Рейтинг: 4.7/5.0 (1918 проголосовавших)Категория: Бланки/Образцы
При заключении договора аренды между сторонами распределяются обязанности по содержанию объекта аренды. По умолчанию арендодатель обязан производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Арендатор по общему правилу обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Однако в договоре эти обязанности можно распределить любым образом.
При этом у арендодателя могут возникнуть определенные риски в связи с ремонтом объекта аренды. Например, если ремонт будет некачественным или если после проведенного ремонта существенно изменится состояние объекта аренды. Риски будут зависеть от того, какая из сторон договора будет выполнять ремонт имущества.
Что нужно учесть арендодателю при выполнении своей обязанности по капитальному ремонту объекта арендыКапитальный ремонт, как правило, выполняется самим арендодателем или по его поручению иным лицом. Поскольку проведение капитального ремонта может быть связано с определенными неудобствами для арендатора, то сроки проведения ремонтных работ необходимо заранее согласовывать с арендатором. Сделать это можно как при подписании договора аренды или акта приема-передачи недвижимости, так и в последующем путем подписания дополнительного соглашения между сторонами. Согласовать срок и время проведения капитального ремонта необходимо для того, чтобы не мешать арендатору спокойно пользоваться имуществом. В противном случае арендатор может заявить, что арендодатель препятствовал ему пользоваться арендуемым помещением и потребовать расторжения договора на основании пункта 1 части 1 статьи 620 Гражданского кодекса РФ.
Однако в отдельных случаях заранее договориться о проведении капитального ремонта затруднительно. Это касается тех ситуаций, когда проведение капитального ремонта вызвано неотложной необходимостью и без этого пользование объектом аренды не представляется возможным (например, после произошедшего в помещении пожара).
Кроме того, арендодатель вправе требовать от арендатора освобождения арендуемого имущества на время капитального ремонта, если его использование арендатором будет препятствовать проведению ремонта и создавать опасность для жизни и здоровья людей (постановление ФАС Северо-Западного округа от 13 марта 2008 г. по делу № А05-8000/2007). Опасность для жизни и здоровья людей можно обосновать, например, экспертным заключением о степени износа недвижимого имущества. Скажем, если имеется риск обрушения здания.
Что нужно учесть арендодателю, если обязанность по капитальному ремонту объекта аренды возложена на арендатораЕсли обязанность по проведению капитального ремонта объекта аренды в договоре закреплена за арендатором, то у арендодателя могут возникнуть следующие риски.
1. Риск выполнения арендатором некачественного ремонта.
Если арендатор выполняет своими силами или силами привлеченной организации капитальный ремонт арендуемой недвижимости, то у арендодателя могут быть вполне понятные опасения по поводу качества выполненных работ.
Совет. чтобы минимизировать этот риск, необходимо прописать в договоре или в отдельном дополнительном соглашении следующие условия:
Это позволит арендодателю проконтролировать результаты выполненных работ и при необходимости предъявить арендатору соответствующие требования о некачественности проведенного ремонта.
Кроме того, в договоре либо в дополнительном соглашении к нему можно указать на проведение ремонтных работ силами арендатора, но под контролем арендодателя. В частности, можно установить право арендодателя контролировать ход выполнения работ, техническую документацию, размер расходов, кандидатуру генерального подрядчика и т. п. При этом выполненные под контролем арендодателя работы будут зачтены арендатору в счет арендной платы.
2. Риск незаконной перепланировки или иного существенного изменения арендатором технических характеристик недвижимого имущества.
В ходе выполнения капитального ремонта основные характеристики недвижимого имущества могут измениться. Например, в результате капитального ремонта нежилого здания произвели перепланировку ряда помещений.
Совет: в этих случаях можно сделать следующее:
1. Если по каким-либо причинам арендодателя не устраивает изменение основных характеристик недвижимого имущества, нужно направить арендатору письменный мотивированный отказ в принятии выполненных работ с подробным указанием всех причин такого отказа. В этом случае будет считаться, что арендатор ненадлежащим образом выполнил капитальный ремонт объекта аренды. Направление арендодателем арендатору подробного письменного отказа позволит избежать повторных разногласий между сторонами относительно объема и качества необходимого ремонта. Кроме того, в случае возникновения судебного спора мотивированный отказ арендодателя принять выполненные работы (наряду с документами, подтверждающими получение такого отказа арендатором) будет служить доказательством недобросовестного поведения арендатора. Следовательно, чтобы все-таки подписать с арендодателем акт о приемке выполненных ремонтных работ без замечаний, арендатору будет необходимо привести технические характеристики объекта аренды к первоначальным. Например, ликвидировать перепланировку помещений и привести границы помещений в исходное состояние.
2. Даже если арендодатель не возражает против изменения технических характеристик объекта аренды, нужно учитывать, что эти изменения потребуют их согласования с соответствующими контролирующими органами, а возможно, и внесения изменений в договор аренды. Например, если произошла перепланировка помещений, ее нужно будет согласовать с органами технической инвентаризации. Если же произошло увеличение площади объекта аренды, то это потребует также внесения изменений в ЕГРП, получения новых правоустанавливающих документов и внесения изменений в договор аренды, а также, если договор аренды был зарегистрирован, и регистрации дополнительного соглашения к договору.
Поэтому арендодателю необходимо учитывать риски, которые могут быть связаны с изменением основных технических характеристик объекта аренды.
К примеру, на небольшую перепланировку помещения арендодатель может согласиться. Однако в этом случае при приемке выполненных работ нужно указать в акте, что обязанность оформить перепланировку в установленном порядке лежит на арендаторе и осуществляется за счет последнего.
В случае же более существенного изменения технических характеристик объекта аренды арендодателю стоит требовать приведения объекта аренды в первоначальный вид с учетом произведенного капитального ремонта. В этом случае можно указать своему контрагенту на его обязанность вернуть имущество в том же виде, в котором оно было передано с учетом произведенного ремонта.
3. Риск предъявления арендатором к возмещению необоснованных расходов.
Может получиться так, что арендатор предъявит к зачету сумму, превышающую сумму выполненного ремонта. Или, наоборот, сделает ремонт, более дорогостоящий, чем рассчитывал арендодатель.
Совет. чтобы исключить эти риски, в договоре нужно прописать обязанность арендатора согласовывать с арендодателем объем и стоимость капитального ремонта. Согласование объема проводимых работ и их стоимости обычно происходит путем составления сметы на проведение капитального ремонта. Смета будет считаться согласованной при подписании ее как арендатором, так и арендодателем. Кроме того, в договоре также стоит прописать и обязанность по согласованию с арендодателем документации по проведению капитального ремонта (проектной и разрешительной документации).
В этом случае у арендодателя будет возможность предварительно проверить предмет выполняемых работ и их стоимость, а также в случае необходимости заявить возражения и скорректировать указанные показатели.
Кроме того, в договоре можно прямо указать, что при несогласовании с арендодателем объема и стоимости ремонтных работ арендатор теряет право на возмещение расходов, понесенных им в связи с проведением ремонта.
В каких случаях арендодатель должен будет возместить арендатору расходы на капитальный ремонт, выполненный без его согласияПри применении положений Гражданского кодекса РФ, касающихся капитального ремонта, выполненного арендатором без согласия арендодателя, возникает сложная ситуация. Дело в том, что арендатор наделен правом произвести за счет арендодателя капитальный ремонт арендуемого имущества, если эту обязанность арендодатель не исполнит самостоятельно (абз. 4 п. 1 ст. 616 ГК РФ). В то же время арендодатель не обязан возмещать арендатору стоимость неотделимых улучшений недвижимого имущества, которые были произведены без его согласия (п. 3 ст. 623 ГК РФ). Поэтому на практике возникают споры о том, можно ли капитальный ремонт рассматривать как неотделимое улучшение недвижимого имущества. При отрицательном ответе на этот вопрос арендатор будет иметь право на возмещение стоимости проведенного ремонта, при положительном – стоимость капитального ремонта арендатору не будет возмещена.
Если постараться вникнуть в суть этого вопроса, то можно прийти к выводу, что капитальный ремонт все же должен быть отнесен к неотделимым улучшениям объекта аренды.
Это объясняется тем, что капитальный ремонт – это полное восстановление или замена основных конструкций объекта аренды, в результате чего существенным образом улучшаются технические показатели недвижимого имущества. Если обратиться к легальному определению капитального ремонта, то можно узнать, что под капитальным ремонтом понимается ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей (приложение № 1 к приказу Госкомархитектуры от 23 ноября 1988 г. № 312 «Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения"»). Поскольку в результате капитального ремонта улучшаются основные технические характеристики и эксплуатационные показатели объекта аренды, то это не может не улучшать стоимость недвижимого имущества. Следовательно, капитальный ремонт является именно улучшением объекта аренды. А поскольку после капитального ремонта уже невозможно вернуть недвижимость в прежнее состояние, то такое улучшение является неотделимым.
Суды подходят к решению этого вопроса следующим образом. Суд применяет те или иные нормы Гражданского кодекса РФ в зависимости от обстоятельств дела и условий договора аренды.
Так, если будет установлено, что арендодатель был обязан выполнить капитальный ремонт, но в оговоренный срок этого не сделал либо в выполнении ремонта имелась неотложная необходимость, суд применит статью 616 Гражданского кодекса РФ и обяжет арендодателя возместить арендатору расходы на произведенный капитальный ремонт.
Однако для этого необходимо соблюсти ряд дополнительных условий:
Арендодателю нужно учитывать, что арендатору доказать в суде наличие этих двух обстоятельств зачастую весьма непросто.
Пример из практики. суд отказал арендатору в возмещении расходов на выполнение капитального ремонта, поскольку ремонт был выполнен без согласия арендодателя и в отсутствие неотложной необходимости
Истец (арендатор) обратился в суд с иском к ответчику (арендодателю) о взыскании убытков, составляющих стоимость капитального ремонта арендуемого помещения.
Решением суда первой инстанции в иске было отказано. Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения.
Истец обратился с жалобой в суд кассационной инстанции, в которой указал на незаконность и необоснованность состоявшихся по делу судебных актов.
Как следовало из материалов дела, арендатор при заключении договора принял от арендодателя помещения по акту приема-передачи, где было указано, что санитарно-техническое состояние объекта было удовлетворительное.
Спустя месяц после заключения договора истец обратился к ответчику с предложением обеспечить явку представителя собственника для проведения обследования технического состояния арендованных помещений с участием специалистов. Истец полагал, что эксплуатация помещения возможна только после проведения капитального ремонта. Согласно заключению специалистов, полученному истцом, техническое состояние основных несущих конструкций здания в пределах обследуемых помещений оценено как недопустимое, а отдельных конструкций – как аварийное. После получения заключения специалистов истец обратился к ответчику с просьбой провести капитальный ремонт арендуемых помещений или согласовать порядок проведения ремонта. Однако, не получив ответа от ответчика, истец провел капитальный ремонт помещений с привлечением подрядной организации. После этого истец посчитал, что стоимость работ по капитальному ремонту арендуемых помещений являлась для него убытками, и обратился в суд с иском о возмещении стоимости выполненных работ.
Суд кассационной инстанции указал следующее. Капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением и по общему правилу возможен только по согласованию с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью и если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству. Доказательства, подтверждающие проведение капитального ремонта арендуемого помещения в связи с неотложной необходимостью и уклонение арендодателя от проведения капитального ремонта, в деле отсутствуют.
Из акта приема-передачи следует, что на момент передачи ответчиком истцу арендуемых помещений их санитарно-техническое состояние было удовлетворительным.
Истец в суде первой инстанции также заявлял ходатайство о проведении экспертизы с целью установления необходимости капитального ремонта в объемах, произведенных истцом. Однако в удовлетворении данного ходатайства было отказано в связи с тем, что арендуемые помещения утратили первоначальное состояние в результате капитального ремонта.
На основании этого суд кассационной инстанции отказал в удовлетворении жалобы и оставил обжалуемые судебные акты без изменения (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21 апреля 2010 г. № А19-13041/09).
Таким образом, истцу было отказано в иске в связи с тем, что:
Если арендатор не доказал, что арендодатель уклонялся от выполнения ремонта или что в его проведении имелась срочная необходимость, то тогда суд сделает вывод, что выполненный арендатором самостоятельно ремонт является неотделимым улучшением объекта аренды. А поскольку в этом случае неотделимое улучшение будет выполнено без согласия арендодателя, то суд применит статью 623 Гражданского кодекса РФ и откажет арендатору в возмещении стоимости произведенных ремонтных работ.
Пример из практики . суд посчитал капитальный ремонт, выполненный без согласования с арендодателем, неотделимым улучшением недвижимого имущества, стоимость которого не подлежит возмещению арендатору
Истец (арендатор) обратился в суд с требованием о взыскании с ответчика (арендодателя) расходов на восстановление, капитальный ремонт и содержание нежилого здания. В обоснование иска арендатор указал на проведение ремонта в арендуемом здании.
Как установили судебные инстанции, из договора аренды следовало, что имущество было передано в аренду в нормальном состоянии, пригодном для его использования. Обязанность по проведению капитального ремонта здания в соответствии с договором была возложена на арендодателя. Согласно договору арендатор обязался не проводить реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без согласия арендодателя, неотделимые улучшения арендуемого помещения производить только с письменного разрешения арендодателя.
При разрешении спора суды сослались на статью 623 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой:
В материалы дела не было представлено ни доказательств того, что истец обращался к ответчику за разрешением об улучшении арендованного имущества, ни доказательств того, что данное разрешение ответчиком истцу было выдано. Поскольку истцом не представлены доказательства согласования с ответчиком производства неотделимых улучшений, их объема и стоимости, а также доказательства необходимости выполнения данных работ, судебные инстанции пришли к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29 марта 2011 г. по делу № А33-8670/2010).
Таким образом, выполнение капитальных работ без разрешения и предварительного согласования с арендодателем суды рассматривают как выполнение без разрешения арендодателя неотделимых улучшений имущества, которые по общему правилу возмещению не подлежат.
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР N ___
о заключении договора аренды
(арендатор до заключения основного договора согласует
условия проведения капитального ремонта;
договор аренды заключается на срок проведения капитального ремонта;
стоимость согласованных неотделимых улучшений подлежит
"___"__________ ____ г.
_____________, далее именуем__ "Арендатор", в лице _________________, действующ___ на основании __________, и _____________, далее именуем__ "Арендодатель", в лице ______________, действующ___ на основании __________, вместе именуемые "стороны", заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Стороны обязуются заключить в будущем договор аренды недвижимого имущества (далее - "основной договор"), основные условия которого стороны определяют в настоящем договоре, который является предварительным договором.
Договор аренды должен быть заключен сторонами настоящего договора в течение ________ дней (недель, месяцев) с момента подписания настоящего договора.
1.2. Помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности. Свидетельство о государственной регистрации от "__"_______ ___ г. N ______, выдано ______________________.
Кадастровый номер __________________.
Договора с эксплуатирующими и коммунальными организациями оформлены в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ.
1.3. Срок действия основного договора сторонами будет определен после согласования перечня работ, сметы, сроков и условий проведения капитального ремонта.
1.4. Размер арендной платы за пользование помещением определяется в основном договоре по соглашению сторон, но не может быть больше размера, указанного в п. 4.1 настоящего договора.
1.5. Помещение должно быть передано в аренду не позднее ____ дней с момента подписания основного договора. Передача помещения в аренду и его возврат Арендодателю оформляются актами приема-передачи помещения (передаточными актами), в которых указывается техническое состояние помещения на момент передачи. Указанные акты должны быть подписаны уполномоченными представителями сторон и скреплены печатями.
1.6. Арендатор до заключения основного договора составляет перечень работ и смету для проведения капитального ремонта помещения. Затраты на материалы и выполнение ремонтных работ Арендатор будет нести самостоятельно.
Перечень работ по капитальному ремонту должен быть выверен в соответствии с требованиями к ремонтным работам по видам зданий, сооружений, коммуникаций и оборудования, а также согласован с Арендодателем.
Неотделимые улучшения должны быть согласованы с Арендодателем.
Строительно-монтажные и ремонтные работы выполняются с учетом законных прав собственников и владельцев соседних помещений.
2. ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ БУДУЩЕГО ДОГОВОРА АРЕНДЫ
2.1. Арендодатель сдает Арендатору за плату в аренду нежилое помещение под офис.
2.2. Объект аренды (нежилое помещение) расположен по адресу: __________, на ____ этаже здания и включает в себя _____ комнаты и помещения ____________ общей площадью _____ кв. м, обеспечен теплом, водой, электроэнергией, телефонной связью. Имеется пожарная и охранная сигнализация, помещение охраняется.
2.3. Во время действия основного договора Арендатор будет вправе пользоваться местами для парковки, отведенными Арендодателю.
Во время действия основного договора Арендатор будет вправе размещать в установленном законом порядке свою вывеску и наружную рекламу в местах, отведенных Арендодателю.
2.4. Без согласия Арендодателя указанное нежилое помещение не может быть сдано Арендатором в субаренду.
2.5. Для проведения ремонтных работ Арендатор будет вправе привлекать подрядчиков.
2.6. Арендатор не вправе менять назначение передаваемого в аренду нежилого помещения.
Арендодатель вправе потребовать расторжения основного договора и возмещения убытков в случаях, когда им будут установлены факты использования помещения не в соответствии с условиями договора аренды или назначением арендованного помещения.
2.7. Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного им в аренду по основному договору помещения, полностью или частично препятствующие пользованию им, несмотря на то, что при сдаче его в аренду (заключении договора) Арендодатель мог и не знать о наличии указанных недостатков.
2.8. В случаях существенного нарушения Арендатором установленного основным договором порядка внесения арендной платы (сроков платежей) Арендодатель может потребовать от Арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный Арендодателем срок, но не более чем за два срока плановых платежей подряд.
2.9. Арендатор имеет преимущественное право на заключение основного договора на новый срок. В случае отчуждения помещения во время действия основного договора или по истечении ____ лет после его прекращения Арендатор имеет преимущественное право на его приобретение.
2.10. К основному договору прилагается согласованный сторонами перечень работ по капитальному ремонту, составленный с указанием видов, сроков, сметной стоимости ремонтных работ.
3. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
3.1. Арендатор принимает на себя следующие обязательства:
3.1.1. Заключить основной договор до "___"_______ ____ г.
3.1.2. Завершить капитальный ремонт помещения в сроки, согласованные сторонами, но не позже "__"______ ____ г. Оформить с Арендодателем выполнение ремонтных работ по акту.
3.1.3. Возместить Арендодателю убытки, причиненные в случае повреждения арендованного нежилого помещения, если Арендодатель докажет, что повреждение нежилого помещения произошло в результате наступления обстоятельств, за которые Арендатор несет ответственность в соответствии с действующим законодательством.
3.1.4. Не производить без согласия Арендодателя внутреннюю перепланировку помещения, не переносить систему электропроводки, охранной и пожарной сигнализации, линий и каналов связи и пр.
3.1.5. Соблюдать меры пожарной безопасности в арендуемом помещении.
3.1.6. Соблюдать требования техники безопасности.
3.2. Арендодатель принимает на себя следующие обязательства:
3.2.1. Заключить основной договор до "___"_______ ____ г.
Передать помещение по акту приема-передачи в течение ______ дней со дня подписания основного договора.
3.2.2. Оформить с Арендатором выполнение ремонтных работ по акту.
3.2.3. В присутствии Арендатора проверить исправность систем жизнеобеспечения сдаваемого в аренду нежилого помещения, а также ознакомить Арендатора с правилами эксплуатации его либо выдать Арендатору письменные инструкции о правилах и порядке пользования этим помещением и его систем жизнеобеспечения.
3.2.4. На день передачи Арендатору нежилого помещения осуществить расчеты с коммунальными и иными службами города за потребленные им услуги: отопление, электроэнергию, горячую и холодную воду, газ, канализацию, вывоз мусора, телефон и др. (пропорционально площади помещения).
3.2.5. Возместить Арендатору стоимость улучшений арендованного нежилого помещения, неотделимых без вреда для помещения, в случаях, когда Арендатор осуществил такие улучшения своими силами и за свой счет при наличии на то письменного согласия Арендодателя.
4. РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ
4.1. Арендатор будет производить арендные платежи в сумме _______ руб. в год (в квартал, в месяц), в том числе НДС - _____ (____________) рублей.
4.2. Оплата производится ежемесячно (ежеквартально) путем перечисления суммы, определенной договором, с расчетного счета Арендатора на расчетный счет Арендодателя не позднее ____ числа каждого месяца, начиная с первого месяца (квартала) аренды.
4.3. За каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере ____% от суммы задолженности, но не более ____% от общей суммы арендной платы.
4.4. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором без разрешения Арендодателя, возмещению не подлежит.
4.5. Арендная плата будет включать плату за пользование помещением, комплект ключей, охрану, оформление пропусков для сотрудников и посетителей Арендатора, плату за пользование местами для парковки, коммунальные и эксплуатационные платежи.
4.6. Расходы Арендатора на материалы и проведение капитального ремонта в пределах согласованной сторонами сметы Арендатор оплачивает на основании актов принятых работ в счет суммы, определенной п. 4.1 настоящего договора.
5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
5.1. Сторона договора, имущественные интересы которой нарушены в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору другой стороной, вправе требовать полного возмещения причиненных ей этой стороной убытков, под которыми понимаются расходы, которые сторона, чье право нарушено, произвела или произведет для восстановления своих прав и интересов: утрата, порча или повреждение имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые эта сторона получила бы при обычных условиях делового оборота, если бы ее права и интересы не были нарушены (упущенная выгода).
5.2. Любая из сторон настоящего договора, не исполнившая обязательства по договору или исполнившая их ненадлежащим образом, несет ответственность за упомянутое при наличии вины (умысла или неосторожности).
5.3. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору при выполнении его условий, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение обязательств оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы (форс-мажор), т.е. чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств при конкретных условиях конкретного периода времени. К обстоятельствам непреодолимой силы стороны настоящего договора отнесли такие явления стихийного характера, как землетрясение, наводнение, удар молнии, оползень, температура, сила ветра и уровень осадков, исключающие для человека нормальную жизнедеятельность; мораторий органов власти и управления; забастовки, организованные в установленном законом порядке.
5.4. Сторона, попавшая под влияние форс-мажорных обстоятельств, обязана уведомить об этом другую сторону не позднее ______ календарных дней со дня наступления таких обстоятельств.
6. ПОРЯДОК РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ
6.1. Стороны договорились принимать все меры к разрешению разногласий между ними двусторонними переговорами.
6.2. В случае если стороны не достигли взаимного согласия, споры рассматриваются в соответствии с действующим законодательством и могут передаваться в арбитражный или третейский суд, созданный из представителей сторон и одного независимого арбитра.
7. СРОК ДЕЙСТВИЯ, ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ
7.1. Срок аренды устанавливается с "___"___________ ____ г.
7.1.1. Договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон или по иным основаниям, установленным действующим законодательством.
7.1.2. Арендатор обязан будет письменно сообщить Арендодателю не позднее чем за _______ о предстоящем освобождении помещения как в связи с расторжением договора, так и при досрочном освобождении и сдать помещение по передаточному акту в исправном состоянии с учетом нормального износа.
7.2. Изменение условий основного договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон.
Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.
7.3. Договор аренды будет подлежать досрочному расторжению по требованию Арендодателя, а Арендатор выселению:
7.3.1. При использовании Арендатором помещения в целом или его части не в соответствии с договором аренды.
7.3.2. Если Арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения.
7.3.3. Если Арендатор не внес арендную плату в течение __________.
7.3.4. Если Арендатор не будет производить работ по капитальному ремонту.
7.4. Договор аренды может быть расторгнут по требованию Арендатора:
7.4.1. Если Арендодатель не будет производить приемку результатов капитального ремонта помещения.
7.4.2. Если помещение, в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, негодном для использования.
8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
8.1. Любые изменения и дополнения, дополнительные соглашения к настоящему договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон.
8.2. Все уведомления и сообщения должны направляться в письменной форме. Уведомления и сообщения будут считаться исполненными надлежащим образом, если они посланы заказным письмом, по телеграфу, телетайпу, телексу, телефаксу или доставлены лично по юридическим (почтовым) адресам сторон с получением под расписку соответствующими должностными лицами.
8.3. Настоящий договор совершен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу и хранящихся у Арендодателя и Арендатора.
8.4. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим договором, стороны будут руководствоваться действующим законодательством РФ.
9. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
Новости и аналитика Правовые консультации (практика) Бухучет и отчетность Организация, применяющая общую систему налогообложения, арендует нежилое складское помещение. Договором аренды предусмотрена обязанность арендатора за свой счет осуществлять текущий и капитальный ремонт арендованного склада. В основном работы по ремонту фасада заключаются в его 100%-ной облицовке. Арендатор принял решение приобрести за свой счет материалы для отделки фасада, но еще не принято решение, какими силами (сторонними или собственными) он произведет этот ремонт. У организации нет свидетельства СРО на проведение ремонтных работ объектов капитального строительства. Организация осуществляет посредническую деятельность, производством не занимается, все расходы по обычным видам деятельности учитываются ею на счете 26. Каков порядок документооборота, бухгалтерского и налогового учета в случае проведения ремонта фасада подрядным способом?
Организация, применяющая общую систему налогообложения, арендует нежилое складское помещение. Договором аренды предусмотрена обязанность арендатора за свой счет осуществлять текущий и капитальный ремонт арендованного склада. В основном работы по ремонту фасада заключаются в его 100%-ной облицовке. Арендатор принял решение приобрести за свой счет материалы для отделки фасада, но еще не принято решение, какими силами (сторонними или собственными) он произведет этот ремонт. У организации нет свидетельства СРО на проведение ремонтных работ объектов капитального строительства. Организация осуществляет посредническую деятельность, производством не занимается, все расходы по обычным видам деятельности учитываются ею на счете 26. Каков порядок документооборота, бухгалтерского и налогового учета в случае проведения ремонта фасада подрядным способом?1 сентября 2014
По договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).
Пунктом 2 ст. 616 ГК РФ установлено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
При этом п. 1 ст. 616 ГК РФ обязанность проводить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества возложена на арендодателя, если только договором аренды не предусмотрено иное.
Арендатор также имеет право с согласия арендодателя производить за счет собственных средств неотделимые улучшения арендованного имущества (п. 2 ст. 623 ГК РФ).
В рассматриваемой ситуации договором аренды предусмотрено, что текущий и капитальный ремонт арендованного склада осуществляется арендатором за счет собственных средств и арендодателем затраты, связанные с ремонтами, не компенсируются.
В настоящее время на основании акта осмотра здания склада арендодателем арендатору поручено произвести ремонт фасада указанного помещения.
Для того чтобы правильно учесть расходы на ремонт фасада необходимо определить, являются ли данные затраты расходами на текущий, капитальный ремонт или они являются расходами на модернизацию или реконструкцию арендованного помещения.
Отметим, что в расходы на реконструкцию или модернизацию приводят в данном случае к созданию неотделимых улучшений арендованного помещения и подлежат учету в составе основных средств арендатора в течение срока действия договора аренды (абзац второй п. 5 ПБУ 6/01 "Учет основных средств").
Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Под капитальным ремонтом объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ).
Дополнительно сотрудники финансового ведомства (смотрите, например, письма Минфина России от 24.03.2010 N 03-11-06/2/41, от 29.12.2009 N 03-03-06/1/830. от 25.02.2009 N 03-03-06/1/87 ) для определения терминов "капитальный ремонт", "реконструкция" и "текущий ремонт" рекомендуют руководствоваться:
- Положением о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утвержденным Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 (далее - Положение);
- Ведомственными строительными нормативами (ВСН) N 58-88 (Р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденными приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312;
- письмом Минфина СССР от 29.05.1984 N 80 "Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий".
Так, в Приложении 3 к Положению приведен примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту. В частности, к работам по текущему ремонту относятся (раздел IX "Фасады")
- укрепление угрожающих падением облицовочных плиток, архитектурных деталей или кирпичей в перемычках, карнизах и других выступающих частях зданий (не более 10% общей площади облицованной поверхности);
- ремонт наружной штукатурки отдельными местами с отбивкой отставшей штукатурки (до 5% оштукатуренной поверхности фасада);
- ремонт и поддержание в порядке водосточных труб, воронок, колен, отводов, лотков, а также всех наружных стальных и цементных покрытий на выступающих частях фасада здания;
- окраска фасадов здания обычными составами;
- очистка или промывка от копоти и пыли фасадов, облицованных или окрашенных устойчивыми составами.
В Приложении 8 к Положению приведен примерный перечень работ, относящихся к капитальному ремонту. В частности, к работам по капитальному ремонту относятся (раздел IX "Фасады"):
- ремонт и возобновление облицовки площадью более 10% облицованной поверхности;
- полное или частичное (более 10%) возобновление штукатурки;
- полное возобновление тяг, карнизов, поясов, сандриков и др.;
- возобновление лепных деталей;
- сплошная окраска устойчивыми составами;
- очистка фасада пескоструйными аппаратами;
- смена балконных плит и ограждений;
- смена балконных плит и ограждений.
По мнению арбитров, работы по устройству фасада, заключающиеся в смене облицовки наружных стен здания, например, на облицовку из материала более долговечного и прогрессивного являются расходами на ремонт, так как данные работы, не приводят к увеличению общей площади, этажности и объема здания, то есть изменению основных технико-экономических показателей здания в целом; несущие (основные) конструкции здания не затрагиваются; функциональное назначение помещения не меняется (постановления ФАС Уральского округа от 21.07.2011 N Ф09-4274/11 по делу N А76-21064/2010, от 21.09.2010 N Ф09-7566/10-С3 по делу N А47-6070/2008, ФАС Центрального округа от 01.06.2009 N А08-4541/2008-16. ФАС Северо-Западного округа от 14.01.2008 N А56-49476/2006).
Таким образом, если отделка фасада включает в себя облицовку здания более 10% облицованной поверхности и при выполнении данных работ не затрагиваются несущие конструкции здания, то данные затраты необходимо квалифицировать как расходы на капитальный ремонт.
В п. 7.8 Положения указано, что работы по капитальному ремонту зданий должны осуществляться, как правило, подрядным способом. Хозяйственный способ производства работ по капитальному ремонту следует применять в исключительных случаях.
При этом виды работ по подготовке проектной документации, а также по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, оказывающие влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ (ч. 4 ст. 48. ч. 2 ст. 52 ГрК РФ). Перечень видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, утвержден приказом Министерства регионального развития России от 30.12.2009 N 624.
Затраты на ремонт арендованного помещения, используемого в производственной деятельности организации, отражаются в составе расходов по обычным видам деятельности (расходы по содержанию и эксплуатации ОС) на основании п. 7 ПБУ 10/99 "Расходы организации" (далее - ПБУ 10/99 ). Такие расходы отражаются в бухгалтерском учете отчетного периода, к которому они относятся (п. 18 ПБУ 10/99 ).
В рассматриваемой ситуации организация приобрела материалы для облицовки фасада складского помещения и для выполнения работ будет передавать их подрядной организации.
В соответствии с п. 1 ст. 704 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором подряда, работа выполняется иждивением подрядчика - из его материалов, его силами и средствами.
Согласно ст. 713 ГК РФ подрядчик обязан использовать предоставленный заказчиком материал экономно и расчетливо, после окончания работы представить заказчику отчет об израсходовании материала, а также возвратить его остаток либо с согласия заказчика уменьшить цену работы с учетом стоимости остающегося у подрядчика неиспользованного материала.
В соответствии с п. 157 Методических указаний по бухгалтерскому учету материально-производственных запасов, утвержденных приказом Минфина России от 28.12.2001 N 119н, организация, передавшая свои материалы другой организации для переработки (обработки, выполнения работ, изготовления продукции) как давальческие, стоимость таких материалов с баланса не списывает, а продолжает учитывать на счете учета соответствующих материалов (на отдельном субсчете).
Согласно ст. 709 ГК РФ цена работы должна быть установлена или должен быть указан порядок ее определения. При этом цена работы может быть определена путем составления сметы.
В случае, когда работа выполняется в соответствии со сметой, составленной подрядчиком, смета приобретает силу и становится частью договора подряда с момента подтверждения ее заказчиком (п. 3 ст. 709 ГК РФ).
Исходя из этого, наличие сметы обеспечивает выполнение требования документального оформления и обоснования затрат.
В соответствии с п. 2 ст. 720 ГК РФ приемка выполненных работ по договору подряда осуществляется с составлением соответствующего акта или иного документа.
Если по условиям договора работы выполняются из материалов заказчика (давальческих материалов), то в стоимость ремонтных работ стоимость израсходованных давальческих материалов не включается.
В бухгалтерском учете организации заказчика необходимо отразить следующие записи:
Дебет 10, субсчет "Строительные материалы" Кредит 60
- на сумму стоимости приобретенных материалов;
Дебет 19 Кредит 60
- отражена сумма НДС по приобретенным материалам;
Дебет 68, субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 19
- предъявлен к вычету НДС по приобретенным материалам;
Дебет 60 Кредит 51
- стоимость материалов оплачена поставщику;
Дебет 10, субсчет "Материалы, переданные в переработку на сторону" Кредит 10, субсчет "Строительные материалы"
- отражена стоимость материалов, переданных подрядчику для использования при производстве ремонта;
Дебет 26 Кредит 10, субсчет "Материалы, переданные в переработку на сторону"
- на основании подписанного двумя сторонами отчета об израсходованных в ходе ремонта материалах их стоимость включается в затраты на ремонт;
Дебет 26 Кредит 60
- учтена стоимость работ по капитальному ремонту;
Дебет 19 Кредит 60
- отражена сумма НДС по ремонтным работам;
Дебет 68, субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 19
- НДС по выполненным работам принят к вычету;
Дебет 60 Кредит 51
- оплачена стоимость выполненных работ.
Согласно п. 1 ст. 260 и п. 5 ст. 272 НК РФ расходы на ремонт основных средств, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат. Данные положения применяются также в отношении расходов арендатора амортизируемых основных средств, если договором (соглашением) между арендатором и арендодателем возмещение указанных расходов арендодателем не предусмотрено (п. 2 ст. 260 НК РФ, письма Минфина России от 30.01.2012 N 03-03-06/2/5, от 29.05.2008 N 03-03-06/1/339. от 23.11.2006 N 03-03-04/1/794 ).
Следовательно, расходы на ремонт арендованного помещения можно учесть только в том случае, если это имущество у собственника (арендодателя) является амортизируемым основным средством, при условии, что указанные расходы удовлетворяют требованиям, предусмотренным ст. 252 НК РФ (смотрите письмо Минфина России от 15.07.2009 N 03-03-06/1/470).
Однако в письме от 01.02.2011 N 03-03-06/1/51 Минфин России, ссылаясь на пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ, высказал противоположную точку зрения - расходы на ремонт основных средств, не являющихся амортизируемым имуществом, в налоговом учете арендодателя (имущество, арендованное у налогоплательщиков, применяющих специальные налоговые режимы, физических лиц, и другое) могут быть учтены для целей налогообложения прибыли (смотрите также письма Минфина России от 07.06.2009 N 03-03-06/2/131 и от 19.12.2005 N 03-03-04/1/429).
Таким образом в рассматриваемой ситуации расходы на ремонт арендованного склада (затраты на приобретение материалов и на выполненные работы) признаются в том отчетном периоде когда результаты работ по ремонту будут приняты вашей организацией (подписан акт выполненных работ).
Согласно п. 1 ст. 171 НК РФ налогоплательщик имеет право уменьшить общую сумму НДС, исчисленную в соответствии со ст. 166 НК РФ, на установленные ст. 171 НК РФ налоговые вычеты.
По общему правилу суммы НДС, предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров (работ, услуг) на территории РФ, принимаются к вычету при одновременном соблюдении следующих условий:
- наличие счета-фактуры, выставленного продавцом товаров (работ, услуг) (п. 1 ст. 172 НК РФ);
- принятие на учет приобретенных товаров (работ, услуг) на основании соответствующих первичных документов (п. 1 ст. 172 НК РФ);
- приобретение товаров (работ, услуг) для осуществления операций, облагаемых НДС (пп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ).
Таким образом, НДС, предъявленный поставщиком строительных материалов, принимается к вычету после того, как материалы будут оприходованы и при наличии счета-фактуры поставщика, оформленного с соблюдением требований п.п. 5. 5.1 и 6 ст. 169 НК РФ. При этом не имеет значение, когда данные материалы будут использованы для ремонта.
Отметим, что передача материалов подрядчику на давальческих условиях для проведения ремонтных работ не является реализацией, так как к подрядчику не переходит право собственности на материальные ценности и соответственно данная операция НДС не облагается (письмо Минфина России от 17.03.2011 N 03-07-10/05).
По ремонтным работам НДС принимается к вычету в том отчетном периоде, когда работы будут приняты на учет и получен счет-фактура, выставленный подрядной организацией.
Документами, подтверждающими необходимость ремонта, а следовательно, и оправданность расходов, являются акт осмотра помещения, смета на ремонт, дефектные ведомости, а также первичные документы бухгалтерского учета.
Все формы первичных учетных документов определяет руководитель экономического субъекта по представлению должностного лица, на которое возложено ведение бухгалтерского учета (ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете", далее - Закон N 402-ФЗ).
Закон N 402-ФЗ не предусматривает обязательного применения унифицированных форм первичных учетных документов. Однако при разработке собственных форм первичных учетных документов организации могут в качестве образца использовать и унифицированные формы, утвержденные Госкомстатом России.
Первичные учетные документы принимаются к учету, если они содержат обязательные реквизиты, указанные в ч. 2 ст. 9 Закона N 402-ФЗ.
Форма дефектной ведомости может быть разработана на основе формы N ОС-16, утвержденной постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 N 7.
Для передачи давальческих материалов подрядчику может использоваться накладная по форме М-15 (утверждена постановлением Госкомстата России от 30.10.1997 N 71а).
Форму отчета об использовании давальческих материалов, акта выполненных работ целесообразно установить по согласованию с подрядной организацией в качестве приложений к договору. Главное требование к таким документам - соблюдение требований ч. 2 ст. 9 Закона N 402-ФЗ.
Выполненные работы могут быть оформлены Актом о приемке выполненных работ по (форма N КС-2) и Справкой о стоимости выполненных работ и затрат (форма N КС-3), утвержденными постановлением Российского статистического агентства от 11.11.1999 N 100.
Если по условиям договора работы выполняются из материалов заказчика (давальческих материалов), то при составлении подрядчиком Акта выполненных работ, например, по форме N КС-2 для отражения использованных давальческих материалов заполняется отдельный раздел "Материалы заказчика" с указанием их стоимости. В окончательную сумму Акта стоимость израсходованных давальческих материалов не включается, а в документе делается запись "За минусом материалов заказчика".
Рекомендуем ознакомиться с материалом:
- Энциклопедия решений. Учет расходов на ремонт основных средств.
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
11 августа 2014 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
