Верховный суд разрешил принудительный выкуп доли в недвижимости - Российская газета

Верховный суд принял решение в пользу основных собственников жилья

Во всех смыслах уникальное решение вынес Верховный суд, разбирая спор нескольких собственников одной квартиры. У каждого из них были доли в общей недвижимости. Проверив все доводы и прежние судебные решения, Верховный суд постановил - права того, у кого "кусок" в общей собственности больше, могут быть защищены принудительной выплатой денежной компенсации остальным собственникам. При этом "мелкие" собственники утрачивают право на свою долю.

В последнее время проблема множества долей в одной недвижимости обострилась до невозможности. Но особой напряженности она достигла в крупных городах. Граждане покупают в прямом смысле один-два метра в квартире и в лучшем случае получают вожделенную прописку, в худшем, вселяются и выживают тех, у кого доля больше. На продаже долей в квартирах теперь специализируются сотни весьма специфических риелторских агентств, количество которых растет как грибы после дождя.

До недавнего времени, что делать с этой ситуацией не знал никто. Правоохранительные органы в лучшем случае не вмешивались, кивая на Конституцию, которая защищает интересы собственника недвижимости, пусть даже одного квадратного метра. Суды также принимали решения, которые лишь усугубляли ситуацию. Вокруг мелких долей в общей недвижимости криминал, интересы риелторов и собственников долей сплелись в тугой и опасный узел. На этом фоне решение Верховного суда приобретает особую ценность, так как объясняет нижестоящим судам, как применять закон в похожих исках.

В нашем случае "квартирно-долевая" ситуация сложилась следующим образом. Москвичка обратилась в суд с иском к бывшему мужу. В свое время она купила трехкомнатную квартиру и прописала в ней мужа. Когда брак распался, райсуд признал за женщиной 13/14 доли в "трешке". Бывшему мужу суд определил 1/14, что в переводе на квадратные метры соответствует двум с половиной квадратным метрам.

После суда бывший супруг больше в квартире не появился, так как жил по другому адресу. Но прошел год и с долей в два квадратных метра начались удивительные подвижки. Сначала мужчина заключил со своим сыном от другого брака договор пожизненного содержания.

Молодой человек стал собственником отцовской доли, чем не преминул воспользоваться, быстро прописавшись в квартире, где жили бывшая жена и двое детей. Следом новый собственник прописывал на два метра свою дочь. Позже отец разрывает договор пожизненного содержания с сыном и подписывает такой же договор с невесткой. Теперь уже она становится собственницей 1/14 доли в трехкомнатной квартире. Правда, никто из вновь прописавшихся собственников в нее так и не вселился.

Зато измученная бывшая жена пошла в суд и попросила прекратить право собственности новых жильцов на два метра, выплатить им компенсацию за долю и выписать всех, включая несовершеннолетнего ребенка, которого сын бывшего мужа сделал собственником.

Обиженные новые собственники написали встречный иск, чтобы им не мешали вселиться в спорную квартиру и жить. И еще они попросили выделить им одну комнату в квартире.

Дело рассматривал Тушинский районный суд. Он решил согласиться с иском женщины к сыну мужа и признал его прекратившим право пользования и постановил выписать. Встречный иск бывшего мужа о вселении на два метра суд тоже удовлетворил. Во всех остальных просьбах с обеих сторон, суд отказал. Городской суд это решение оставил без изменения.

Женщина с таким вердиктом не согласилась, так как ситуация запуталась окончательно. Она дошла до Верховного суда, который дело пересмотрел и поддержал истицу.

Верховный суд заявил, что обе судебные инстанции - и районный и городской суды "существенно нарушили нормы материального права".

Главный суд решил выплатить хозяевам маленькой доли принудительную компенсацию. И прекратить их право собственности

Вот как рассуждали судьи Верховного суда. Спорная "трешка" состоит из одной изолированной комнаты в 11,4 квадратных метра и двух проходных в 8 и 16 метров. На 1/14 доли приходится ровно 2,5 метра жилой площади и такого помещения в квартире - нет. Отказывая женщине в ее просьбе о прекращении прав собственности всех, вновь прописавшихся и выплате им компенсации, райсуд привел статью 252 Гражданского кодекса, где сказано, что компенсация за незначительную долю не может быть принудительна. А собственник выделить ему долю не просил. Ребенка суд оставил, так как где ему жить решают родители, а они стали собственниками "своих" двух метров. Бывшего мужа суд оставил, так как он был вселен к собственнице - жене во время брака, а после развода он по Жилищному кодексу (ст. 31) "не утратил право пользования квартирой по месту регистрации".

Но Верховный суд на ту же ситуацию посмотрел по-другому. По Гражданскому кодексу общее имущество можно делить. По согласованию между собственниками. Если выделить долю невозможно без ущерба имуществу, то собственник может получить долю деньгами. С его согласия. Но суд вправе, если доля незначительна и ее нельзя выделить, и без согласия собственника заменить ее деньгами. Об этом говорит та же 252-я статья, но другой ее пункт - 4-й. Правда, без согласия граждан такое решение о компенсации выносит только суд. Для собственника, решение о компенсации автоматом прекращает его право собственности.

Верховный суд специально подчеркнул, что разрешая это, законодатель исходил из исключительности таких ситуаций. И такие решения можно выносить не всегда, а только в конкретных обстоятельствах.

Вот аргументы Верховного суда. Выделить комнату новым собственникам при размере их доли нельзя. Выделить новым хозяевам "часть общего имущества, соразмерное их доле", как записано в 247-й статье ГК, также невозможно. Невестка бывшего мужа и ее ребенок никогда в спорную квартиру не вселялись и для собственника большей доли они - посторонние люди. Невестка, заключая договор пожизненного содержания со свекром, знала о сложившейся вокруг квартиры ситуации. Бывший муж после развода этой квартирой не пользовался. Невестка до предъявления иска бывшей женой в квартиру не просилась и нигде не оспаривала ситуацию.

Воспользоваться долей в 2 квадратных метра невозможно, как не получается и ее выделить в натуре. По статье 288 ГК - жилые помещения предназначаются для того, чтобы в них жить. Но ситуация уникальна тем, что трешка при таком споре перестанет быть жильем. Ни новые жильцы на своих двух метрах жить не смогут, ни старые не будут жить нормальной жизнью, если к ним вселят чужих. Поэтому Верховный суд оценил мизерную долю в деньгах и решил, что она стоит 400 000 рублей, которые предложил истице выплатить.

Верховный суд отменил все старые решения судов и сам вынес новое, что бывает исключительно редко. Главный суд решил выплатить хозяевам маленькой доли принудительную компенсацию. И прекратить право собственности всем новым жильцам. По поводу ребенка новых собственников суд сказал, что местом жительства несовершеннолетних является жилье их родителей, а они в спорной "трешке" никогда не жили (ст. 20 ГК). А соответственно право пользования квартирой не приобрели.

Определение Судебной коллегии по Гражданским делам Верховного суда РФ от 3 апреля 2012 года № 5-В11-134.

В прошлом году много шума наделала информация, что в России могут установить минимальную долю собственности в квартирах. Сегодня такой цифры не существует.

Весной 2011 года в СМИ появились сообщения, что председатель Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников предлагает законодательно определить размер минимальной доли собственности в квартирах.

Вопрос о необходимости регулирования размера доли в квартире обсуждался еще во время принятия нового Жилищного кодекса, вступившего в силу в 2004 году, но приняты эти изменения так и не были

У законопроекта было много противников, которые заявляли, что государство пытается управлять частной собственностью, а такого быть не должно. Но этот нужный законопроект пока так и не стал законом.

Необходимые условия для принудительного выкупа доли

Дмитрий Шайдуллин Знаток (285), на голосовании 3 года назад

Принудительный выкуп доли осуществляется в судебном порядке на основании ч. 4 ст. 252 ГК РФ, в которой, в частности, сказано нижеследующее:
“В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию”.
Судебная практика по порядку применения нормы ч. 4 ст. 252 ГК РФ пошла по пути, при котором необходимо соблюдение следующих условий:
1) Доля ответчика должна быть незначительной (например, 1/16) и не может быть реально выделена (то есть речь идет, например, о городской квартире с одной кухней, санузлом, коридором и одним входом в квартиру) ;
2) Ответчик не должен иметь существенного интереса в использовании общего имущества (например, в квартире ответчик не живет, не зарегистрирован по месту жительства, в ремонте и оплате за квартиру никак не участвует, своих вещей в квартире не имеет) ;
3) Имеются конфликтные отношения между проживающими в квартире истцами и не проживающим в этой же квартире ответчиком.
При таких условиях иск о принудительном выкупе доли квартиры судом может быть удовлетворен.

Но подскажите такой момент:

Доля сособственника 1/4, у меня 3/4. Квартира 2х комнатная. Общая площадь квартиры 36,9кв. м а жилая 22кв. м. По документам квартира имеет СМЕЖНЫЕ комнаты, но собственник малой доли прорубил стенку и сделал их как изолированными но НЕ УЗАКОНЕННО. Большая комната 14кв. м. маленькая комната 8,5кв. м. У него в квартире очень много вещей находится, но он сам там не живет, не зарегестрирован, последние 3 месяца за квартиру не платит вообще. Реально ли выкупить долю по описанию?

Голосование за лучший ответ

Евгений Валериевич Казаков Искусственный Интеллект (141387) 3 года назад

Суд примет решение в Вашу пользу, если:
- Выделить изолированную комнату Содольщику, при его размере доли, невозможно.
- Выделить часть общего имущества Содольщику, соразмерно его доле, невозможно.
- Содольщик никогда в спорную квартиру не вселялся.
- Остальные Содольщики - ему посторонние люди.
- Заключая договор Содольщик знал о сложившейся ситуации вокруг квартиры.
- Бывший Содольщик этой квартирой не пользовался.
- Содольщик, до предъявления ему иска о выкупе доли, в квартиру не просился и нигде не оспаривал эту ситуацию.

Судебная практика не катит, у нас не прецедентное право.

Так же как и перепланировка НЕ УЗАКОНЕНА, то и нечего на неё ссылаться. Должно быть решение суда: сохранить либо привести всё в надлежащий вид.

Дмитрий Шайдуллин Знаток (285) 3 года назад

- Выделить изолированную комнату Содольщику, при его размере доли, невозможно - но по документам она смежная.
- Заключая договор Содольщик знал о сложившейся ситуации вокруг квартиры. - простите а что за договор?

+ хочу добавить от него пришло письмо о выкупе его доли, за 2млн руб. в то время как вся квартира стоит 5,3 млн. Это тоже можно учесть как незаинтересованность в доле?

Татьяна Просветленный (28818) 3 года назад

А у вас счёта разделены? И доля выделена нотариально? Вы можете ему предложить купить у него его долю.

Дмитрий Шайдуллин Знаток (285) 3 года назад

счета не разделенны, один лицевой счет. доля в праве только на бумаге, но не определена у кого какая комната числиться судом. Он хочет за долю свою 2млн рублей, а вся квартира стоит 5,3 млн

Евгений Валериевич Казаков Искусственный Интеллект (141387) Судом будет назначена оценка квартиры, а не сколько он или выкупатель хочет. Вот 1/4 от оценки квартиры ему и предстоит выплатить.

Дмитрий Шайдуллин Знаток (285) 3 года назад

Суд не может урегулировать его желание за сколько он хочет продать, это его право, другое дело, продаст ли он за эту цену. По этому в связи со сложившейся ситуацией мне необходимо выкупить его доли через СУД. Помогите советами пожалуйста. С чего начать. Как действовать.

Татьяна Просветленный (28818) В любом случае, я бы обратилась к юристу: нюансов в таких делах очень много и на месте видней.

Ник К Гуру (4505) 3 года назад

Фигня это всё.
Если ответчик заявит в суде:
1. Что у него есть существенный интерес в использовании общего имущества
2. И не собирается реально выделять долю.
И всё, суд Вам откажет.

Единственно, суд может отказать ответчику о вселении (поскольку маленькая доля, все зависит от ситуации).

Наталья Ученик (231) 3 года назад

Принудительный выкуп 1

Добрый день! Хочу обратиться в суд с подобным исковым заявлением. Подскажите, стоит ли это делать? общая площадь дома 52,7 кв.м.

о признании доли в праве общей собственности незначительной

и выплате ее собственнику денежной компенсации вместо выдела доли

М. (далее - Ответчик) обратилась в суд с иском ко мне об устранении препятствий в пользовании жилым помещением находящимся по адресу: Воронежская область, Семилукский район, г. Семилуки, переулок Октябрьский, д. 5, кадастровый номер: 36:28:0103012:9.

В обоснование иска Ответчик сослалась на те обстоятельства, что каждому из нас на праве собственности принадлежат доли в праве собственности на указанный дом.

Моя доля в праве общей собственности на указанный дом составляет 2/3, доля Ответчика – 1/6. Оставшаяся 1/6 часть дома принадлежит моей матери. Отношения между Ответчиком и мной и моей матерью конфликтные.

М. ведет асоциальный образ жизни. Это выражается в несоблюдении правил личной гигиены, регулярном посещении свалок и помоек, где она берет вещи и использует их, агрессивном поведении, постоянных угрозах и оскорблениях в адрес моей мамы, меня и моего мужа. В квартиру, где она проживает в настоящий момент, М. поселила большое количество бродячих собак и кошек. Сама М. давно не следит за своим внешним видом, часто появляется в грязной одежде, которая может испачкать окружающие предметы и людей. На приусадебном к дому участке, которым она беспрепятственно пользуется, она устроила свалку из старых грязных вещей непонятного происхождения. Также она поселила на нашем общем участке без нашего согласия двух своих собак, которые агрессивно себя ведут, периодически срываются с цепи, бегают по участку и таким образом мешают нам пользоваться им.

Я несу расходы по содержанию жилого дома. В силу сложившихся взаимоотношений между мной и Ответчиком, которая расходов по нему никогда не несла, наше совместное проживание в одном доме или использование его в других целях (сдача внаем) невозможно. Выделить изолированную комнату и часть общего имущества Ответчику, при ее размере доли, невозможно. По существующим нормам при выделе ее доли в натуре она должна будет провести газовое отопление в свою часть доли дома. Проживать в жилой комнате, где расположен также и газовый отопительный котел нельзя по существующим нормам пожарной безопасности. Отапливать ее часть дома с помощью электричества также не представляется возможным, так как проводка старая и не выдержит напряжения в сети, что может привести к короткому замыканию и возгоранию. Денежных средств на пристройку к жилому дому помещений для проживания у Ответчика нет, что подтверждает факт систематической неоплаты коммунальных услуг в общей долевой собственности. У ответчика нет существенного интереса в использовании общего имущества. Считаю, что ответчик злоупотребляет своим правом – всячески препятствуя реализации моего права распоряжением своим имуществом – я не могу сдать его внаем и несу постоянные убытки, связанные с содержанием дома.

В ответ на мое предложение о выкупе доли ответчика ответчик согласилась на продажу своей доли, но заломила непомерную цену за нее в размере одного миллиона рублей.

Ответчик в спорном доме не проживает. У нее есть в собственности 3х комнатная квартира. Право собственности на спорный дом возникло у нас в порядке наследования. Ответчик еще при жизни ее родителей, от которых ей досталась доля в спорном доме, никогда не претендовала на проживание в нем. В ремонте и поддержании дома в виде пригодном для жилья никогда не участвовала. Ее интересовали только деньги. Выделу ее доли в натуре всячески препятствовала – в частности отказалась оформлять право собственности на свою 1/6 доли в общем имуществе.

Доля Ответчика в праве общей собственности незначительна по отношению к моей.

Согласно ст. 252 ГК РФ «Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При не достижении Участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них Участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими Участниками долевой собственности.

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре Участнику долевой собственности, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата Участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных Участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.»

На основании изложенного и руководствуясь ст. 252 ГК РФ,

1. Признать долю Ответчика в праве общей собственности на дом N ---незначительной.

2. Заменить выдел доли из общего имущества выплатой Ответчику денежной компенсации в размере стоимости его доли.

02 Апреля 2014, 14:43 Ольга, г. Воронеж

Исковое заявление о признании доли в квартире незначительной - Центр Правовой Поддержки

После смерти моего мужа (который имел свою собственность - 2-х комн.квартира общей пл.52,3 кв.м 9-и эт.кирпичный дом) я имею по завещанию в собственности 3/4 части общей площади этой квартиры.
В моей квартире (2-х комн. - общей площадью - 60,2 кв.м 17 эт.дом серия П44М) мама мужа по суду имеет 1/8 часть общей площади моей квартиры. Эти квартиры нах. в р-не м.Профсоюзная, м.Новые Черемушки.
Поступило предложение от сына матери мужа от первого брака (т.е.сводного брата мужа, который является представителем матери мужа) - \"признать эти части двух квартир равноценными по стоимости и заключить нотариально заверенный договор мены. При недостижимости согласия каждая из сторон решает вопросы собственности по своему усмотрению\".
Я прочитала на данную тему информацию, сравнила ст-ть общую квартир, приблизительно получается: 1/8 - 1,3 млн.р
3/4 - 7,1 млн.р, а когда вопрос идет о долях то их ст-ть уменьшается на 50%, получается никакой равноценности нет.
Что делать? Другая сторона очень агрессивна и возраст у них 96 лет и 71 год.
Елена Ивановна

Здравствуйте, Елена Ивановна. Конечно, доли не равноценные. Вы можете направить исковое заявление о признании 1/8 доли незначительной и получить решение суда о принудительном ее выкупе. Сумма выкупа по суду может быть ниже той, которую может вам предложить собственница доли. По поводу 3/4 долей: вы можете продать эту долю, после того, как в вашей собственности окажется вторая квартира полностью. Либо оставить положение вещей так, как есть или выкупить долю со временем.