Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком не собственником: необходимые документы, порядок оформления сделки и получения разрешения органов опеки

Продажа квартиры – сложный и муторный процесс, включающий долгие сборы документации, поиск покупателя, заключение договоров и извлечение максимальной выгоды от продажи, не пресекая законодательства Российской Федерации. Однако, и без того трудный процесс может стать еще труднее, когда в квартире прописан несовершеннолетний.

Здесь вы узнаете, как продать квартиру с прописанным несовершеннолетним ребенком и какие документы для этого необходимы.

В 2001 году Госдумой был принят законопроект, который гласил, что при составлении договора купли-продажи, обмена и дарения квартиры, в которой прописан несовершеннолетний, опекуны должны получить разрешение у муниципальных органов попечительства.

Мало кто осведомлен о том, что в 2008 году закон был отменен, и теперь необязательно тратить время на получение разрешения в подобных органах.

Однако, этот законопроект распространялся лишь на те случаи, в которых несовершеннолетние были просто прописаны на определенной жилплощади.

Если ребенок имеет долю собственности (определенную площадь квартиры), то перед продажей необходимо пообщаться с представителями органов попечительства и получить разрешение на сделку. Ниже мы подробней рассмотрим каждый из этих случаев.

Приватизировать квартиру. которая находится в чужой собственности, невозможно. Тем более, когда долю собственности держит несовершеннолетний.

Доля ребенка при продаже квартиры не может быть ниже, чем доля другого собственника квартиры. К примеру, в семье из трех человек, несовершеннолетний имеет право на треть жилплощади.

До того как оформить договор на обмен, дарение и продажу квартиры, необходимо получить разрешение у органов попечительства. Вы должны доказать, что новая квартира, купленная на деньги с продажи старой, будет ничуть не хуже (т.е. соответствовать по площади и району).

Для того, чтобы получить это разрешение, необходимо придерживаться такой последовательности действий:

1. Для начала нужно обратиться в орган попечительства по месту регистрации несовершеннолетнего (либо органы опеки при муниципалитете района). Вас проконсультируют насчет необходимых документов и схем продажи квартиры
2. В процессе подготовки документов на продажу недвижимости, необходимо повторно посетить орган попечительства и предоставить заявление. Ребенок, достигший 14-летия, подписывает заявление сам, в ином случае за ребенка ставят подпись родители
3. Если ребенок получает столько же квадратных метров в собственность, сколько было и в старой, орган попечительства выдает разрешение на продажу. В противном случае вы должны увеличить долю собственности ребенка
4. Далее начинается процесс продажи: сбор необходимой документации, регистрация договоров и очереди в нотариальных конторах. Рекомендуем обратиться за помощью к проверенным третьим лицам или риелторам.

Образец договора купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка.

Существуют ситуации, при которых приобретение новой квартиры с последующим выделением доли несовершеннолетнего совсем необязательно. К примеру, семья продает старую квартиру и переезжает в другой город: тогда деньги, вырученные с продажи, переводятся на счет ребенка и его родители (или опекуны) ищут новую жилплощадь в другом городе.

Обычно, на это выделяется 3 месяца. Второй случай – это покупка квартиры в новостройке. Тогда получить разрешение в органах попечительства гораздо сложнее.

Некоторые опекуны шли на такую хитрость: совершается покупка одной небольшой комнаты, где прописывают ребенка и отдают ему право собственности на эту жилплощадь. Но при этом не учитывался тот факт, что несовершеннолетний не может быть прописан один: как минимум на жилплощади должна быть зарегистрирована его мать.

И тут всплывает другая проблема: оказывается, на такой маленькой жилплощади нельзя прописывать двух людей. В итоге вы не только не получаете разрешения у органов попечительства, но и теряете средства на покупку ненужной комнаты.

Для того, чтобы получить разрешение, поинтересуйтесь у представителей подобных органов, какой вид жилья они одобряют. После выбора квартиры вы прописываете такую же долю несовершеннолетнего, как и в старой квартире.

О том, как оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка и какие документы для этого потребуются, вы можете узнать в этой статье.

В процессе получения разрешения в органах попечительства должны участвовать оба родителя (либо опекуна). Если же они находятся в разводе, и о месте дислокации одного из них ничего не известно, дело незамедлительно переводится в суд.

• Лишение родительских прав отсутствующего родителя (либо постановление, утверждающее, что человек пропал без вести)
• В случае его смерти необходимо предоставить суду свидетельство о смерти
• Если же он находится в другой стране, достаточно его письменного разрешения, заверенного нотариально в местном консульстве Российской Федерации

Пример: на предыдущем месте жительства ребенок имел долю размером с треть жилплощади (допустим, 20 квадратов). Тогда и в новой квартире он должен получить те же 20 квадратов.

Независимо от ваших действий, существуют конкретные случаи, в которых исключена продажа квартиры с зарегистрированным в ней ребенком:

• В случае, когда вы намерены покупать новую недвижимость в рассрочку
• При покупке квартиры в незавершенной новостройке
• Если юридически – это дарение и продажа одновременно
• Когда новая квартира находится в месте со слабо развитой инфраструктурой или в неблагополучном районе
• В случае, когда новая жилплощадь гораздо меньше, чем старая
• Новое жилище не оборудовано специальными коммуникациями (обогревание, вентиляция, электричество, водопроводные и газовые трубы)

Все эти запреты обходятся при достижении 18-летия, когда собственник недвижимости сам вправе распоряжаться своим имуществом.

Также право на самостоятельные сделки может получить и 16-летний, устроившийся на работу и получивший полный социальный пакет. Также это происходит при женитьбе и занятиях индивидуальным предпринимательством.

Порядок продажи квартиры с прописанным несовершеннолетним не собственником.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком, который в ней прописан, но не имеет долю собственности, не требует разрешения органов попечительства. Для продажи такой недвижимости вы должны просто-напросто выписать ребенка.

Нельзя продавать квартиру с «сюрпризом», ведь новый владелец не сможет выписать несовершеннолетнего. Другое дело, когда там прописан взрослый, его-то можно выписать в никуда; с несовершеннолетними такие дела не проходят.

Сперва необходимо зарегистрировать ребенка в другой жилплощади, которая соответствует всем техническим и санитарным нормам: ветхое и антисанитарное помещение не понравится секретарю из паспортного стола, и тот откажется от выписки ребенка со старой квартиры. Отличным решением станет место регистрации одного из родителей (или квартира родственников).

Когда вы зарегистрируете несовершеннолетнего на новом месте, его автоматически выпишут из старой квартиры, и вы сможете ее продать. Чтобы удостовериться в том, что ребенок выписан оттуда, достаточно запросить в паспортном столе распечатку из домовой книги.

Больше информации о том, как выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры — тут.

После того как вы пройдете все подготовительные этапы, включающие получение разрешения у попечительных органов и выписку несовершеннолетнего со старого места жительства, необходимо подготовить все необходимые документы для продажи квартиры:

• Кадастровый паспорт
• Паспорта, удостоверяющие личность собственников жилплощади
• Лицевые счета
• Выписка из домовой книги
• Справки из органов технической инвентаризации

Что такое кадастровый паспорт на квартиру и где его получить — узнайте в материалах новой публикации.

Имеют место случаи, когда при покупке новой квартиры несовершеннолетнему выделяется очень мало жилплощади. Обычно это происходит, когда его родители находятся в разводе, и ребенок проживает лишь с одним из них.

Тогда начнется судебное разбирательство между родителями, и судья выносит решение в пользу того, кто предоставляет ребенку больше жилплощади. Несовершеннолетний переезжает к другому родителю, а купленная квартира продается.

Также суд имеет право аннулировать сделку, в ходе которой квартира с хорошими и комфортными условиями для ребенка меняется на дом с «удобствами» на улице. Судебная практика показывает, что обмен квартиры невозможен в данном случае.

Если же вы попали в подобную ситуацию, когда необходимо продать квартиру с зарегистрированным в ней несовершеннолетним, обратитесь в паспортный стол по вопросу регистрации в новом месте с последующей выпиской.

Если же ребенок имеет свою долю собственности, используйте наши рекомендации, чтобы пройти по самому легкому и быстрому пути для продажи вашей недвижимости. Желаем удачи!

В каком порядке осуществляется продажа квартиры с несовершеннолетними детьми, вы можете узнать в следующем видео с рекомендациями специалиста по недвижимости:

Какие документы для опеки на продажу квартиры необходимы

Какие документы для опеки на продажу квартиры нужны, если собственником квартиры является ребенок. Список документов, с примерами.

Для продажи квартиры, где сособственник или собственник ребенок, вы обязаны предоставить ряд документов для того, чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства.

Вот и рассмотрим какой пакет документов вам надо собрать!

Условия при которых сделка продажи квартиры с собственником несовершеннолетним имеет шансы законно свершиться:

• ребенок должен иметь часть квартиры в собственности или быть единоличным собственником в продаваемой квартире
• ребенок должен иметь законных представителей (родители, опекуны) имеется постановление (разрешение) органов опеки на продажу квартиры

Внимание! Вам необходимо помнить, что продажа квартиры, где есть часть собственности ребенка должна осуществляться одновременно с покупкой квартиры взамен с выделением доли ребенка

Что касается выписки из квартиры, то при наличии у ребенка доли в собственности, мало его выписать, т. к. при этом собственником он быть не перестанет.

Выписка из квартиры при ее продаже, например, к родственникам, логична и действенна, если ребенку не принадлежит ни квартира, ни доля в ней.

В этом случае на продажу квартиры не надо брать разрешение органов опеки.

Продавая квартиру, которой владеет ребенок (или владеет долей) без соответствующего разрешения органов опеки, вы рискуете в будущем посетить суд и ответить за незаконные действия

На практике, чаще всего сделки не регистрируют или приостанавливают в органах Росреестра — это еще один барьер для незаконных сделок.

Следующие документы предоставляются в органы опеки при продаже, мене или продаже и последующей покупке квартиры, где ребенок владеет либо всей квартирой, либо ее частью.

Я сделал запрос в органы опеки и попросил предоставить список документов для продажи квартиры и вот что мне прислали:

Основной документ, после которого начинают работать по вашему вопросу органы опеки — Заявление родителей ребенка (или его законных представителей).

Заявление пишется обоими родителями, собственноручно. Бланк заявления берется в органе опеки и попечительства.

Когда заявление может написать только один из родителей:

• если второй родитель умер
• если мама имеет статус матери-одиночки
• если второй родитель признан безвести пропавшим
• если второй родитель лишен родительских прав
• если второй родитель более 2 месяцев в розыске
• если второй родитель уклоняется от оплаты алиментов более 6 месяцев

Внимание! Если ваш брак расторгнут или вы с мужем (женой) проживаете раздельно, но официально не разведены — заявление должны писать оба!

• Документы обоих родителей — паспорта РФ От несовершеннолетнего ребенка (имеющего паспорт) — заявление от него (бланк дадут в органе опеки) и его паспорт РФ + свидетельство о рождении
• От малолетнего — свидетельство о рождении
• Свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру, где указан ребенок-собственник и документ-основание
• Техпаспорт квартиры
• Справка о прописанных, где фактически живет ребенок и квартиры. на продажу которой вы планируете получить разрешение органов опеки.

Малолетними детьми считаются дети — до 14 лет и за них все действия совершают родители. Дети с 14 — 18 лет признаются несовершеннолетними, при этом в сделках участвуют сами с согласия родителей (ст. 26 ГК РФ)

Все перечисленные документы подаются в оригиналах и копиях. Заявление только оригинал.

• Правоустанавливающие документы на покупаемую взамен квартиру (Свидетельство, документ-основание)
• Техпаспорт на квартиру
• Выписка из ЕГРП
• Копия поквартирной карточки
• Предварительный договор купли-продажи квартиры

Дополнительно могут потребовать

• справку на продажу
• выписку из домовой книги
• справку из БТИ о стоимости продаваемой и покупаемой квартиры.

Когда нет необходимости подавать документы на покупаемую квартиру

Если вы отдаете ребенка в детский дом, т. е. на полное гос. содержание, то в этом случае, сумма от продажи его квартиры или его доли в квартире кладется на открытый на его имя счет.

Данные о заведенном счете и переводе на него денег предоставляются в органы опеки. Сначала переводятся деньги от продажи квартиры на счет ребенка, затем уже покупается квартира.

Мы рассмотрели какие документы для опекина продажуквартиры необходимо предоставить родителям, если их ребенок владеет квартирой или долей в ней.

Договор купли продажи квартиры несовершеннолетнему ребенку образец

Продать недвижимость, собственником (одним из собственников) которой является несовершеннолетнее, недееспособное или ограниченно дееспособное лицо возможно. Правда есть одно значимое НО. Дело в том, что по законам РФ, такую сделку возможно совершить только при условии, что при продажи имущества, находящееся в собственности данной категории граждан, взамен отчуждаемой недвижимости, им будет предоставлена другая недвижимость.

ДОГОВОР купли-продажи жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетним

«___»___________ ____ г.

Гражданин Российской Федерации ______________________, паспорт ______________________, выдан «___»__________ ____ г. ______________________, зарегистрирован__ по адресу: ______________________, действующ__ за своих несовершеннолетних детей ______________________ и ______________________ (не достигших 14-летнего возраста), именуем__ в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гражданин Российской Федерации ______________________, паспорт ______________________, выдан «___»__________ ____ г.

Договор купли продажи квартиры собственник несовершеннолетний образец

Договор купли-продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

Внедрение материалов без согласия создателя и прямой индексируемой гиперссылки на веб-сайт daisebeshans. Средств за проданную квартиру на счет несовершеннолетнего. Безвозмездно скачать эталон контракта купли реализации квартиры для дизайна и регистрации сделки.

Закажите экспресс-проверку по телефону 8 495 либо напишите наэтот адресок электрической почты защищен от спам-ботов.

Договор купли-продажи несовершеннолетним с согласия своего законного представителя. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Договор купли-продажи несовершеннолетним с согласия своего законного представителя

Если квартира приобретается в собственность нескольких лиц, то такая собственность может быть долевой, может быть совместной. К договору купли-продажи квартиры в общую долевую собственность применяются те же правила, что и к договору купли-продажи квартиры, однако здесь существует ряд особенностей. В договоре должна быть прописана доля каждого покупателя, если супруги приобретают квартиру, находясь в браке, то они предъявляют на регистрацию свидетельство о браке.

Юрист агентства недвижимости «СИГМА» составит для Вас договор купли-продажи квартиры в общую долевую собственность .

Когда вы договорились с продавцом о покупке его квартиры, вам необходимо внести аванс за эту жилплощадь. Все стороны сделки подписывают авансовый договор.

Мы уже говорили, что сейчас за квартиру берут очень небольшой аванс. Аванс принимается продавцом одновременно с подписанием договора. Для использования, как и в случае с договором купли продажи, в текст вносятся необходимые изменения.

05 февраля 2014 года

Скидка до 15% на элитное жилье Комплекс клубных домов с парком и прудом на территории 12Га. Собственные 4 детских сада и школа. Хамовники, ЦАО от застройщика ООО «Магистрат» (ГК «ИНТЕКО») ЖК «Зеленый Город», 27 км от МКАД Спец.цены! Готовые и строящиеся дома.

1. Какова минимальная доля на каждого несовершеннолетнего ребенка должна быть указана в договоре купли-продажи квартиры при продаже её в долевую собственность, с целью направления материнского капитала на погашение основного долга и уплату процентов по займу полученному на приобретение квартиры? 2. Каким нормативным актом регулируется и устанавливается эта доля? 3. Необходимо ли согласовывать эту долю с органами опеки? Условия: у предприятия приобретается в долевую собственность квартира.

Правовое заключение по вопросу снятия с регистрационного учета несовершеннолетнего ребенка и распоряжения имуществом третьими лицами.

Описание ситуации:________________ имеет в собственности квартиру, расположенную по адресу: _______________________Данная квартира была ранее приватизирована _______________, после чего подарена сыну – _____________________.______________ г.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребёнка – довольно рискованная и проблематичная сделка. Дело в том, что маленькие граждане РФ довольно надёжно защищены государством, ведь не только родители обязаны оберегать и защищать интересы детей, но и такой институт, как органы опеки. А у опекунского совета в инструментарии есть множество требований к охране имущественных интересов детей. не зная которых, процедура оформления сделки по продаже недвижимости может не только завершиться неудачей, но и принести немалые убытки.

По норме Гражданского кодекса сделки с недвижимостью, которая принадлежит ребёнку, в том числе и доли в недвижимости, совершаются их законными представителями – родителями или опекунами (статья 28). А по статье 37 ГК все подобные сделки совершаются только с письменного разрешения органа опеки (кроме дарения). При этом уменьшение имущества ребёнка не допускается.

Таким образом, государство в лице опекунского совета страхует имущество детей не только от мошеннических действий, но и от его потери или ухудшения .

Для большей надёжности с 1 января 2016 года все сделки с имуществом детей проходят через нотариуса, так как внесены поправки в закон №122 о госрегистрации прав на недвижимость. То есть перед тем, как начать процедуру продажи нужно не только заручиться разрешением опеки на продажу квартиры или доли в ней, принадлежащей малолетнему, но и заверить сделку купли-продажи у нотариуса.

Этими законными актами государство запретило продавать квартиры детей или доли в них без разрешения опеки. Ведь нотариус не удостоверит договор купли-продажи без разрешения опеки, а Росреестр не зарегистрирует сделку без нотариального удостоверения.

Важно:
все несовершеннолетние граждане России признаются не полностью дееспособными. то есть их недвижимость может быть продана только с разрешения опекунского совета. Но существует такое понятие, как эмансипация. Это тот случай, когда ребёнок, достигший 16 лет, имеет право сам распоряжаться своим имуществом, в том числе и недвижимым, без чьего либо разрешения.

Как признаётся эмансипация :

• по решению опекунского совета с разрешения обоих родителей;
• по судебному решению, если опека или родители не согласны.

Главное условие эмансипации – это самообеспечение. То есть ребёнок самостоятельно может себя содержать, без посторонней помощи, например:

• он трудоустроен по договору;
• занимается предпринимательством;
• состоит в браке.

• получение разрешения опекунского совета на продажу;
  
• заверение договора купли-продажи у нотариуса;
  
• регистрация сделки в Росреестре.

Самый сложный момент – поход в опеку. От инспекторов зависит – сможете вы продать недвижимость ребёнка, или нет. Самое главное условие опеки – это чтобы положение детей не ухудшилось после совершения сделки. А значит, что ребёнку вместо продаваемого жилья нужно предоставить другое – равноценное или лучше.

Не спешите переоформлять на ребёнка другую недвижимость перед походом в опеку. ведь получится, что у него уже будет два жилья – в продаваемой квартире и в новой. Поэтому и предоставлять нужно будет тоже два жилья.

Вот как нужно поступить :

• оформляется предварительный договор купли-продажи (или дарения) недвижимости, где у ребёнка будет доля;
  
• в опеку нужно принести этот договор и получить разрешение.

При этом нужно иметь в виду :

• площадь жилья не должна уменьшиться;
  
• характеристики квартиры не должны быть хуже продаваемой (наличие коммуникаций, состояние дома, расположение инфраструктуры, удалённость от центра и т.п.);
  
• стоимость нового жилья не должна быть меньше старого.

При этих условиях опека, скорее всего, разрешение выдаст.

Хотите купить недострой или вступить в кооператив? Вряд ли вы получите разрешение на покупку недостроя, ведь нет стопроцентной гарантии, что дом достроится. В этом случае можно выделить долю ребёнку, например, в квартире бабушки, а потом её продать по той же схеме и купить долю малышу в уже построенной квартире.

Итак, разрешение получили, теперь идём к нотариусу. Кстати, сделку может зарегистрировать любой российский нотариус, привязка к нотариальным участкам существует только по наследственным делам. А поэтому, тут можно выиграть в деньгах – обзвонить нотариусов в округе и узнать стоимость оформления договора купли-продажи квартиры ребёнка.

Перед походом оформляем договор купли-продажи вот по такому образцу и распечатываем столько копий, сколько сторон в договоре, плюс один для Росреестра. Нотариусу от вас нужно :

• личное присутствие вас и покупателя;
• паспорта – ваш и покупателя квартиры;
• документ ребёнка;
• договор купли-продажи;
• свидетельство на собственность;
• разрешение опеки.

Вопрос цены нотариального удостоверения сложится из сумм:

• госпошлина – полпроцента от цены договора (но не меньше 300 и не больше 20000 руб.);
  
• плата за работу нотариуса (у всех разная, так как тарифы не закреплены законодательно).

Внимание!
Будьте готовы к тому, что нотариус попробует вас убедить, что договоры составляются исключительно нотариусами самостоятельно. За такое условие вы можете переплатить больше десятка тысяч рублей. Лучше поищите того, кто заверит ваш собственный договор.

Как только договор удостоверен, можно отправляться в Росреестр или в МФЦ с документами:

• паспорта;
• свидетельство на собственность;
• заверенный договор купли-продажи;
• согласие опеки.

Нотариальные сделки регистрируются не 10 дней, как обычно, а только 3.

Кстати, в Росреестре тоже не бесплатно работают, госпошлина за регистрацию перехода прав стоит 2000 рублей.

В случае, если ребенок не имеет доли в квартире с наличием сертификата, он не является владельцем квартиры, а только прописан в ней, то и разрешения на продажу в опеке брать не нужно. Не нужны и услуги нотариуса. Но как уговорить покупателя купить квартиру, в которой прописан ребёнок?

По статье 20 Гражданского кодекса ребёнок должен проживать с одним из родителей, соответственно, и быть прописанным там же. Поэтому перед тем, как оформлять договор купли-продажи, одному из родителей нужно прописаться в новом жилье или у родственников (временно), куда прописать и ребёнка .

Если нет возможности прописаться сразу, в договоре купли-продажи можно обозначить условие о том, что все зарегистрированные в квартире лица обязуются выписаться до определённой даты.

В таком случае покупатель уже застрахован от сюрприза в виде прописанного в его квартире ребёнка. Если детей не выписать в оговоренный срок, может случиться так :

• покупатель подаст на вас в суд о признании утраты права пользования ребёнком жилья;
  
• суд признает это право и обяжет миграционную службу выписать ребёнка;
  
• с вас суд взыщет издержки по делу, убытки (переплата по коммуналке), плату адвокату.

Алгоритм продажи квартиры, даже если в ней прописан ребёнок, достаточно прост:

• оформление договора купли-продажи;
• регистрация в Росреестре (срок 10 дней, госпошлина 2000 руб.);
• прописка на новом месте.

На сегодня процедура регистрации в квартире упрощена – выписываться не нужно, достаточно того, что вы пропишитесь в новом жилье, куда и ребёнка пропишете. Регистрацию можно оформить:

• у паспортиста ТСЖ, ЖСК или управляющей компании по новому месту жительства;
• в отделе по вопросам миграции (бывшие отделения УФМС);
• в МФЦ.

Документы для регистрации:

• домовая книга;
• паспорт ваш и ребёнка (или свидетельство о рождении);
• документы на собственность.

Максимум через 3 дня вас с ребёнком пропишут в новой квартире, а по старому месту жительства автоматически выпишут.

Если вы – покупатель и боитесь потерять в деньгах при покупке квартиры. учтите тонкости, не отдавайте задаток, пока не удостоверитесь в чистоте квартиры:

Как определить чистоту квартиры

• закажите в Росреестре выписку из ЕГРП на квартиру или пусть её (свежую) предоставит продавец (смотрите – нет ли малолетних собственников);
  
• если есть, у продавца на руках должно быть письменное разрешение органа опеки на продажу ;
  
• посмотрите в свидетельство на собственность – если документ-основание это договор приватизации, а в квартире прописан ребёнок, повод задуматься о возможности признания сделки недействительной;
  
• в договоре купли-продажи определите срок. в который все прописанные выпишутся из квартиры.

Продажа квартир с несовершеннолетними собственниками - договор купли-продажи доли

Продажа квартиры всегда была достаточно сложным вопросом. Но помимо основных проблем, бывают и такие сложности, о которых мало кто подозревает. Примером, который сейчас рассмотрим, будет продажа квартиры с несовершеннолетним собственником.

Проблем здесь достаточно много, ведь лицо, не достигшее 18 лет, не может подписывать документы о согласии с продажей квартиры. Также, ребенок не может полностью самостоятельно разобраться с вопросом прописки. Если заходит вопрос о продаже, то выписать нужно всех, включая ребенка. Но ребенок должен быть привязан к поликлинике, к школе и так далее.

Государство не может быть уверенно, что ребенок будет жить лучше и это пойдет ему на благо. Рассматривать каждую ситуацию просто не представляется возможным. Поэтому, закон предусмотрел ряд правил продажи квартиры с несовершеннолетним собственником, дабы защитить права последнего.

Помимо этого, проблема заключается в том, что не каждый банк, страховая компания или даже покупатель, пойдет на такую сделку.

Ведь если оформить документы не правильно, по достижению совершеннолетия ребенок будет вправе требовать свою долю. Тогда начнутся судебные разбирательства и так далее. А лишние проблемы никому не нужны.

Чтобы разобраться во всех нюансах, прежде всего, стоит обратиться к законодательной базе.

Итак, прежде чем перейти к разъяснению вопроса, рассмотрим ряд нормативных документов, которые регулируют данный вопрос.

• Конституция Российской Федерации.
• Семейный кодекс.
• Гражданский кодекс.
• Жилищный кодекс.
• Закон об опеке и попечительстве.
• Другие муниципальные законы.

Если предстоит провернуть сделку по продаже квартиры с несовершеннолетним собственником, то лучше всего перечитать самостоятельно все законы и нормативные документы.

Но давайте разберемся, о чем там идет речь, в общих чертах.

В данных документах, прежде всего, обсуждается вопрос прав несовершеннолетнего. Здесь говориться, что несовершеннолетний ребенок, имеет все права, как и совершеннолетний гражданин Российской Федерации. Но в силу своего возраста, некоторые решения он может принимать только с помощью своих родителей, либо опекунов.

Таким образом, дабы предотвратить спорные ситуации, любая сделка по продаже должна быть согласована с органами опеки и попечительства .

Важно понимать тот факт, что получить такой документ достаточно проблематично, ведь данный орган отстаивает интересы ребенка. Для них важно, что несовершеннолетний собственник проживал в условиях, которые будут не хуже прежних, а также имел такую же долю, как и ранее.

Подделать подобный документ сложно, ведь в дальнейшем, решение может быть оспорено в суде. Если суд докажет, что документ был выдан с противоречиями к действующему законодательству, то понесут ответственность все участники данного мошенничества, включая родителей ребенка.

Таким образом, осуществляя сделку, необходимо получить согласие определенных государственных органов. Но правильно это сделать, и также доказать, что ребенок будет жить в условиях лучше, чем ранее.

Итак, переходим к одному из самых сложных этапов всего процесса – получение согласия. Для получения, необходимо сделать ряд действий, давайте представим их ввиду пошаговой инструкции.

1. Шаг 1. Получение документа о зарегистрированных гражданах на жилплощади. Получить её можно в паспортном столе. Для получения необходим такой пакет документов:

• Паспорт одного из родителей.
• Свидетельство о рождении ребенка, либо его паспорт.
• Документ, который подтверждает право собственности на квартиру.

С этими документами идем в паспортный стол, где заполняем заявление по образцу. Получение может занять определенное время, зачастую не более недели.

1. Шаг 2. Обращение в органы опеки и попечительства.

В данный государственный орган должны прийти оба родителя ребенка, даже в случае, когда они в разводе.

• Паспорта обоих родителей.
• Свидетельство о рождении ребенка. Если он стершее 14 лет — его паспорт.
• Справку о проживаемых в продаваемой квартире гражданах.
• Документы, которые подтверждают право собственности на квартиру. Также, необходимо предоставить соответствующие технические паспорта на недвижимость.

1. Шаг 3. Заявление о покупке новой квартиры.

Данное заявление составляется по образцу, здесь необходимо наличие подписей всех участков. В случаях, когда у ребенка есть паспорт – необходима и его подпись.

Последний этап, на котором государственный орган рассматривает все предоставленные документы. В течение двух недель, они принимают либо положительное, либо отрицательно решение.

На этом вся процедура заканчивается.

В случаях, когда был выдан отказ, необходимо выяснить точную причину. Сделать это бывает сложно, поэтому лучше всего обратиться к юристу. Он сможет дать необходимые консультации, а также указать ошибки. После исправления ошибок и сбора всех дополнительных документов, обращение в органы опеки и попечительства можно повторить.

Ситуации, когда несовершеннолетний ребенок является собственником, бывают различными. В каждой ситуации, порядок действий может быть разным. Также, иногда могут потребоваться дополнительные документы.

Итак, рассмотрим все случаи, когда несовершеннолетний является собственником квартиры:

• В процессе приватизации дети были прописаны как собственники.
• Несовершеннолетний ребенок является собственником по договору купли-продажи. либо другим бумагам, по которым была получена квартира.
• Ребенок является наследником.
• Ребенок не является собственником. но живет и прописан на жилплощади.

Самое главное отличие является ли собственником ребенок. Если несовершеннолетний один из собственников, то действовать необходимо по схеме указанной выше, где необходимо обращаться в органы опеки и попечительства.
Но что делать, если ребенок только прописан в данной квартире?

Ситуация тут достаточно сложная.

Прописать ребенка можно только на той жилплощади, где прописан один из его родителей .

Таким образом, получается замкнутый круг, ведь выписать ребенка «в никуда» невозможно. Прописать в новой, еще не купленной квартире, тоже нельзя. А покупать квартиру в нагрузку с прописанным ребенком никто не станет.

Получается, что выход только один.

Изначально прописаться в новом жилье одному из родителей, потом прописать туда ребенка, а только после продавать старую квартиру. Сделать это не так просто, но других вариантов нет. Или есть?

В законодательстве нет четких правил, когда органы опеки и попечительства могут выдать согласие, а когда – нет. Таким образом, в некоторых ситуациях, выписать ребенка «в никуда» все-таки можно. Давайте их рассмотрим:

• Переезд семьи в другой город или за границу.
• Покупка квартиры в еще строящемся доме. Здесь все немного сложнее, ведь строящийся дом должен быть почти готов. Таким образом, если в новом доме только заложили фундамент – никто не выпишет ребенка. Но вот если в новом доме осталось провести только черновые и чистовые работы – выписать могут.

Помимо этого, бывают ситуации, когда ребенок может переехать даже в худшие условия жизни, чем было ранее.

Давайте рассмотрим, что сюда относится.

• Несовершеннолетнему ребенку требуется дорогое лечение.
• Ребенок не может жить в данной местности по состоянию здоровья.
• На новом месте ребенок сможет получить более качественное образование, которого на прежнем месте – нет.

Таким образом, получается, что «обойти» закон возможно. Главное понимать, что любое обращение должно подкрепляться соответствующими документами. Эти документы проходят серьезную проверку. В случаях, когда были представлены поддельные документы, обращавшегося ждут штрафные санкции и судебные разбирательства.

Для продажи квартиры с несовершеннолетним собственником, необходимо предоставить пакет стандартных документов.

• Технический паспорт на квартиру.
• Кадастровый паспорт на квартиру.
• Паспорта собственников.
• Согласие других владельцев на продажу.
• Документы, которые подтверждают право собственности на продаваемую недвижимость.

Но в случаях, когда ребенок является собственником, сюда добавляется согласие на продажу от органов опеки и попечительства.

Итак, чтобы продать квартиру, необходимо на это согласие всех собственников. Они должны поставить свои подписи на документах, но что делать с несовершеннолетними?

Нужно сказать, что для правильного оформления, лучше всего обратиться к нотариусу. Но если такой возможности нет, то необходимо знать главное две особенности.

• Дети, не достигшие 14-летнего возраста. За таких детей в договоре должны ставить подписи родители, либо опекуны. Главное — не забыть указать это в документе.
• Дети, от 14 до 18. Здесь дело обстоит немного иначе. Подписи ставят дети, но данные подписи считаются действительными только с письменного согласия родителей.

Давайте рассмотри ряд исключений, когда несовершеннолетний. Может осуществлять всю деятельность без согласия на это родителей или органов опеки. Подобных примеров всего два:

• Если несовершеннолетий по достижению 16 лет вступал в брак. то он считает полностью дееспособным.
• Если несовершеннолетний по достижению 16 лет работает по трудовому договору. то он считается полностью дееспособным.

Данный вопрос всегда интересует покупателей. Давайте сейчас попробуем все выяснить.

Для того чтобы избежать рисков, необходимо сделать такие действия:

• Поинтересоваться у продавца несовершеннолетний ребенок. Для этого просто достаточно заглянуть в паспорт.
• Если ребенок есть – обращаемся в органы опеки и попечительства. Там узнаем всю детальную информацию, а также спрашивает о возможных проблемах.
• Выясняем факт причастности детей к собственникам.
• Проверяем подлинность документа-согласия. который выдается в органах опеки и попечительства.

Стоит сказать, что при покупке, лучше всего обратиться в опекунские органы по данному вопросу. Специалисты дадут все необходимые ответы, покупателю. Но для этого необходимо доказать, что обращение идет не от простого «человека с улицы», а от покупателя квартиры.

• Документы для прописки в квартире
• Продажа квартиры с прописанными…
• Что нужно (какие документы), чтобы прописать…
• Выписка несовершеннолетнего ребенка из…
• Можно ли расприватизировать квартиру и как…
• Документы необходимые при купле-продаже…
• Договор мены: образец мены квартиры
• Как выписать ребенка из квартиры?
• Что такое обременение на квартиру?