дозволения арендодателя допускается, если срок договора аренды превышает 5 лет. Права передаются только с согласия арендодателя по договорам:

• на срок 5 и менее лет;
• с неопределенным сроком.

В то же время договором аренды данное правило может быть изменено, что зачастую и делается управляющим землями компетентным органом.

Согласно типовым формам соответствующих соглашений от арендатора может требоваться получить согласие собственника для уступки права по долгосрочному договору либо запрещаться такая уступка.

Например, обязательность письменного согласия арендодателя на сделку цессии права аренды установлена в примерной форме договора аренды, рассчитанной на некапитальные объекты (постановление правительства Москвы от 25.12.2007 № 1138-ПП «Об исключении практики предоставления компенсационных земельных участков…»).

Важно! Для договоров аренды на длительный срок, заключавшихся до введения ЗК РФ, по умолчанию ни разрешение, ни уведомление арендодателя не требуется. Однако некоторые субъекты РФ позволили себе ввести правило о согласии арендодателя на цессию прав аренды по таким договорам (ч. 6 ст. 8 Закона г. Москвы «О землепользовании в городе Москве» от 19.12.2007 № 48).

По общему правилу уступка прав является самостоятельной сделкой и никак не связана с переводом долга. Т. е. передача прав стороны по договору обычно не влечет перехода ее обязанностей. Более того, в отличие от цессии перевод долга требует согласия кредитора.

Иная ситуация с арендой земельного участка. Специальное императивное правило п. 5 ст. 22 ЗК РФ устанавливает, что вместе с правами арендатора цессионарий приобретает и его обязанности. То есть обязанности арендатора на будущее время автоматически, без согласия кредитора-арендодателя переходят к арендатору-цессионарию. На переход к новому арендатору уже возникших долгов арендатора-цедента распространяется п. 2 ст. 391 ГК РФ об обязательности согласия кредитора.

Иная уступка права аренды земельного участка, за исключением способов, перечисленных в ст. 22 ЗК РФ, законом не предусмотрена, вследствие чего чистое, не обремененное обязательствами право пользования землей по договору аренды передать не удастся (п. 16 информационного письма президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Согласно ст. 130, п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ регистрации подлежит сделка аренды длительностью 1 год и более. Соответственно, во исполнение п. 2 ст. 389 ГК РФ нуждается в регистрации и договор о переходе прав арендатора по такой долгосрочной аренде.

Важно! Ликвидация цедента после подписания договора перенайма не может служить основанием для отказа в регистрации сделки (постановление ФАС Поволжского округа от 15.08.2013 по делу № А12-28139/2012).

Перенаем, заключенный после введения в России госрегистрации прав на недвижимость, нуждается в регистрации. Причем даже в том случае, если сам договор аренды регистрации не подлежал, т. к. был подписан до открытия в данной местности учреждения юстиции по регистрации прав.

Примером такого мнения в судебной практике может служить постановление ФАС Уральского округа от 01.06.2012 № Ф09-2364/12. Оно опирается на правило о применении ФЗ «О государственной регистрации прав…» от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

Важно! Отсутствие регистрации лишает арендатора-цессионария права ссылаться на договор перенайма в отношениях с третьими лицами, однако не позволяет ему отказаться от внесения платы за пользование землей (постановление 15-го ААС от 10.11.2015 № 15АП-17653/2015).

Таким образом, перенаем земельного участка, или уступка прав по договору аренды, требует согласия арендодателя только в том случае, если это установлено специальным законом (как для участков под строительство экономичного жилья) или договором аренды. Передача прав арендатора автоматически влечет и переход на будущее время соответствующих обязанностей.

Соглашение о перенайме нуждается в государственной регистрации, если договор аренды был зарегистрирован (или не был зарегистрирован только потому, что заключался до введения в действие соответствующего закона).