Договор Агентский договор по продаже объекта недвижимости

"___"_______ 20__ г.

_______________________________________________, именуем__ в дальнейшем "Принципал", в лице ______________________________________________________, действующ___ на основании ________________________________________, с одной стороны, и ________________________________________, именуем__ в дальнейшем "Агент", в лице __________________________________________________________, действующ___ на основании _______________________________________, с другой стороны, совместно именуемые "Стороны", заключили настоящий Договор о нижеследующем.

1.1. Принципал поручает, а Агент принимает на себя обязательство за вознаграждение совершить от имени и за счет Принципала комплекс юридических и фактических действий, направленных на продажу принадлежащего Принципалу на праве собственности объекта недвижимости - __________________, расположенного по адресу: ___________________________ (далее по тексту - "объект").
Объект подлежит продаже со всеми неотделимыми улучшениями и оборудованием (сантехническим, тепловым и иным оборудованием, коммуникациями).
Характеристики объекта указываются Сторонами в Приложении N 1 к настоящему Договору. Право собственности на объект подтверждается ____________________.
1.2. По настоящему Договору Принципал предоставляет Агенту эксклюзивное право на поиск покупателя (покупателей) и продажу указанного объекта.
1.3. Объект подлежит продаже по цене не ниже __________________.
Цена объекта может быть уменьшена по сравнению с ценой, указанной в настоящем пункте, только с письменного согласия Принципала.
1.4. Агент гарантирует отсутствие договорных и иных отношений с лицами, которые могли бы оказать влияние на исполнение настоящего Договора. Агент гарантирует свою независимость и объективность в ходе исполнения настоящего Договора.
1.5. Права и обязанности по сделке, совершенной Агентом во исполнение настоящего Договора, возникают непосредственно у Принципала.

2.1. Агент обязуется:
2.1.1. Провести правовую экспертизу документов, удостоверяющих право собственности Принципала на объект.
2.1.2. Совместно с Принципалом разработать условия договора купли-продажи объекта, форму и порядок расчетов, а также пакет рекламных материалов для продажи объекта.
2.1.3. Проводить маркетинговые исследования с целью определения круга потенциальных покупателей. Результаты исследования представляются Принципалу в форме отчета.
2.1.4. Осуществить поиск лица, заинтересованного в приобретении объекта Принципала.
2.1.5. Проводить предварительные переговоры с потенциальными покупателями.
2.1.6. Организовывать встречи предполагаемых покупателей с Принципалом.
2.1.7. Совместно с Принципалом подготовить документы, необходимые для заключения договора купли-продажи объекта.
2.1.8. Присутствовать на переговорах и встречах со всеми потенциальными покупателями.
2.1.9. Сообщать Принципалу по его требованию все сведения о ходе исполнения настоящего Договора и при необходимости представлять соответствующие документы (копии документов).
2.1.10. Передавать потенциальным покупателям письменную информацию об объекте только в случае, если данная информация предоставлена Принципалом или получена из официальных источников.
2.1.11. Произвести за свой счет оплату услуг специалистов и организаций, привлекаемых Агентом с целью выполнения своих обязательств по настоящему Договору.
2.1.12. Представлять интересы Принципала в отношениях с третьими лицами, связанных с исполнением настоящего Договора, в том числе в уполномоченных органах, на основании выданной Принципалом доверенности.
2.1.13. Консультировать Принципала по вопросам законодательного регулирования права собственности на объекты недвижимости, а также по вопросам инвестиционной деятельности.
2.1.14. Информировать Принципала относительно действующих цен на аналогичные объекты недвижимости, расположенные на территории ____________, на основе данных по заключенным сделкам купли-продажи указанных объектов.
2.1.15. На условиях, согласованных с Принципалом, и за счет Принципала привлекать строителей, оценщиков и других специалистов в целях подготовки необходимой документации по объекту, а также для формирования рекламных материалов и реализации объекта.
2.1.16. Исполнить поручение Принципала по настоящему Договору на наиболее выгодных для него условиях.
2.1.17. В течение ____________ дней с даты исполнения поручения по настоящему Договору (п. 2.10 настоящего Договора) представить Принципалу отчет об исполнении поручения.
К отчету должны быть приложены документы, подтверждающие расходы Агента, произведенные им в соответствии с п. 3.5 настоящего Договора.
2.2. Агент имеет право:
2.2.1. Требовать и получать от Принципала все необходимые документы, в том числе планы, проекты, расчеты, заключения специалистов, относящиеся к объекту.
2.2.2. Требовать и получать от Принципала любые правоустанавливающие документы на объект.
2.2.3. Снимать копии с любых документов для использования в целях исполнения обязательств по настоящему Договору.
2.2.4. Пользоваться услугами любых физических и юридических лиц в целях своевременного и качественного исполнения обязательств по Договору.
2.3. Принципал обязуется:
2.3.1. Предоставить Агенту все имеющиеся у него сведения и документы, необходимые для поиска покупателей и заключения договора купли-продажи объекта.
2.3.2. Предоставить Агенту документы, подтверждающие права Принципала на объект.
2.3.3. Совместно с Агентом разработать условия договора купли-продажи объекта, форму и порядок расчетов, а также пакет рекламных материалов для продажи объекта.
2.3.4. Предоставить Агенту необходимые полномочия для исполнения настоящего Договора, оформив это соответствующей доверенностью.
2.3.5. Принимать от Агента протоколы переговоров, письма, справки о проделанной работе и другие материалы.
2.3.6. Проводить переговоры с предполагаемыми покупателями или их представителями только в присутствии Агента.
2.3.7. Своевременно не менее чем за ______ предупреждать Агента о времени и месте проведения переговоров по вопросам, связанным с продажей объекта.
2.3.8. В течение срока действия настоящего Договора не вступать в отношения с третьими лицами по предмету настоящего Договора.
2.3.9. Ознакомиться с отчетом Агента, представленным в соответствии с п. 2.1.17 настоящего Договора, и утвердить его либо сообщить Агенту о своих возражениях по отчету в течение ____________ дней со дня его получения. При отсутствии возражений со стороны Принципала в установленный настоящим пунктом срок отчет Агента считается принятым.
--------------------------------
В соответствии с п. 3 ст. 1008 Гражданского кодекса РФ Принципал, имеющий возражения по отчету Агента, должен сообщить о них Агенту в течение тридцати дней со дня получения отчета, если соглашением сторон не установлен иной срок.

2.3.10. Выплатить Агенту вознаграждение в порядке, сроки и на условиях, установленных настоящим Договором.
2.3.11. Возместить Агенту понесенные им расходы, связанные с исполнением настоящего Договора, в размере, сроки и на условиях, установленных настоящим Договором.
2.3.12. Направить всех обратившихся к нему потенциальных покупателей и их представителей непосредственно к Агенту.
2.4. Принципал гарантирует, что на момент заключения настоящего Договора объект не является предметом залога, не сдан в долгосрочную (на срок более одного года) аренду, не передан в безвозмездное пользование третьим лицам, на него не обращено взыскание по каким-либо основаниям, а также на объект не заявлено каких-либо претензий со стороны третьих лиц и уполномоченных государственных органов.
2.5. Принципал гарантирует, что на момент заключения настоящего Договора отсутствуют договоры и иные соглашения о продаже, дарении или отчуждении объекта по иным основаниям, о передаче объекта в аренду, в безвозмездное пользование.
2.6. В случае обращения взыскания на объект Принципал обязан немедленно сообщить об этом Агенту.
2.7. Принципал обязуется в период действия настоящего Договора не передавать объект в залог, не сдавать в аренду, не предоставлять в безвозмездное пользование, а также не продавать его, не дарить и не отчуждать иным способом без уведомления Агента.
2.8. Принципал имеет право:
2.8.1. Требовать от Агента предоставления сведений и отчетов о ходе исполнения Договора, копии документов, подтверждающих проведенную Агентом работу.
2.8.2. Запрашивать у Агента данные о потенциальных покупателях и сведения о проведенных переговорах, оформленные соответствующими протоколами.
2.8.3. Присутствовать на всех переговорах с потенциальными покупателями по вопросам подготовки договора купли-продажи.
2.9. Обязательства Агента перед Принципалом считаются выполненными в следующих случаях:
- если Принципал подписал договор купли-продажи объекта с покупателем (гражданином или юридическим лицом), представленным Агентом;
- если Принципал подписал договор купли-продажи объекта с лицом или организацией, являющимися участниками (учредителями), акционерами организации, представленной Агентом Принципалу в качестве возможного покупателя;
- если Принципал подписал договор купли-продажи объекта с организацией, учредителем (участником), акционером которой является хотя бы один из руководителей организации, представленной Агентом в качестве возможного покупателя;
- если Принципал подписал договор купли-продажи с организацией, в которой хотя бы одним из учредителей (участников), акционеров либо одним из руководителей является хотя бы один из учредителей (участников), акционеров либо один из руководителей организации, представленной Агентом Принципалу в качестве возможного покупателя.
Обязательства Агента считаются выполненными, если договор купли-продажи подписан с лицами, указанными в настоящем пункте, в течение срока действия настоящего Договора, а также в течение _______ после окончания срока действия настоящего Договора.
2.10. Датой исполнения поручения по настоящему Договору является дата подписания договора купли-продажи объекта между Принципалом и третьим лицом.

3.1. Агентское вознаграждение составляет ___% (_______ процентов) от покупной цены объекта.
3.2. Агентское вознаграждение, установленное п. 3.1 настоящего Договора, выплачивается Принципалом в течение _______________ дней с даты утверждения отчета Агента Принципалом.
3.3. Выплата агентского вознаграждения производится путем перечисления денежных средств Принципалом на расчетный счет Агента.
3.4. Днем оплаты считается день поступления денежных средств на расчетный счет Агента.
3.5. Принципал возмещает понесенные Агентом расходы:
- на __________________________ в сумме __________________________;
- на __________________________ в сумме __________________________.
3.6. Расходы возмещаются Принципалом в сроки и порядке, установленные настоящим Договором для выплаты вознаграждения.

4.1. Настоящий Договор вступает в силу с даты его подписания Сторонами. (Вариант: Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до "____"__________ ____ г.)
--------------------------------
В соответствии со ст. 1010 Гражданского кодекса РФ агентский договор, заключенный без определения срока окончания его действия, прекращается вследствие отказа одной из сторон от исполнения договора.

4.2. Договор прекращает действие в случаях, установленных действующим законодательством Российской Федерации.
4.3. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

5.1. Все разногласия, возникающие в процессе исполнения настоящего Договора, будут, по возможности, разрешаться путем переговоров.
5.2. В случае если Стороны не придут к соглашению по спорным вопросам, споры будут переданы на рассмотрение в суд в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.
5.3. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
5.4. Настоящий Договор заключен в двух экземплярах, по одному для каждой из Сторон.

Принципал: _________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________

Агент: _____________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________

От Принципала: ______________________
М.П. (подпись)

От Агента: ______________________
М.П. (подпись)

Эксклюзивный договор на продажу недвижимости

Термин эксклюзивного договора появился на нашем рынке недвижимости около пяти лет назад. Эксклюзивный договор подписывается между реализатором объекта недвижимости и агентством недвижимости на право эксклюзивной продажи этого объекта.

Эксклюзивный договор – это договор на право эксклюзивной продажи объекта недвижимости, который подписывается между продавцом данного объекта и агентством недвижимости. В нем ясно прописываются права и обязанности сторон. Главное условие договора – эксклюзивное право агентства недвижимости на реализацию данного объекта.

Основными обязанностями агентства недвижимости являются реализация объекта недвижимости в соответствии с условиями эксклюзивного договора. Главным здесь являются цена объекта и сроки его продажи. Если объект продан дороже, то агентство может оставить разницу себе, при условии, что это оговорено в договоре.

В обязанности агентства недвижимости, прописанные в договоре, входит реклама объекта недвижимости в СМИ, а также правовое обеспечение сделки при оформлении договора купли – продажи в соответствии с требованиями существующего законодательства.

Продавец освобождается от необходимости заниматься рекламой, проверки потенциального покупателя, он не беспокоится по поводу безопасности получения денег за объект недвижимости.

Агентство недвижимости гарантирует своему клиенту полную безопасность сделки, защиту его интересов, а также интересов покупателей недвижимости, при этом агентство недвижимости получает определенный сторонами размер вознаграждения.

По мнению экспертов рынка недвижимости, эксклюзивный договор является важным этапом для создания цивилизованного рынка посреднических услуг.

1. Эксклюзивный договор гарантирует, что услуги риелтерского агентства будут оплачены. Работая по эксклюзивному договору, риелтор оказывает продавцу квалифицированную помощь на максимально выгодных для продавца условиях.
2. В эксклюзивном договоре обязательным пунктом является ответственность сторон. Этот пункт защищает интересы риелтора. Например, в случае необоснованного отказа продавца от услуг риелтора, продавец обязан выплатить определенную компенсацию. Доказать «обоснованность» отказа от услуг риелтора вопрос спорный, даже в судебном порядке, поэтому такое условие эксклюзивного договора повышает защиту прав риелторов.

• Даже если эксклюзивный договор юридически грамотно составлен, иногда возникают некоторые проблемы. Например, продавец передумал продавать свой объект или досрочно расторгает договор. При этом он обязан возместить материальный ущерб агентству недвижимости, который оно понесло при выполнении условий договора. Компенсировать моральный ущерб или недополученную прибыль практически невозможно.
• Если клиент завышает цену объекта недвижимости более, чем на 20% или требует слишком быстрой продажи, то расторгнуть договор может риелторское агентство. Разорвать эксклюзивный договор можно по обоюдному согласию или в случаях, определенных действующим законодательством. Если договор расторгается в одностороннем порядке, то одна сторона должна в письменном виде предварительно сообщить об этом другой стороне.

Договор безвозмездного пользования жилым помещением

Эксклюзивный договор

возмездного оказания услуг по продаже объекта недвижимости.

Московская область, г. Одинцово «______» ___________________ 2015 года

Индивидуальный предприниматель Капелюх Николай Анатольевич, ОГРН № 308503209900027, ИНН 503208156535, именуемый в дальнейшем "Исполнитель", в лице Капелюха Николая Анатольевича, действующего на основании Свидетельства, и гр._____________________________________________________, паспорт гражданина РФ серия ____________ №__________, выдан _____________ «__» ______ ____ года, код подразделения _________, зарегистрированный (-ая) по адресу: ___________________________________________________________________, именуемый (-ая) в дальнейшем "Заказчик", заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Исполнитель по настоящему договору обязуется оказать Заказчику комплекс услуг по продаже объекта недвижимости, далее ОБЪЕКТА. расположенного по адресу:____________________________________________.

1.2. Заказчик обязуется принять и оплатить указанные услуги в соответствии с настоящим договором.

1.3. Полная характеристика ОБЪЕКТА содержится в Приложении №1 к настоящему договору, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.

2. ОБЯЗАННОСТИ ИСПОЛНИТЕЛЯ

По настоящему договору Исполнитель обязуется оказать следующий комплекс услуг:

2.1. Консультации по вопросам купли-продажи недвижимости.

2.2. Поиск покупателя на продаваемый ОБЪЕКТ.

2.3. Разработка и размещение рекламы. Проведение рекламной кампании по продаже ОБЪЕКТА путем размещения информации на сайте http://64-173-64.ru/. в специализированных базах данных и рекламных изданиях. Виды и объем рекламы определяются Исполнителем самостоятельно.

2.4 Проведение просмотров ОБЪЕКТА потенциальными покупателями по предварительному согласованию с Заказчиком, а также проводит переговоры об условиях сделки отчуждения ОБЪЕКТА с покупателями (согласование сроков, порядка оплаты, оформления сделки и т.д.)

2.5. Самостоятельно подготовить документы для сделки с ОБЪЕКТОМ при условии выдачи Заказчиком соответствующей доверенности или оказать содействие в их сборе.

2.6. Проведение юридической экспертизы правоустанавливающих документов на ОБЪЕКТ, представленных Заказчиком.

2.7. Согласование с Заказчиком (устно или письменно) дату, время и место проведения сделки купли-продажи ОБЪЕКТА не позднее чем за 3 (три) рабочих дня до сделки.

2.8. Обеспечение сохранности документов, переданных Заказчиком, в соответствии с Актом приема-передачи документов.

2.9. Гарантию со своей стороны конфиденциальности условий настоящего Договора, договоров отчуждения ОБЪЕКТА, информации об их собственниках и времени проведения сделки.

2.10. Обязательства Исполнителя считаются исполненными после государственной регистрации перехода права на ОБЪЕКТ, передачи Исполнителем Заказчику договора купли-продажи ОБЪЕКТА с отметкой о регистрации перехода права, после передачи ОБЪЕКТА Покупателю в соответствии с актом.

3. ОБЯЗАННОСТИ ЗАКАЗЧИКА

По настоящему договору Заказчик обязуется:

3.1. Предоставить при подписании настоящего договора подлинники правоустанавливающих документов на ОБЪЕКТ, полную информацию о задолженностях, если таковые имеются, а также при необходимости выдать представителю Агентства нотариальную доверенность для сбора пакета документов, необходимых для проведения предстоящей сделки купли-продажи ОБЪЕКТА.

3.2. Заполнить Приложение №1 к настоящему договору с полной характеристикой ОБЪЕКТА, руководствуясь достоверно известными ему данными, информировать Исполнителя на момент подписания настоящего договора об обременениях ОБЪЕКТА (притязаниях со стороны третьих лиц: лиц, находящихся в армии, местах заключения, родственников, кредиторов и др.). А также в случае возникновения таких обременений в период действия договора немедленно сообщить Исполнителю.

3.3. Не заключать в период действия настоящего договора аналогичного договора с другими лицами, не осуществлять самостоятельно поиск покупателя, а в случае получения предложения от покупателей, уведомить их о существовании настоящего Договора и направить к Исполнителю по настоящему Договору.

3.4. В период действия настоящего договора не совершать без участия Исполнителя действий, направленных на отчуждение объекта или на обременение его правами третьих лиц.

3.5. Обеспечить доступ Исполнителя и покупателей для просмотра ОБЪЕКТА путём личного показа.

3.6. На момент заключения Договора купли-продажи отчуждаемого «Заказчиком» ОБЪЕКТА предоставить нотариально удостоверенное согласие супруга(и) на отчуждение объекта.

3.7. Выполнить все действия и формальности, необходимые для совершения сделок купли-продажи объекта на условиях настоящего договора, в том числе прибыть для совершения сделки в место и во время, указанное Исполнителем.

3.8.Погасить задолженности по коммунальным платежам, отоплению, электроэнергии, абонентской плате за телефон к моменту совершения сделки.

3.9. К моменту заключения сделки купли-продажи Заказчик обеспечивает выполнение следующих условий: ОБЪЕКТ не сдан в аренду, не отчужден, не заложен, не находится в споре, под запрещением (арестом) не состоит, брачный договор в отношении него не заключался.

3.10. Заказчик гарантирует истинность следующих сведений: отсутствуют иные права на ОБЪЕКТ у третьих лиц, кроме Заказчика; собственники и проживающие в ОБЪЕКТЕ граждане не лишены и не ограничены в дееспособности, не состоят на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере; из ОБЪЕКТА никто не снят с регистрационного учета временно (на службу в ВС, в места лишения свободы, в районы Крайнего Севера и т.п. Дом престарелых, Детский дом и т.д.), в течение срока владения ОБЪЕКТОМ Заказчик не имел другого супруга/супруги; в течение срока владения или проживания в ОБЪЕКТЕ не были зарегистрированы и не имели права проживания несовершеннолетние не указанные в настоящем Договоре; ОБЪЕКТ не подвергалась какой-либо перепланировке без надлежащего оформления; в течение срока владения или проживания в ОБЪЕКТЕ у Заказчика не было опекуна (попечителя); предыдущие владельцы (и члены их семей) не имеют по отношению к ОБЪЕКТУ претензий, которые могут повлечь отрицательные последствия для будущего собственника; ОБЪЕКТ получен в собственность не в результате залога; дом, в котором находится ОБЪЕКТ, не идет под снос, реконструкцию, капитальный ремонт; регистрационный учет по месту жительства в ОБЪЕКТЕ разрешен; в числе собственников ОБЪЕКТА и лиц, зарегистрированных в ней, отсутствуют уклоняющиеся от призыва на действительную военную службу.

3.11. Заказчик обязуется после проведения расчетов выдать Покупателю ОБЪЕКТА расписку в получении денежных средств за проданный ОБЪЕКТ.

3.12. После государственной регистрации перехода права на ОБЪЕКТ Заказчик передает ОБЪЕКТ покупателю по подписываемому сторонами передаточному акту (в соответствии со ст.556 ГК РФ) в пригодном для жилья состоянии, укомплектованную санитарно-техническим, электро- и иным оборудованием, книжки по оплате коммунальных и др. платежей, телефона, ключи от ОБЪЕКТА.

3.13. С момента подписания Договора Заказчик не вправе производить демонтаж какого-либо оборудования или неотъемлемых элементов ОБЪЕКТА без согласования с Исполнителем.

3.14. В назначенный Исполнителем день Заказчик обязан явиться для заключения сделки купли-продажи ОБЪЕКТА, обеспечить явку всех лиц, участвующих в сделке со стороны Заказчика (в т.ч. супруга продавца), с необходимыми документами и продать ОБЪЕКТ покупателю, указанному Исполнителем.

3.15. Достоверно информировать Исполнителя о своем месте нахождении во время всего срока действия договора с указанием контактных телефонов и подробного адреса.

3.16. Оплатить услуги Исполнителя в порядке и размере, указанном в п. 5.1, 5.2. настоящего договора.

3.17. Продать ОБЪЕКТ покупателю, предложенным Исполнителем.

3.18. В течение 2 (двух) рабочих дней с момента нахождения Исполнителем потенциального Покупателя, выразившего желание приобрести Объект, давать Исполнителю согласие или мотивированный отказ от заключения договора купли – продажи Объекта недвижимости с предложенным Покупателем.

3.19. Обеспечить Исполнителя исключительными правами на продажу Объекта. В случае, если к Заказчику обращаются третьи лица с предложением приобрести Объект недвижимости, то Заказчик поручает Исполнителю вести переговоры с такими третьими лицами и согласовывать с ними все возникающие вопросы, связанные с продажей ОБЪЕКТА недвижимости на условиях настоящего Договора.

3.20. Оплатить услуги исполнителя по факту исполнения им своих обязательств.

4. СРОК ДОГОВОРА

4.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до ______________________________________.

4.2. Договор может быть прекращен по желанию любой из сторон, при условии предупреждения другой стороны по письменному уведомлению за месяц до прекращения договора.

4.3. Договор может быть расторгнут досрочно по желанию Исполнителя, в случае, если ему станет известно о нарушении обязательств и гарантий со стороны Заказчика, с применением пункта 6 настоящего договора.

4.4. В случае одностороннего расторжения настоящего договора Исполнитель и Заказчик несут ответственность в соответствии с Разделом 6 настоящего договора.

4.5. Обязательства по настоящему договору считаются полностью исполненными Исполнителем после государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи Объекта.

4.6.Заказчик дает свое согласие и поручает исполнителю принять денежные средства/аванс/задаток от покупателя на условиях по своему усмотрению.

5.1. Заказчик обязуется оплатить комиссионное вознаграждение исполнителю в размере ______________ (___________________________________) рублей.

5.2. Комиссионное вознаграждение подлежит уплате Заказчиком, в течении 1 (одного) дня после государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи Объекта.

5.3. Расходы по продаже ОБЪЕКТА оплачиваются в следующем порядке:

- рекламные расходы – Исполнитель.

- расходы по подготовке документов к продаже - Заказчик.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. В случае отказа Заказчика от продажи ОБЪЕКТА он выплачивает Исполнителю ШТРАФ в размере 20 (двадцать) процентов от суммы комиссионного вознаграждения (п.5.1.) в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента такого отказа.

6.2. Основания для освобождения обеих сторон от ответственности за неисполнение обязательств по договору:

• Действие непреодолимой силы.
• Смерть собственника или утрата им дееспособности.
• Акты органов государственной власти или местного самоуправления, исключающие возможность исполнения обязательств по договору.

7. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

7.1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего Договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между сторонами.

7.2. В случае невозможности урегулирования разногласий путем переговоров, спор подлежит рассмотрению в суде.

8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

8.1. Заказчик до подписания настоящего Договора ознакомлен Исполнителем с действующим порядком удостоверения и регистрации сделок с недвижимым имуществом, правилами проведения расчетов с использованием депозитария, получил от Исполнителя разъяснения по всем пунктам Договора и согласен с предложенными условиями.

8.2. Все споры по настоящему Договору разрешаются сторонами путем переговоров и заключения мирового соглашения, а при не достижении согласия – в судебном порядке.

8.3. Заказчик не возражает против привлечения Исполнителем для исполнения настоящего Договора третьих лиц.

8.4. Заказчик не против заключения Исполнителем договора с покупателем ОБЪЕКТА о представительстве его интересов.

8.5. Собственники ОБЪЕКТА и лица, состоящие в ней на регистрационном учете, с условиями Договора согласны.

8.6. Настоящий договор составлен в 2-х экземплярах - по одному для каждой из сторон, имеющих равную юридическую силу. Изменение и расторжение договора возможно только по обоюдному согласию сторон.

8.7. Стороны обязуются соблюдать конфиденциальность и не разглашать условия договора третьим лицам.

8.8 Документальным подтверждением факта выполнения взаимных обязательств по Договору является Акт выполненных работ (услуг), подписываемый в течение трех рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности на ОБЪЕКТ. В случае не подписания Заказчиком Акта выполненных работ (услуг) услуга ИСПОЛНИТЕЛЯ считается полностью и надлежащим образом оказанной и принятой Заказчиком по истечении 15 (пятнадцать) дней со дня государственной регистрации перехода права собственности на ОБЪЕКТ.

9. Реквизиты сторон

гр._____________________________________________________, паспорт гражданина РФ серия ____________ №__________, выдан _____________ «__» ______ ____ года, код подразделения _________, зарегистрированный (-ая) по адресу: ___________________________________________________________________

Капелюх Николай Анатольевич,

Адрес: 143007, г. Одинцово, ул. Вокзальная, д. 3 «Б».

Телефон: 8(495) 64-173-64; 8(915) 187-72-02

Договор с риэлтором

В последние годы редко какая сделка купли-продажи обходится без участия риэлтора. В то же время, опыт общения наших заказчиков с риэлорскими компаниями не всегда положителен. Целью этой статьи являются ответы на наиболее частые вопросы, связанные с заключением договора с агентством недвижимости, и развенчание некоторых мифов, в частности, об «эксклюзивном договоре» и страховании ответственности.

Распространенные вопросы относительно договора с риэлторской компанией, которые часто задают нам клиенты на консультации:

— Можно ли расторгнуть договор с агентством недвижимости в одностороннем порядке? Последуют ли за этим штрафные санкции со стороны агентства? Каков их размер, определяется ли он законом РФ?

— Как правило, в договорах оговаривают порядок одностороннего расторжения договора по инициативе одной из сторон. Если такая процедура не оговорена, то руководствуясь ГК РФ, Заказчик вправе на любой стадии исполнения услуги отказаться от договора, оплатив исполнителю его расходы. Размер расходов определяется исходя из объемов оказанной услуги. Штрафные санкции законом в данном случае не предусмотрены.

— В договоре с агентством часто указывается, что клиент не имеет право одновременно обращаться в другое агентство по этому же вопросу. Насколько законно это требование?

— Принцип свободы договора исходит из того, что если подобные положения не запрещены законом, то стороны вправе оговорить их в договоре. Следовательно, агентство вправе предлагать своим клиентам «эксклюзивное» представительство, а клиенты вправе на него согласиться.

— Все чаще встречается понятие «эксклюзивный договор», что оно означает?

— Понятие «эксклюзивный договор» подразумевает по общей практике исключительное предоставление определенного услуги (товара). То есть исполнитель ограничивает для заказчика круг лиц, способных оказать услугу по подбору/продаже/аренде недвижимости, только собой (см. также предыдущий ответ).

— Среди рекомендаций клиентам часто встречается – взять образец договора в агентстве и отнести его на экспертизу независимому юристу. А что делать, если агентство отказывается давать чистый бланк договора для проведения такой процедуры, аргументируя это тем, что его содержание – коммерческая тайна? Насколько обоснованы аргументы агентства?

— Аргументы не обоснованы абсолютно, и с таким «скрытным» агентством, я бы рекомендовала не сотрудничать. При подписании договора клиент вправе анализировать положения договора, и ограничить его во времени или в возможности проконсультироваться с юристом другая сторона не может.

— Что такое «ответственность агентства застрахована» и насколько это защищает интересы клиента такого агентства?

Если клиент, придя в агентство недвижимости, слышит о том, что профессиональная ответственность застрахована, и, «случись что», финансовые потери возместит страховая компания, ему необходимо ознакомиться с соответствующими договорами, чтобы выяснить, насколько заявленное соответствует действительности.

Из договора страхования надо понять, какие именно и чьи риски застрахованы (агентства как юридического лица или конкретного физического лица — агента). После этого надо сопоставить – застраховано ли в итоге то лицо (юридическое или физическое), которое заключаемый договор оказания риэлторских услуг подписывает.

При этом на каждом этапе сделки клиент должен понимать, за что, за какие возможные ошибки и недоработки несет ответственность риэлтор и агентство, которое он представляет. И все это должно быть четко прописано в договоре, который заключается с риэлторской компанией.

Шаг первый. Необходимо обратить особое внимание на такой пункт заключаемого с агентством договора, как «предмет договора». Как правило, он бывает настолько расплывчат, что ухватить суть бывает сложно даже профессионалу. Чаще всего «предмет договора» сводится к оказанию консультационных и информационных услуг, связанных с приобретением недвижимости.

Учитывая, что у нас одна из самых высокооплачиваемых сфер деятельности – услуги в сфере недвижимости, я считаю, что клиентам необходимо настаивать на том, что предмет договора должен быть прописан максимально четко: какие именно услуги должны быть оказаны, в какие сроки, к каким результатам они должны привести. Например, может быть прописано: «Услуга — подбор нескольких вариантов объектов недвижимости с целью их приобретения по таким-то параметрам». И в самом договоре или в приложении к нему эти параметры могут быть указаны. Также можно прописать: количество вариантов, которые должны быть предоставлены, каким образом проходят осмотры, каким образом клиент выражает свое одобрение (или неодобрение) предложенными вариантами.

Шаг второй. Риэлтор должен продемонстрировать клиенту пакет документов на приобретаемую квартиру. И этот пакет документов должен позволить сделать вывод о том, что данное жилье условно безопасно для покупки (вряд ли можно говорить о стопроцентной гарантии, но вот о 95-ти процентной — да). А именно: правообладателем является именно то лицо, которое заявлено как продавец; жилье не под арестом, на него отсутствуют обременения; не нарушены права третьих лиц и т.д. К слову, всю необходимую информацию риэлторы могут получить в паспортном столе или у эксплуатирующей организации данного жилого дома.

Клиент должен внимательно относиться к предоставляемым сведениям, знать сроки действия конкретных документов. Например, выписка из лицевого счета действительна в течение трех дней, выписка из Единого Реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним – в течение пяти дней. Эти сроки юридически обоснованы, поскольку именно по их истечении возможны изменения в отношении прав на недвижимость.

Таким образом, покупатель от своего риэлтора должен увидеть весь комплект документов вкупе с профессиональным мнением о том, есть ли риски, связанные с приобретением данной квартиры, насколько они велики.

И в договоре с агентством недвижимости должно быть отражено, что риэлтор несет ответственность за анализ соответствующих документов, за потенциально возможные проблемы, которые могут возникнуть в связи с его недостаточностью. Чем больше наши граждане будут требовать прописывать в договоре грани ответственности риэлторов, тем квалифицированнее, в итоге, станет оказание этой услуги.

Далее риэлтор должен оценить сам договор купли-продажи — все ли пункты прописаны, есть ли какие-то спорные моменты, к каким последствиям они могут привести.

Шаг третий. Регистрация сделки. Когда все документы собраны, договор купли-продажи подписан и оплачен (мало кто практикует рассроченную оплату по недвижимости), покупатель оказывается в незавидном положении: деньги он заплатил, но регистрация и переход прав собственности занимают еще месяц. И в этот период может случиться все, что угодно. Например, продавец, по каким-то причинам, может забрать документы из ФРС и т.д.

Проблем после подписания договора купли-продажи возникает масса, но зачастую агенты после совершения сделки забывают о своих клиентах. Происходит это потому, что, опять-таки, изначально четко не определяется сфера ответственности специалистов по недвижимости.

Выводы. Клиенты должны настаивать, чтобы в договоре на оказание риэлторских услуг были прописаны границы ответственности агентов и агентств недвижимости.

1. Предмет договора с агентством часто обозначается как «оказание консультационных услуг». О том, что фактическим результатом действий агентства является составление и заключение договоров купли-продажи — ни слова. Получается, что даже в случае, если в страховом договоре указано, что агент отвечает за последствия неправильного составления договора купли-продажи, он ни за что не отвечает. Страховой выплаты не будет.

2. Следует понимать, на какую сумму застрахованы профессиональные риски. Вряд ли хоть одно крупное агентство у нас в городе застрахована на сумму более миллиона рублей. Поэтому все, что сверх этого, пострадавшая сторона должна будет взыскивать с участников другой стороны сделки. Если с них, конечно, есть, что взыскивать.

3. Страховая сумма может быть фиксированной, то есть при наступлении каждого страхового случая выплачиваются одинаковые суммы. А может быть и так, что общая сумма страховки уменьшается с каждой выплатой. Получается, если наступил какой-нибудь десятый страховой случай, то платить будет просто нечего. Все это надо смотреть в договоре страхования.

У нас в городе нет судебной практики (по крайней мере, мне о ней ничего не известно) выплат страховки клиенту из-за неправильных действий агентов. Но это не значит, что все так хорошо, никто не ошибается.

К слову, на Западе все устроено более прозрачно. Там страхуются риски физического лица, которое участвует в сделке. У нас же – риски риэлтора при предъявлении ему претензий со стороны физического лица. Чувствуете разницу? В итоге, страхование существует номинально, но фактически оно не работает. Поэтому, пока гражданам уповать только на себя – требовать оказания реальной риэлторской услуги, границы которой четко прописаны в договоре.