Договор безвозмездного пользования нежилым помещением - Нормативные акты о делопроизводстве и законы об архивном деле - Портал о документах

Посмотреть образец бланка Скачать бланк

Договор аренды – договор между собственником имущества, сдающим его в аренду (арендодателем). и лицом, берущим это имущество в аренду (арендатором).

Такой договор содержит описание состава и указание стоимости арендуемого объекта, размер арендной платы, распределение обязанностей договаривающихся сторон по ремонту и восстановлению арендуемого имущества, обязанности арендатора по сохранению и возвращению имущества и условия его возможного выкупа арендатором.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Структура договора аренды состоит:

1. Преамбула.
2. Предмет договора.
3. Права и обязанности сторон.
4. Цены и порядок расчетов.
5. Ответственность сторон.
6. Срок действия договора.
7. Прочие условия.
8. Реквизиты и подписи сторон.

При составлении некоторых видов договоров допускается добавлять еще дополнительные разделы.

Простая письменная, а по договорам, предусматривающим переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (выкуп), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Договор аренды недвижимости на срок не менее года подлежит обязательной государственной регистрации (ст.651 ГК РФ, Информационное письмо ВАС РФ № 53 от 01.06.2000).

Договор аренды на срок более одного года должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

Это требование (п. 1 ст. 609 ГК РФ) – общее правило для всех видов договора аренды и подлежит обязательному исполнению всегда, когда специальными нормами, регулирующими отдельные виды договора аренды, не установлены иные требования к форме договора.

Договор аренды, как правило, является двухсторонней сделкой. Это означает, что обе стороны имеют взаимные права и обязанности. Например, главной обязанностью арендодателя является передача арендатору имущества в пользование, а одной из важнейших обязанностей арендатора – использование полученного по договору имущества в соответствии с его назначением.

Договор аренды является возмездным. Арендодатель, предоставляя объект аренды арендатору, должен получить плату или иное встречное предоставление (ст. 423 Гражданского Кодекса РФ, далее – ГК РФ, или ГК). Даже в случае, когда в договоре не определен размер арендной платы, данное обстоятельство не лишает арендодателя права требовать ее получения. Если же стороны изначально обозначали договор аренды как безвозмездный, то к нему будут применены нормы договора безвозмездного пользования (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Договор аренды – договор, направленный на возмездную передачу имущества в пользование. Предметом данного договора является само имущество, подлежащее возврату, а не совершение арендодателем определенных действий в пользу арендатора. Договор аренды не может рассматриваться в качестве договора об оказании услуг.

Права и обязанности сторон по договору аренды возникают с момента его заключения, если иное не предусмотрено в самом договоре или законе, то есть данный договор является консенсуальным (ст. 606 ГК РФ). Заключив такой договор, арендатор вправе требовать от арендодателя предоставления объекта аренды в пользование.

Основным законодательным актом, регулирующим отношения, возникающие в результате заключения исполнения договора аренды, безусловно, является Гражданский кодекс РФ (гл. 34 Кодекса целиком посвящена, вопросам арендных отношений). Законодателем установлены общие положения для всех видов договоров аренды (ст. 607-625 ГК РФ), а также специальные правила, которые относятся только к конкретным видам договора аренды.

В связи с этим важным является вопрос о соотношении общих норм и специальных правил, регулирующих арендные отношения, то есть когда и какие нормы следует применять.

Законодательством не установлены ни максимальный, ни минимальный срок аренды здания, стороны вправе самостоятельно определить в договоре характер аренды (краткосрочный или долгосрочный). Однако срок действия договора является существенным условием договора, и стороны обязаны его указать.

При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

В предусмотренных законом случаях при определении размера арендной платы применяются ставки, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если законом не предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра арендной платы.

Обычно ставки арендной платы устанавливаются за единицу площади арендованного здания – 1 кв. м. Стороны могут отдать предпочтение и иным показателям. Если аренда здания носит долгосрочный характер, то целесообразно использовать годовую ставку.

Общий размер арендной даты за здание рассчитывается путем суммирования платежей за аренду отдельных помещений здания.

В случаях когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре за единицу его площади или иного показателя, арендная плата определяется исходя из фактически переданного арендатору размера здания или сооружения.

Плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Гражданский кодекс закрепляет особый порядок передачи арендатору и возвращение им по окончании срока договора аренды здания, который по сути сложился на практике еще до принятия ГК. Передача здания или сооружения осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывают обе стороны.

Обязательство арендодателя передать здание арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отход соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора – от принятия имущества.

В случае если обе стороны отказываются от подписания передаточного акта или иного документа о передаче здания, это следует рассматривать как расторжение договора по соглашению сторон.

1. Просрочка внесения платежей.
2. Порча, несанкционированное арендодателем изменение (улучшение), уничтожение арендованного имущества, незаконное распоряжение (сдача в субаренду, передача в безвозмездное пользование и т.п.) объекта аренды.
3. Использование имущества не по целевому назначению или с нарушением установленного действующим законодательством или договором порядка его использования (эксплуатации).
4. Необоснованный отказ от увеличения размера арендной платы.
5. Необоснованное воспрепятствование арендодателю при осуществлении контроля за надлежащим использованием арендованного имущества.
6. Досрочное расторжение договора аренды.
7. Просрочка возврата арендованного имущества и (или) принадлежностей, документов, необходимых для его эффективного использования.
8. Уклонение арендатора от государственной регистрации договора в требуемых законом случаях.

1. Отсутствие у Арендодателя прав на передачу имущества в аренду, наличие у третьих лиц прав на арендованное имущество, о которых арендатор не был уведомлен Арендодателем.
2. Просрочка передачи арендованного имущества арендатору.
3. Передача арендуемого имущества в состоянии, не соответствующем требованиям договора (закона) и (или) исключающем (ограничивающем) его использование по целевому назначению; выявление в процессе использования скрытых недостатков имущества.
4. Передача арендованного имущества без принадлежностей и (или) документов, необходимых для его эффективного использования.
5. Необоснованное повышение арендной платы.
6. Необоснованное ограничение права владения и пользования арендованным имуществом.
7. Досрочное расторжение договора аренды.
8. Просрочка приемки арендодателем арендованного имущества после прекращения договора.
9. Уклонение арендодателя от государственной регистрации договора в требуемых законом случаях.

Об определении порядка пользования нежилым помещением - Прочие исковые дела - судья Стариков Олег Александрович

Именем Российской Федерации

9 февраля 2012 года

Череповецкий федеральный городской суд Вологодской области в составе:

судьи Старикова О.А.,

при секретаре Гаевской Е.В.,

представителя истца Родина А.Е.,

представителей ответчиков Канакова К.В. Головко А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам Родиной Л. А. Канаковой Е. А. общества с ограниченной ответственностью Предприятие «РАДА» на решение мирового судьи Вологодской области по судебному участку № 14 от 24 октября 2011 года по иску Родиной Л. А. к Канаковой Е. А. обществу с ограниченной ответственностью Предприятие «РАДА» и по встречному иску Канаковой Е. А. к Родиной Л. А. обществу с ограниченной ответственностью Предприятие «РАДА» об определении порядка пользования нежилым помещением,

Родина Л.А. обратилась в суд с иском к Канаковой Е.А. ООО Предприятие «РАДА», указав в обоснование, что стороны являются сособственниками нежилого помещения – магазина, <адрес>. Истцу принадлежит 22/100 доли в праве собственности, Канаковой Е.А. принадлежит 22/100 доли в праве собственности, ООО Предприятие «РАДА» принадлежит 56/100 доли в праве собственности. Соглашение о порядке пользования имуществом не достигнуто. По уточненным исковым требованиям просит суд:

выделить во владение и пользование Родиной Л.А. помещение № (подсобное помещение, площадью 11,9 кв. м; помещение № (торговый зал), площадью 29,1 кв. м,

выделить во владение и пользование Канаковой Е.А. ООО «Предприятие «Рада» помещение № (мастерская), площадью 13,1 кв. м; помещение №, площадью 12,0 кв. м, помещение № (кабинет), площадью 12,6 кв. м, оставшуюся часть помещения № (торговый зал), площадью 131,9 кв. м,

местами общего пользования считать: помещение № (тамбур), площадью 2 кв. м, помещение № (туалет), площадью 1,6 кв. м, помещение № (коридор), площадью 4,3 кв. м,

Канакова Е.А. и ООО «Предприятие «Рада» обязаны обеспечить беспрепятственный доступ через тамбур и помещение № к помещению № и помещению №, находящимися во владении и пользовании Родиной Л.А. путем предоставления прохода шириной не менее 1,4 кв. м. вдоль внешней стены помещения №,

Канакова Е.А. ООО «Предприятие «Рада» обязаны обеспечить беспрепятственный доступ к помещению № (туалет) через помещение № 2,

участники долевой собственности самостоятельно несут расходы по содержанию, эксплуатации и ремонту общего имущества, находящегося в их владении и пользовании,

взыскать с Канаковой Е.А. в пользу Родиной Л.А. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 100 руб.;

взыскать с ООО «Предприятие «Рада» в пользу Родиной Л.А. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 100 руб.

Ответчик Канакова Е.А. обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к Родиной Л.А. и ООО Предприятие «РАДА», по уточненным исковым требованиям просит суд определить порядок пользования следующим образом:

выделить Канаковой Е.А. часть нежилого помещения по точкам координат от А до П согласно приложенному к иску плану спорного нежилого помещения, по техническому паспорту от 01 июня 2011 года: № - мастерская, 11,7 кв. м, № - туалет, 1,3 кв. м, в торговом зале № общей площадью 134,2 кв. м выделить ей в пользование 35,5 кв. м. с определением места положения согласно представленного плана,

остальную площадь нежилого помещения передать в пользование Родиной Л.А. и ООО «Предприятие «Рада»,

тамбур нежилого помещения размером 2,0 кв. м передать в общее пользование всех сособственников.

В судебном заседании представители сторон исковые требования не признали.

Мировым судьей постановлено решение:

Исковые требования Родиной Л. А. и встречные исковые требования Канаковой Е. А. удовлетворить частично.

Определить порядок пользования нежилым помещением (магазин 5Н), расположенным в доме <адрес>, следующим образом:

выделить в пользование Родиной Л. А. нежилые помещения под № (подсобное помещение) площадью 11,9 кв.м, и № (торговый зал) площадью 29,1 кв.м;

выделить в пользование Канаковой Е. А. и ООО Предприятие «РАДА» нежилое помещение под № (торговый зал) площадью 134,2 кв.м.;

выделить в пользование Канаковой Е. А. нежилые помещения под № (мастерская) площадью 11,7 кв.м. и № (туалет) площадью 1,3 кв.м.;

выделить в пользование ООО Предприятие «РАДА» нежилые помещения под №кабинет) площадью 12,6 кв.м. и № (помещение) площадью 12 кв.м.;

место общего пользования под № (тамбур) площадью 2 кв.м. передать в совместное пользование Родиной Л. А. Канаковой Е. А. и ООО Предприятие «РАДА»;

места общего пользования под № (коридор) площадью 4,3 кв.м. и № (туалет) площадью 1,6 кв.м. передать в совместное пользование Родиной Л. А. и ООО Предприятие «РАДА».

Обязать Канакову Е. А. и ООО Предприятие «РАДА» обеспечить Родиной Л. А. доступ к беспрепятственному пользованию нежилыми помещениями под № (подсобное помещение), № (торговый зал) и № (туалет) путем прохода через помещение под № (торговый зал).

В удовлетворении остальной части иска Родиной Л. А. и встречного иска Канаковой Е. А. отказать.Взыскать с ООО Предприятие «РАДА» расходы по оплате государственной пошлины в пользу Родиной Л. А. и Канаковой Е. А. по 50 рублей каждой.

В своей апелляционной жалобе ООО Предприятие «РАДА» просит решение мирового судьи отменить и вынести новое решение, поскольку судом не учтена самовольность произведенных перепланировок

В своей апелляционной жалобе Родина Л.А. просит решение мирового судьи изменить, поскольку в решении суда не определен способ защиты ее нарушенного права – отсутствует указание на обязанность ответчиков установить в торговом зале № проход в ее помещения шириной не менее 1,4 метра.

В своей апелляционной жалобе Канакова Е.А. просит решение мирового судьи отменить и вынести новое решение, поскольку судом не учтена самовольность произведенных перепланировок.

Истец Родина Л.А. в судебное заседание не явилась, ее представитель по доверенности Родин А.Е. доводы апелляционной жалобы поддержал, апелляционные жалобы ответчиков не признал, суду дополнительно пояснил, что в торговом зале № необходимо устроить проход шириной не менее 2-х метров.

Ответчик Канакова Е.А. в судебное заседание не явилась, ее представитель по доверенности Канаков К.В. доводы апелляционной жалобы поддержал, апелляционные жалобы противных сторон не признал, суду дополнительно пояснил, что увеличение ширины прохода к торговому залу Родиной Л.А. приведет к увеличению ее доли. Имеется проход шириной 1 метр, который ограничен торговым оборудованием.

Представитель ответчика ООО Предприятие «РАДА» по доверенности Головко А.А. доводы апелляционной жалобы поддержал, апелляционные жалобы противных сторон не признал, суду дополнительно пояснил, что для Родиной Л.А. не имеет значения спор между Канаковой Е.А. и ООО Предприятие «РАДА». Туалеты в магазине были обустроены самовольно, без согласования, в настоящее время помещения приведены в первоначальное положение, туалетов нет.

Суд выслушал пояснения представителей сторон, исследовал материалы дела и приходит к следующему:

Решение мирового судьи от 24 октября 2011 года основано на данных, изложенных в техническом паспорте на нежилое помещение от 1 июня 2011 года, согласно которому в помещении магазина обустроены два туалета и коридор, являющиеся местами общего пользования. Суду апелляционной инстанции представлена копия технического паспорта указанного магазина по состоянию на 14 декабря 2011 года, согласно которому коридор около запасного выхода и туалеты устранены, как самовольно возведенные. При этом общее количество помещений уменьшилось, в связи с чем решение мирового судьи подлежит изменению, поскольку выводы мирового судьи не соответствуют обстоятельствам дела.

Поскольку порядок пользования помещениями магазина между сторонами в целом сложился, суд в силу статьи 247 ГК РФ полагает в целом его сохранить.

Доводы представителя истца о том, что ширина прохода в торговом зале № к торговым залам Родиной Л.А. должна быть не менее 2-х метров, чего требует от него пожарный надзор, суд полагает необоснованными, поскольку ширина прохода к торговым залам истца ограничена в 1 метр торговым оборудованием, установленным Канаковой Е.А. Аналогичное требование пожарного надзора к Канаковой Е.А. об увеличении ширины прохода к торговым залам Родиной Л.А. до 2-х метров судебными решениями признано необоснованным.

Руководствуясь статьями 327 – 330 ГПК РФ, суд

Решение мирового судьи Вологодской области по судебному участку № 14 от 24 октября 2011 года изменить, изложив его в следующей редакции:

Определить порядок пользования нежилым помещением (магазин 5Н), расположенным <адрес>, следующим образом:

выделить в пользование Родиной Л. А. нежилые помещения под № (подсобное помещение) площадью 11,9 кв.м, и № (торговый зал) площадью 29,5 кв.м;

выделить в пользование Канаковой Е. А. и ООО Предприятие «РАДА» нежилое помещение под № (торговый зал) площадью 134,2 кв.м.;

выделить в пользование Канаковой Е. А. нежилые помещения под № (мастерская) площадью 11,7 кв.м. и № (помещение) площадью 1,3 кв.м.;

выделить в пользование ООО Предприятие «РАДА» нежилые помещения под № (кабинет) площадью 12,6 кв.м. № (помещение) площадью 16,6 кв.м. № (помещение) площадью 1,6 кв.м.;

место общего пользования под № (тамбур) площадью 2 кв.м. передать в совместное пользование Родиной Л. А. Канаковой Е. А. и ООО Предприятие «РАДА».

Обязать Канакову Е. А. и ООО Предприятие «РАДА» обеспечить Родиной Л. А. доступ к беспрепятственному пользованию нежилыми помещениями под № (подсобное помещение), № (торговый зал) путем прохода через помещение под № (торговый зал).

В удовлетворении остальной части иска Родиной Л. А. и встречного иска Канаковой Е. А. отказать.

Взыскать с ООО Предприятие «РАДА» расходы по уплате государственной пошлины в пользу Родиной Л. А. и Канаковой Е. А. по 50 рублей каждой.

В удовлетворении апелляционных жалоб в остальной части отказать.

Решение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Договор безвозмездного пользования нежилым помещением

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607 ГК РФ. пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610. пунктами 1 и 3 статьи 615. пунктом 2 статьи 621. пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса.

Статья 607 ГК РФ. Объекты аренды

1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор безвозмездного пользования нежилым помещением

Статья 610 ГК РФ.

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Преимущественное право арендатора на заключение
договора аренды на новый срок

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок ( статья 610 ).

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Одним из основных объектов гражданских правоотношений являются нежилые помещения.

В них располагаются магазины, склады, предприятия, производства и так далее. Однако, не в каждом случае индивидуальный предприниматель, физическое лицо или юридическое лицо, имеют возможности и средства приобрести нежилое помещение в собственность.

Поэтому законом предусмотрено, что нежилые помещения могут передаваться в пользование по договору безвозмездного пользования нежилым помещением.

Во-первых, возможность заключения договора безвозмездного пользования (договора ссуды) предусмотрена статьей 689 ГК РФ.

Легальное определение данного договора, изложенное в указанной статье, напоминает определения договора аренды. Отличиями является лишь то, что посредством аренды вещь передается во временное владение и пользование, а в данном случае лишь во временное пользование.

И основным отличием является безвозмездность договора ссуды.

То есть по нему вещь передается во временное пользование совершенно бесплатно.

Может ли нежилое помещение, являющееся важным объектом гражданского права передаваться в безвозмездное пользование по данному договору? Согласно той жестатье 689 ГК РФ, к договору безвозмездного пользования также могут применяться правила Гражданского кодекса РФ, относящиеся к разделу о договоре аренды, где, в свою очередь, предусмотрена возможность передачи нежилого помещения (здания, сооружения) во временное пользование.

Исходя из этого, можно сделать вывод, что нежилые помещения могут передаваться во временное пользование по договору безвозмездного пользования.

Правом на передачу нежилого помещения в безвозмездное пользование обладает ее собственник, а также иные лица, которые уполномочены на то в силу закона или самим собственником, как это указано в статье 690 ГК РФ. Нередко бывает, что нежилые помещения находятся в оперативном управлении. При этом, закон позволяет оперативным управляющим распоряжаться имуществом в рамках передачи его во временное владение или пользование. Кроме того, между собственником и третьим лицом может быть заключен договор, согласно которому полномочия собственника на передачу нежилого помещения во временное владение или пользование, могут быть переданы данному третьему лицу.

Статья 691 ГК РФ определяет в каком виде вещь, а в нашем случае нежилое помещение, должно быть передано по договору пользователю.

В первую очередь нежилое помещение должно соответствовать тем требованиям, которые предъявляются к нему в договоре безвозмездного пользования, и должно быть готовым к использованию по своему назначению.

Данное назначение нежилого помещения может быть специально оговорено в договоре, при этом, на одну из сторон будут наложены обязательства по приведению нежилого помещения в определенную готовность.

Также, если стороны не договорятся об обратном, пользователю должна быть передана документация, относящиеся к нежилому помещению (например, технический паспорт нежилого помещения).

В случае, если такая документация не передана, а она необходима при использовании помещения пользователем (например, технический паспорт необходим для прохождения мероприятий по контролю со стороны каких-либо надзорных органов), то пользователь имеет право потребовать предоставления необходимых документов, а также может сразу потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков в виде только реального ущерба.

То есть упущенная пользователем выгода возмещению не подлежит.

В случае, если переданное по договору нежилое помещение имеет какие-либо недостатки, которые передающая сторона предпочла скрыть, то за данные недостатки отвечает данная сторона.

Пользователь, при обнаружении данных недостатков, может потребовать их устранения, возмещение своих расходов на их устранения либо расторжения договора и возмещения реального ущерба.

При этом, такие недостатки должны мешать пользователю использовать нежилое помещение по его назначению либо так, как он надеялся.

Кроме того, в соответствии со статьей 693 ГК РФ, передающая сторона не отвечает за те недостатки, которые были оговорены в договоре или которые могли бы быть обнаружены пользователем во время осмотра нежилого помещения.

Общеизвестно, что в соответствии со статьей 209 ГК РФ. собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения своей вещью, согласно статье 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания своей вещи.

Однако, статья 695 ГК РФ указывает, что при передаче вещи в безвозмездное пользование, уже пользователь обязан следить за вещью, поддерживать ее в исправном состоянии, осуществлять текущий и капитальный ремонт, нести все расходы на ее содержание.

Более того, согласно статье 696 ГК РФ. заключив договор безвозмездного пользования нежилым помещением, пользователь несет на себе бремя риска случайной гибели вещи в определенных случаях.

Напомним, что данное бремя в основном принадлежит собственнику вещи, однако в данном случае бремя переходит по договору к пользователю.

Между тем, по общему правилу изложенному в статье 697 ГК РФ. в случае, если при использовании нежилого помещения пользователем был причинен вред имуществу третьих лиц, то ответственность за это несет уже передающая сторона, хотя бремя содержания имущества в надлежащем состоянии лежит на пользователе.

Данное общее правило может быть исключено в случае, если вред причинен вследствие умысла или грубой неосторожности пользователя или лица, у которого эта вещь оказалась с согласия передающей стороны.

В данном случае прослеживается некоторая коллизия норм права. Получается, что в случае, если пользователь ненадлежащим образом содержал нежилое помещение, однако делал это без умысла и не вследствие грубой неосторожности (последнее понятие достаточно оценочное), то риск ответственность за ущерб, причиненный третьим лицам, лежит уже на передающей стороне, которая в соответствии с законом, в принципе освобождена от бремени содержания своего имущества.

Или же правило статьи 696 ГК РФ не освобождает собственника или иную передающую сторону от бремени содержания своего имущества в надлежащем состоянии?

Данную коллизию могла бы исправить диспозитивность статьи 697 ГК РФ. где было бы указано, что данное правило применяется в случае, если договором между сторонами, не установлено иное. Однако, этого в законе не указано, а следовательно, статья 697 ГК РФ, является императивной нормой, которой остается только подчинится.

В договоре безвозмездного пользования нежилым помещением могут изменяться стороны. В статье 700 ГК РФ содержатся правила, согласно которым права передающей стороны могут переходить третьим лицам, при этом, не прекращая право пользователя на безвозмездное пользование нежилым помещением.

Также, право пользователя будет являться обременением права нового собственника нежилого помещения.

Кроме того, данной статьей предусмотрено, что в случае смерти гражданина, являвшегося передающей стороной, договор не прекращает свое действие, а права и обязанности по договору переходят к наследникам умершего. Однако, согласно статье 701 ГК РФ. в случае смерти гражданина, являвшегося пользователем, договор однозначно подлежит прекращению, если же в нем прямо не предусмотрено иное.

Также немаловажным является вопрос, подлежит ли договор безвозмездного пользования нежилым помещением государственной регистрации?

Статьи Гражданского кодекса РФ, регулирующие правила заключения и исполнения договора безвозмездного пользования, не содержат такого указания.

Кроме того, статья 609 ГК РФ, относящаяся к договору аренды, некоторые правила которого, могут использоваться при заключении и исполнении договора безвозмездного пользования, не поименована в статье 689 ГК РФ .

Таким образом, можно придти к выводу, что договор безвозмездного пользования нежилым помещением государственной регистрации не подлежит.

Исходя из изложенного, можно сделать вывод, что договор безвозмездного пользования нежилым помещением является полезным договором, способным помочь некоторым хозяйствующим субъектам в их деятельности.

Плюсами данного договора является, конечно же, его безвозмездность, простота заключения (простая письменная форма без государственной регистрации), простые правила регулирования его исполнения, изложенное в Гражданском кодексе РФ.

Минусами же являются вышеизложенные риски, которые возлагаются на пользователя договора и на передающую сторону.

Однако, для пользователя данные риски могут нивелироваться за счет безвозмездности пользования такой вещью, как нежилое помещение.

Нивелировать риски для передающей стороны возможно путем изложения в договоре правила о контроле за деятельностью пользователя или о регулярных проверках состояния используемого нежилого помещения, что законом не запрещается.

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Договор безвозмездного пользования нежилыми помещениями

г. Москва «____» _______________201_ года.

_________________________________________________, именуемое в дальнейшем Ссудодатель, в лице _____________________________________________________, действующее на основании ___________________________________, с одной стороны, и ____________________________________________, именуемое в дальнейшем Ссудополучатель, в лице __________________________, действующего на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящий договор безвозмездного пользования, далее — Договор, о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. На условиях, установленных настоящим договором безвозмездного пользования, Ссудодатель передает, а Ссудополучатель принимает в безвозмездное временное пользование нежилые помещения (далее по тексту — «помещения»), указанные в пункте 1.2. настоящего договора безвозмездного пользования.

1.2. Помещения расположены по адресу: Москва, ____________________________, помещения №№ _______________________________ и имеют общую площадь ____ (__________________________) квадратных метра.

1.2.1. Помещения передаются в состоянии, пригодном для использования в целях, заявленных в разделе 2 настоящего договора безвозмездного пользования.

1.2.2. Производство неотделимых улучшений осуществляется Ссудополучателем с письменного согласия Ссудодателя по согласованному сторонами проекту и в согласованном сторонами порядке.

1.3. Помещения принадлежит Ссудодателю на праве собственности, что подтверждается Свидетельством _______________________________________________, выданным ________________________________________________________________, запись регистрации № _________________________________________.
1.4. Ссудодатель гарантирует, что права третьих лиц на передаваемые помещения отсутствуют.

2. ЦЕЛИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ПОМЕЩЕНИЙ

2.1. Помещения используются Ссудополучателем в качестве ______________________ помещений для осуществления ____________________________, согласно уставу Ссудополучателя.

2.2. Ссудополучатель будет нести всю ответственность за осуществление данной деятельности с нарушениями норм законодательства об осуществлении данного вида деятельности, в том числе ответственность за ущерб, причиненный в результате таких нарушений Ссудодателю.

2.3. Изменение целевого назначения используемых помещений допускается при наличии письменного согласия Ссудодателя.

3. ПЕРЕДАЧА ПОМЕЩЕНИЙ

3.1. Передача помещений от одной стороны к другой производится по Акту сдачи-приемки, подписываемому полномочными представителями сторон.

3.2. Перед подписанием Акта сдачи-приемки принимающая сторона в присутствии передающей стороны имеет право исследовать помещения на предмет их соответствия заявленным требованиям.

3.3. Передача помещений в безвозмездное пользование Ссудополучателя производится в течение пяти дней с момента подписания договора безвозмездного пользования.

3.4. Вся площадь помещений передается Ссудополучателю единовременно.

3.5. При прекращении (по любым основаниям) настоящего договора безвозмездного пользования Ссудополучатель в течение 10 (десяти) дней с момента прекращения Договора обязан единовременно сдать Ссудодателю помещения в том же состоянии, в каком Ссудополучатель их получил, с учетом нормального износа и возможных внесенных по согласованию сторон изменений.

4. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

4.1. Срок действия безвозмездного пользования определяется сторонами до ___________________________ года.

4.2. Досрочно по требованию Ссудодателя настоящий договор безвозмездного пользования может быть расторгнут в следующих случаях:

а) Ссудополучатель пользуется помещениями с существенным нарушением условий настоящего Договора или назначения помещений либо с неоднократными нарушениями;

б) Ссудополучатель существенно ухудшает помещения.

4.2.1. Ссудодатель получает право на расторжение настоящего Договора в случае, если в течение 30 (тридцати) дней с момента получения Ссудополучателем письменного предупреждения Ссудодатель, Ссудополучателем не исполнены обязательства по настоящему договору безвозмездного пользования.
5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

5.1. Ссудодатель обязан:

а) передать в безвозмездное пользование помещения Ссудополучателю по Акту сдачи-приемки помещений,

б) не чинить препятствий Ссудополучателю в правомерном использовании помещений;

в) обеспечить доступ представителей Ссудополучателя (включая работников, представителей Ссудополучателя, посетителей) в помещения;

г) за свой счет производить капитальный ремонт помещений, занимаемых ссудополучателем, если стороны не договорятся об ином;

д) в случае аварий, пожаров, затоплений, взрывов и других подобных чрезвычайных событий, за свой счет немедленно принимать все необходимые меры к устранению последствий указанных событий. Ссудополучатель возмещает ущерб от чрезвычайных событий в случае, если эти события произошли по вине Ссудополучателя.

5.2. Ссудополучатель обязан:

а) использовать помещения в целях, указанных в разделе 2 настоящего договора безвозмездного пользования;

и т.д…
Уважаемые читатели, ознакомившись с несколькими образцами договоров о безвозмездном пользовании нежилых помещений, пришла к выводу, что каждый договор усматривает определённую выгоду его составителя. Поэтому, к договору необходимо подходить осторожно, предварительно изучив все возможные варианты составителей и собственных интересов.