Неотделимые улучшения облагаются налогом? Форум недвижимости

Наверное тема поднималась уже. Просто сделка на днях. я продавец. Возник спор - Неотделимые улучшения облагаются налогом? Если вдруг покупатель засветит обе расписки налоговой?

Как везде пишут на сайтах юристы что облагается.

и
2. Может ли быть выходом - вместо расписки о неотделимых улучшениях прописать в ДКП. как советуют юристы следующий абзац

"Образец того, как это сделать, нам предоставил московский специалист. Владимир Герасимов, ведущий эксперт по жилой недвижимости холдинга «Миэль-недвижимость», дает совет: «У покупателя не возникнет проблем, если юрист, составляющий договор купли-продажи, включит в него пункт следующего содержания: “Стороны, руководствуясь статьями 421 (свобода договора), 461 (ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) и 330 (понятие неустойки) ГК РФ, пришли к соглашению о том, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине Продавцов, или вследствие предъявления претензий третьими лицами со стороны Продавцов к Покупателям, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия квартиры у Покупателей, Продавцы обязуются приобрести на имя Покупателей равнозначную квартиру в доме аналогичной категории в том же районе города Москвы, или предоставить покупателям денежные средства, достаточные для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья в доме аналогичной категории в том же районе города Москвы, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего Договора, и возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у Покупателей до полного выполнения указанных обязательств”».

"На показ могу придти я - в худых ботинках, футболке производства 60 г, от меня пахнет мылом аистенок и с телефоном с обломанными кнопками."(с)Лазанья

Понравилось сообщение [0]:

Вопрос сформулирован некоректно.Налогообложению подлежат все суммы полученные в течении года. Только при продаже квартиры существуют еще возможности закооно уменьшить налогооблогаемую сумму полученную от продажи квартиры. Но на произведенный ремонт и прочие улучшения никаких вычетов нет. Расходы на отделку квартиры можно вывести из под налогообоажения только ,если покупалась эта квартира без отделки ,о чем прописано в договоре купли-продаже отдельным пунктом.Вторички это не касается.

Понравилось сообщение [1]:

Рамштайн писал(а): Наверное тема поднималась уже. Просто сделка на днях. я продавец. Возник спор - Неотделимые улучшения облагаются налогом? Если вдруг покупатель засветит обе расписки налоговой?

Как везде пишут на сайтах юристы что облагается.

и
2. Может ли быть выходом - вместо расписки о неотделимых улучшениях прописать в ДКП. как советуют юристы следующий абзац

"Образец того, как это сделать, нам предоставил московский специалист. Владимир Герасимов, ведущий эксперт по жилой недвижимости холдинга «Миэль-недвижимость», дает совет: «У покупателя не возникнет проблем, если юрист, составляющий договор купли-продажи, включит в него пункт следующего содержания: “Стороны, руководствуясь статьями 421 (свобода договора), 461 (ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) и 330 (понятие неустойки) ГК РФ, пришли к соглашению о том, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине Продавцов, или вследствие предъявления претензий третьими лицами со стороны Продавцов к Покупателям, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия квартиры у Покупателей, Продавцы обязуются приобрести на имя Покупателей равнозначную квартиру в доме аналогичной категории в том же районе города Москвы, или предоставить покупателям денежные средства, достаточные для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья в доме аналогичной категории в том же районе города Москвы, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего Договора, и возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у Покупателей до полного выполнения указанных обязательств”».

Угу: за миллион квартиру продавец продал, а в случае расторжения должен купить недвижимость в разы дороже. Кабала в чистом виде (уже возможность для расторжения)
Нужно разделять лапшу которую некоторые юристы вешают на уши доверчивым гражданам (типа: "Все будет хорошо") и то, что в случае расторжения сделки, стороны получают. "В случае расторжения сделки, стороны обязаны вернуть полученное по сделке". (Внимательно читаем ГК РФ)
Прикол в том, что и юристы сами понимают, что приведенное Вами выше обязательство - никакая не гарантия для покупателей (только говорят об этом под бокальчик вина и не клиентам, а агентам). (Работал в МИЭЛе, если что).
Хотите спать спокойно - платите налоги или продавайте квартиру после 3-х лет владения ей.
Все остальное - жалкие попытки уйти от налогов вроде как околозаконными средствами.
Причем, такое обязательство ну никак не защищает покупателя. Расписка - доказательство, что деньги, как минимум платились, а такое обязательство - не указывает на передачу денежных сумм. Поэтому, в случае расторжения сделки, покупателю возвращается сумма по договору, а все, что этим обязательством предусмотрено - об этом (с бо-ольшой долей вероятности) можно забыть.

С Уважением!
Дмитрий Овсянников
просто директор в ООО "ИПОТЕК. РУ
(903)798-88-76

Понравилось сообщение [3]:

Lamp писал(а): Вопрос сформулирован некоректно.Налогообложению подлежат все суммы полученные в течении года. Только при продаже квартиры существуют еще возможности закооно уменьшить налогооблогаемую сумму полученную от продажи квартиры. Но на произведенный ремонт и прочие улучшения никаких вычетов нет. Расходы на отделку квартиры можно вывести из под налогообоажения только ,если покупалась эта квартира без отделки ,о чем прописано в договоре купли-продаже отдельным пунктом.Вторички это не касается.

У меня новостройка без отделки. допустим в ДКП -5 млн. в расписке 3 за неоделимые улутшения.
Предположим покупатель через год с умыслом или без принёс обе расписки в налоговую.
Могут ли попасть 3 млн за улучшения под налогобложение. НДФЛ вроде как платят со всех доходов. Улучшение это не доход в данном виде? Я же не могу доказать что потратил 3 млн на обои и ламинат?

"На показ могу придти я - в худых ботинках, футболке производства 60 г, от меня пахнет мылом аистенок и с телефоном с обломанными кнопками."(с)Лазанья

Понравилось сообщение [0]:

Дмитрий Овсянников писал(а): Угу: за миллион квартиру продавец продал, а в случае расторжения должен купить недвижимость в разы дороже. Кабала в чистом виде (уже возможность для расторжения)
Нужно разделять лапшу которую некоторые юристы вешают на уши доверчивым гражданам (типа: "Все будет хорошо") и то, что в случае расторжения сделки, стороны получают. "В случае расторжения сделки, стороны обязаны вернуть полученное по сделке". (Внимательно читаем ГК РФ)
Прикол в том, что и юристы сами понимают, что приведенное Вами выше обязательство - никакая не гарантия для покупателей (только говорят об этом под бокальчик вина и не клиентам, а агентам). (Работал в МИЭЛе, если что).
Хотите спать спокойно - платите налоги или продавайте квартиру после 3-х лет владения ей.
Все остальное - жалкие попытки уйти от налогов вроде как околозаконными средствами.
Причем, такое обязательство ну никак не защищает покупателя. Расписка - доказательство, что деньги, как минимум платились, а такое обязательство - не указывает на передачу денежных сумм. Поэтому, в случае расторжения сделки, покупателю возвращается сумма по договору, а все, что этим обязательством предусмотрено - об этом (с бо-ольшой долей вероятности) можно забыть.

Да. налоги нужно платить. Но что делать спекулянтам по новостройкам. сначала годы ждёшь когда дом построят. потом ещё 3 года жди. Дом не ЖСК.

"На показ могу придти я - в худых ботинках, футболке производства 60 г, от меня пахнет мылом аистенок и с телефоном с обломанными кнопками."(с)Лазанья

Понравилось сообщение [0]:

Вы поймите- в налоговом кодексе среди видом вычетов. которыми вы можете воспользоваться нет такого понятия как улучшения.А вот что там есть так это:
". В фактические расходы на приобретение квартиры. в них могут включаться:
-расходы на приобретение квартиры. или прав на квартиру в строящемся доме;
-расходы на приобретение отделочных материалов;
-расходы на работы, связанные с отделкой квартиры.
Принятие к вычету расходов на достройку и отделку. приобретенной квартиры, комнаты возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано что. квартиры. без отделки. "
Т.е все что вы потратили на отделочные материалы и работы по отделке квартиры-можно предъявить к вычеты.Но нужно это документально подтверждать.При условии что квартира была передана вам без отделки. О чем имеется документальное письменное подтверждение.

Понравилось сообщение [0]:

Lamp писал(а): Вы поймите- в налоговом кодексе среди видом вычетов. которыми вы можете воспользоваться нет такого понятия как улучшения.А вот что там есть так это:
". В фактические расходы на приобретение квартиры. в них могут включаться:
-расходы на приобретение квартиры. или прав на квартиру в строящемся доме;
-расходы на приобретение отделочных материалов;
-расходы на работы, связанные с отделкой квартиры.
Принятие к вычету расходов на достройку и отделку. приобретенной квартиры, комнаты возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано что. квартиры. без отделки. "
Т.е все что вы потратили на отделочные материалы и работы по отделке квартиры-можно предъявить к вычеты.Но нужно это документально подтверждать.При условии что квартира была передана вам без отделки. О чем имеется документальное письменное подтверждение.

У меня вычет- 5 млн потратил на покупку. за 5 млн продал. Разве вычет не получу. за то что потратил на покупку квартиры при её строительстве?
А вот 3 млн улучшений под налоги попадут если расписка попадёт в налоговую?
В общем не понял ваших мыслей. За 5 млн купил по предварительному ДКП. по суду оформил собственность. за 5 млн продал по ДКП. В налоговой указал расходы на покупку. И + получил 3 млн по расписке за неотъемлемые улучшения. Они эти 3 млн попадают под НДФЛ. Квартира без отделки .

"На показ могу придти я - в худых ботинках, футболке производства 60 г, от меня пахнет мылом аистенок и с телефоном с обломанными кнопками."(с)Лазанья

Понравилось сообщение [0]:

Если за 5 купили и за 5 продали то налогов не будет. Но надо предоставить платежку при подаче 3 НДФЛ на следующий год из которой видно ,что заплатили 5 млн. при покупке.Писать две расписки при продаже квартиры-верх глупости. Пишут одну и на ту сумму что в ДКП указана. Не важно за что вторую пишите.Там будет глагол "получил". Пишите на 3 млн. не расписку, а обязательство их вернуть если. ну и там бла-бла-бла. при каких условиях вы обязаны их вернуть.

Последний раз редактировалось Lamp 09.07.12, 20:17, всего редактировалось 1 раз.

Понравилось сообщение [1]:

Lamp писал(а): Если за 5 купили и за 5 продали то налогов не будет. Н надо предоставить платежку из которой видно что заплатили 5 млн. при покупке.Писать две расписки при продаже квартиры-верх глупости. Пишут одну и на ту сумму что в ДКП указана. Не важно за что вторую пишите.Там будет глагол "получил". Пишите на 3 млн. не расписку, а обязательство их вернуть если. ну и там бла-бла-бла. при каких условиях вы обязаны их вернуть.

“Стороны, руководствуясь статьями 421 (свобода договора), 461 (ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) и 330 (понятие неустойки) ГК РФ, пришли к соглашению о том, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине Продавцов, или вследствие предъявления претензий третьими лицами со стороны Продавцов к Покупателям, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия квартиры у Покупателей, Продавцы обязуются приобрести на имя Покупателей равнозначную квартиру в доме аналогичной категории в том же районе города Москвы, или предоставить покупателям денежные средства, достаточные для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья в доме аналогичной категории в том же районе города Москвы, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего Договора, и возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у Покупателей до полного выполнения указанных обязательств”»

"На показ могу придти я - в худых ботинках, футболке производства 60 г, от меня пахнет мылом аистенок и с телефоном с обломанными кнопками."(с)Лазанья

Понравилось сообщение [0]:

Ещё вопрос.
Если в ДКП 5 млн. А я арендую ячейку с "ответственным хранением". где в договоре аренды ячейки будет указана сумма хранения 8 млн. и получаю деньги пр предъявлении зарегестр. ДКП. если такой договор аренды попадёт в налоговую могут возникнуть основания считать что я указал не полную стоиомсть и соотв. налоговая меня прижмёт. Договор аренды ячейки с полной стоиомстью. является доказательством ухода от налогов ?

"На показ могу придти я - в худых ботинках, футболке производства 60 г, от меня пахнет мылом аистенок и с телефоном с обломанными кнопками."(с)Лазанья

Понравилось сообщение [0]:

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 0 гостей

Создано на основе phpBB ® Forum Software © phpBB Limited, Русская поддержка phpBB

Расписка при покупке квартиры - форум о регистрации юридических лиц

Re: расписка при покупке квартиры

Добрый день, расписка пишется обязательно от руки, дата, место составления, паспортные данные и прописка передающего деньги и принимающего, сумма цифрами и прописью. назначение ( за что. например в счет оплаты по договору ДКП или можно написать на произведенные неотделимые улучшения, а можно просто написать что деньги переданы Васей Петровым Ивану Сидорову.
Далее в конце деньги переданы за подписью ____________________В.С.Петров
Деньги приняты. тоже за подписью _______________________И.И.Сидоров.
Вот и все.

Re: расписка при покупке квартиры

к дкп будет расписка на сумму дкп
остальные тридцать пять процентов просто так, т.е. другая расписка получается, слышал вариант про приоритетное право покупки, слишком круто конечно тридцать пять за это, но по крайней мере правдоподобно
неотделимые улучшения написать ручка не поднимется)) там бетон, четыре стены и дверь)))

риэлтор продавца предлагает вариант с займом, который будет подлежать возврату при признании сделки недействительной, но что то мне подсказывает (в т.ч. и яндекс) что данная бумажка особой силы иметь не будет

Добавлено через 1 минуту 47 секунд
вопрос про расписку ставится не с целью как просто отдать денег продавцу
а с целью, как если что, вернуть все обратно

Re: расписка при покупке квартиры

Leon33. сейчас все умные пишут гарантийку, что если Вы теряете право собственности, они возвращают разницу. Это не очень выгодно, поэтому если удастся уговорить на другое - пусть пишут другое. Если нет - берите это, все так делают.

Re: расписка при покупке квартиры

Расписка обязательно должна точно соответствовать сумме в договоре.
Вторая рассписка пишеться на неотделимые улучшения. (даже на бетон и двери)
важно факт подтверждения передачи денег зафиксировать, а не то что там находиться.

Можно все оформить доп.соглашением. ( у меня есть образец могу скинуть)
о том что в случае расторжения договора. продавец обязуется уплатить такую то сумму денег которая превышает сумму по основному договору

Re: расписка при покупке квартиры

пример расписки на неотделимые улучшения есть у кого? допник к дкп не вариант, ибо его в фрс тогда нужно светить

Re: расписка при покупке квартиры

нет не надо ничего светить!
Дайте почту!

Re: расписка при покупке квартиры

Можно все оформить доп.соглашением. ( у меня есть образец могу скинуть)
о том что в случае расторжения договора. продавец обязуется уплатить такую то сумму денег которая превышает сумму по основному договору

Неотделимые улучшения - это

Гражданский кодекс РФ в рамках арендных правоотношений допускает произведение съемщиком какого-либо имущества неотделимых улучшений в отношении арендуемого объекта. Осуществление им подобных действий предполагает формирование различных правовых последствий. В связи с неотделимыми улучшениями арендуемого объекта отдельные права и обязанности могут возникать как у собственника, так и у арендатора соответствующего имущества. Их специфика может быть обусловлена типом собственности, а также условиям договора между владельцем и арендатором. Каковы основные нормы закона, регулирующие правоотношения, предмет которых — произведение неотделимых улучшений имущества, находящегося в аренде? Каковы нюансы налогообложения результатов осуществления подобной модернизации объектов?

Человек или организация, арендовавшие у кого-либо имущество - чаще всего в данном контексте речь идет о недвижимости, - могут некоторым образом модернизировать, реконструировать, улучшить его функциональность.

Проведение данных работ может предполагать формирование у соответствующего объекта принципиально новых свойств. Обратные действия в его отношении затруднены и могут привести к невозможности использования сооружения. Поэтому соответствующее улучшение имущества признается неотделимым. Значимый критерий неотделимости имущества — изменение качественных характеристик исходного объекта, вследствие чего может увеличиваться его стоимость, что обусловлено возможным увеличением его срока эксплуатации или потребительских свойств.

Каким образом могут выглядеть неотделимые улучшения? Образец подобной модернизации может быть представлен в самых разных вариантах. Так, он может отражать тот факт, что здание приобрело существенно иные характеристики в сравнении с исходным состоянием.

Стоит отметить, что порядок арендных правоотношений позволяет субъекту, снявшему объект недвижимости, произвести его соответствующую модернизацию только при согласовании с владельцем. Желательно письменном, зафиксированном в контракте. Неотделимые улучшения — это юридически значимые действия, и их осуществление следует оформлять официально.

В контракте между владельцем имущества и его арендодателем может быть прописан пункт о возможной компенсации собственником соответствующей модернизации объекта. При этом могут быть зафиксированы основные параметры улучшений и их предварительная стоимость. Если арендатор внес в структуру имущества неотделимые улучшения без согласования с собственником, то никаких прав на результат соответствующей модернизации он иметь не будет. Всеми возможными преференциями от оптимизации объекта сможет пользоваться только его владелец.

Чем принципиально отличаются отделимые и неотделимые улучшения? Здесь все очень просто. Выше мы отметили, что основной критерий неотделимости — потеря функциональности объекта в случае попытки его возврата в исходное состояние. Неотделимые улучшения — это, можно сказать, необратимый процесс.

В свою очередь, отделимая модернизация объекта может предполагать относительно доступный его возврат к исходному состоянию. Еще один нюанс соответствующих улучшений — они могут быть инициированы арендатором без согласия с собственником. В общем случае все права на пользование отделимыми ресурсами остаются у съемщика — если иное не предусмотрено контрактом. Если арендатор произвел неотделимые улучшения объекта, то необходимо проанализировать их на предмет схожести с результатами действий, направленных на поддержание имущества в функциональном состоянии посредством ремонта и техобслуживания.

Конечно, в большинстве вариантов разница в данном случае может быть очевидной. Но если арендатор осуществил капитальный ремонт объекта, вследствие чего недвижимость существенно изменила свой внешний вид, то, тем не менее, результат его работы, скорее всего, не будет признан в качестве улучшения объекта. Теоретически расходы на ремонт могут быть и выше, чем соответствующая модернизация имущества. Но это не имеет принципиального значения.

Таким образом, неотделимые улучшения арендованного имущества характеризуются тем, что:

- их нужно согласовывать с владельцем недвижимости;

- в общем случае они становятся собственностью владельца объекта и не подлежат компенсации.

В свою очередь, отделимая модернизация может быть произведена арендатором без согласования с владельцем недвижимости. Она формирует ресурсы, собственником которых является арендатор. Вместе с тем, человек или организация, снимающие жилье, могут под свою ответственность все же осуществить неотделимые улучшения арендованного имущества. Изучим то, к каким правовым последствиям это может привести.

Если арендатор произвел неотделимые улучшения снимаемого жилья, не согласовав данное действие с владельцем, то, как мы отметили выше, он будет не вправе требовать от собственника компенсации. Более того, если соответствующая модернизация привела к ухудшению состояния недвижимости, пусть даже на субъективный взгляд владельца, то арендатор обязан привести объект в первоначальное состояние.

Второй сценарий — когда модернизация недвижимости согласуется между его съемщиком и собственником. В этом случае условия осуществления соответствующих улучшений, как мы отметили выше, должны прописываться в контракте. Одним из условий договора может быть компенсация стоимости модернизации арендодателем. В зависимости от конкретного момента проведения улучшений, владелец может оплатить расходы съемщика по истечении контракта или же в период его действия. Договором также может быть определено снижение арендной платы — в счет компенсации неотделимой модернизации.

Рассмотрим такой аспект, как налоговый учет неотделимых улучшений. Условимся, что арендатор и владелец недвижимости согласовали данную процедуру. Прежде всего стоит обратить внимание на тот факт, что улучшения, которые согласованы между съемщиком и собственником объекта, не всегда относятся к амортизируемому имуществу, а только в том случае, если они оплачены владельцем объекта.

В свою очередь, возмещение издержек арендатора на соответствующую модернизацию может быть учтено собственником объекта в целях налогообложения доходов. Сам съемщик также может использовать произведенные расходы в целях оптимизации величины налогов — в определенный отчетный период.

Возможен вариант, при котором возмещение неотделимых улучшений владельцем недвижимости не прописывается в договоре, несмотря на то, что собственник дал согласие на соответствующую модернизацию. В этом случае амортизация также не начисляется, а первоначальная стоимость объекта недвижимости не увеличивается. Оснований для оптимизации налоговой базы также не возникает.

Можно отметить, что в тех случаях, когда неотделимые модернизации не были компенсированы арендодателем, то арендатор вправе начислить амортизацию на имущество. Специфику налогообложения результатов модернизации объектов мы можем рассмотреть на примере выполнения сторонами правоотношений обязательств по уплате налога на имущество.

Если договор заключают юрлица, то есть, оформляется аренда нежилых помещений, то они должны уплачивать соответствующие суммы в бюджет. Налог на имущество в данном случае должна оплачивать та сторона, которая фиксирует затраты на улучшение объектов на счетах бухучета. Как правило, это соотносится с правом собственности на улучшения. Если ими владеет арендатор, то налоги обязан платить он.

Если собственник улучшений — арендодатель, то соответствующие обязательства он выполняет по факту прекращения договора аренды. Но пока данный контракт действует, расчеты с бюджетом осуществляет арендатор. Еще один критерий, по которому определяется субъект уплаты имущественного налога — учет соответствующего ресурса на балансе. Что это значит? Если улучшения стоят на балансе арендатора, он и платит соответствующий налог. Если их учет ведет арендодатель — платежи в бюджет должен осуществлять он.

Есть ряд нюансов, характеризующих начисление НДС в рамках правоотношений, предмет которых — аренда имущества, сопровождающаяся произведением неотделимых улучшений в нем. Изучим их. Если неотделимые улучшения были переданы арендодателю, в то время как они были осуществлены подрядной организацией — данная передача должна быть признана реализацией. За нее должен уплачиваться НДС. Его предъявляет подрядная фирма арендатору, и в отношении него может быть применен вычет. Можно отметить, что при исчислении налога на прибыль безвозмездно переданные владельцу улучшения объекта не учитываются.

Привлечение в целях модернизации объекта сторонней организации — ключевой критерий возникновения обязанности фирмы исчислить НДС на неотделимые улучшения. Дело в том, что если арендатор произвел реконструкцию объекта самостоятельно — то в этом случае в действие вступают иные нормы права. В соответствии с ними НДС на улучшения не может быть начислен.

Это связано с тем, что для квалификации улучшений как части съемного имущества в целях их обложения НДС требуется переход права собственности. В соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ, регламентирующего правоотношения, в рамках которых осуществляются неотделимые улучшения, по умолчанию соответствующие правовые механизмы не применяются. ГК РФ фактически не включает положений, предполагающих возникновение у съемщика права собственности на результаты модернизации объектов. Они не могут рассматриваться как самостоятельный актив отдельно от основного объекта недвижимости. Таким образом, когда арендованное помещение возвращается владельцу, передача права собственности не осуществляется. Получается, что неотделимые улучшения, произведенные съемщиком, не облагаются НДС.

Полезно будет рассмотреть основные нюансы налогового учета, в свою очередь, отделимых улучшений недвижимости. Для того чтобы корректно исчислить налог на них, необходимо прежде всего определиться со стоимостью и сроком эксплуатации соответствующих улучшений. В случае если расходы на модернизацию недвижимости не превышают установленной НК РФ величины, а срок их использования составляет менее 12 месяцев, то улучшения подлежат отнесению к материально-производственным запасам. Если соответствующие расходы выше установленного в НК РФ критерия, а срок использования — более 12 месяцев, то стоимость имущества должна быть списана посредством амортизации.

Если субъект правоотношений аренды — юридическое лицо, то, вероятно, на уровне его локальных актов будет утверждена учетная политика. И если в ней лимит отнесения имущества к амортизируемому установлен меньший, чем в НК РФ — то в целях учета отделимых улучшений следует использовать именно тот показатель, что утвержден в локальном акте. Можно отметить, что налог на имущество в случае, если соответствующая модернизация произведена, арендатором не платится. Это обусловлено тем, что отделимые улучшения в общем случае классифицируются как движимое имущество.

Изучив то, каким образом осуществляется учет неотделимых и отделимых улучшений, рассмотрим такой аспект, как корректное оформление согласия владельца имущества на соответствующую модернизацию объекта. Для этого между арендатором и собственником имущества должен быть подписан отдельный договор. Он может дополнять тот, в соответствии с которым осуществляется аренда нежилых помещений или, наоборот, тех, что относятся к квартирному фонду. В данном контракте должны быть прописаны условия: о том, какие именно работы предполагается произвести в целях улучшения объекта, кто будет оплачивать модернизацию — полностью или частично, каким образом предполагается возмещение затрат на улучшение недвижимости.

Компенсация расходов арендатора на модернизацию может осуществляться, как мы отметили выше в статье, посредством снижения арендной платы. Или же возможен договор продажи неотделимых улучшений. Все определяется сторонами контракта. Корректное его составление — важный аспект правоотношений. Если какая-либо из сторон его не выполнит — вторая получит право получить свои преференции в судебном порядке. Например, арендатор может осуществить взыскание неотделимых улучшений в эквивалентной сумме, если собственник не оплатит расходы на соответствующую модернизацию, хотя и обязуется сделать это по договору.

Отсутствие письменного соглашения между арендатором и владельцем означает то, что расходы в целях налогообложениях ни одна из сторон не сможет использовать. Кроме того, как мы отметили выше в статье, неотделимые улучшения арендодатель вправе потребовать удалить с объекта — но так, чтобы его функциональное состояние не пострадало. Споры между владельцем недвижимости и его арендатором могут разрешаться в судебном порядке.

В начале статьи мы определили, что в общем случае неотделимые улучшения — это характеристика недвижимого имущества. Но это не всегда так. Бывает, что неотделимые улучшения — это свойство объектов, не обязательно являющихся недвижимостью. Например, это может быть предприятие. В этом случае правоотношения, связанные с его арендой, регулируются иными нормами права, чем в случае с недвижимостью.

Так, если арендатор внес в структуру предприятия улучшения, то он, в соответствии с законодательством РФ, получает право на возмещении собственных расходов на соответствующую модернизацию, даже если не договаривался с арендодателем об осуществлении данных действий. Если, конечно, иное не установлено контрактом между владельцем предприятия и его партнером.

Вместе с тем арендодатель может избежать обязательства по компенсации арендатору издержек на улучшения в судебном порядке. Для этого ему нужно будет доказать, что неотделимые улучшения арендованного имущества модернизировали его не настолько очевидно, что эксплуатационные возможности производственных фондов предприятие выросли недостаточно с точки зрения необходимости компенсации издержек арендатора. Кроме того, если владелец фирмы может попробовать доказать в суде, что у арендатора не было объективной потребности в проведении модернизации.

Какие правовые последствия могут характеризовать неотделимые улучшения при продаже квартиры одного физлица другому?

В данном случае полезно будет обратиться к анализу тех же положений права, что регулируют правоотношения, предметом которых являются сделки с любой недвижимостью. То есть, в принципе, те, что рассмотрены нами в контексте корпоративного взаимодействия различных бизнесов при сделках с нежилой недвижимостью. В данном случае правовая природа соответствующих правоотношений одинакова и регулируется одними и теми же нормами закона.

Отделимые улучшения в арендованной квартире являются в общем случае собственностью арендатора, если иные условия не прописаны в договоре между ним и собственником жилья. В случае если съемщик осуществил неотделимые улучшения на арендованном объекте с согласия владельца квартиры, то по факту прекращения договора аренды жилья он получает право на получение компенсации своих расходов на соответствующую модернизацию. Опять же — если передача неотделимых улучшений не осуществляется иначе в силу отдельных положений контракта между арендатором и собственником.

Если модернизация объекта не была согласована между владельцем и съемщиком, то в общем случае расходы, произведенные вторым, не подлежат компенсации. Но при продаже владелец квартиры может включить их по своему желанию в стоимость объекта.

Если улучшения имущества осуществлены за счет амортизационных отчислений за счет него, то право собственности на них закрепляется за арендодателем. Данная норма актуальна для правоотношений с участием юридических лиц, предмет которых — аренда квартиры.

Таким образом, в отношении неотделимых улучшений могут действовать разные нормы закона — например, если сопоставлять аренду жилья и предприятий. Кроме того, они могут иметь нюансы в части интерпретации. Участникам арендных правоотношений следует своевременно отслеживать появление новых норм в Гражданском кодексе РФ, а также их трактовках в различных ведомственных правовых актах и документах.

Банки и - неотделимые улучшения - при налогообложении

Понедельник, 11 февраля 2013 г.

"Банки, в том числе государственные, во всем мире помогают своим клиентам уходить от налогов. Пока такое выгодно клиентам и банкам, это будет продолжаться. Когда же не станет выгодным или сделается чрезвычайно опасным, тогда это прекратится", - подчеркивает бизнес-консультант компании "РБ Инвест" Владимир Андреев. Пока кредитную организацию не поймают за руку, она никогда не признается, что зарабатывала, помогая клиентам уходить от налогов. Так было и в последнем случае со старейшим частным банком Швейцарии - Wegelin. Он заплатит властям США $57,8 млн за то, что помог примерно ста американцам укрыть от налогов $1,2 млрд. Wegelin - первый швейцарский банк, признавший свою вину. Чуть ранее UBS согласился выплатить $780 млн, но вины не признал. Примечательно, что подобных прецедентов среди российских банков за всю новейшую историю не фиксировалось. Но ведь это вовсе не означает, что граждане не занимаются налоговой оптимизацией и что банки не участвуют в этом процессе.

Не думать о "фискалах"

Чем существеннее суммы, попадающие под налогообложение, тем сильнее соблазн сэкономить на фискальных платежах. Что самое дорогое в России после полезных ископаемых? Естественно, недвижимость. Граждане РФ уже на протяжении почти двух десятков лет сколачивают состояния, покупая и перепродавая квартиры.Год назад количество желающих приобрести квартиру с целью вложения средств составляло около 20-25%, признает руководитель офиса "Митино" компании "Инком-Недвижимость" Лев Литовкин. По итогам 2012 г. эта цифра должна снизиться до 15%, но все равно останется значительной. Причем эти инвесторы редко держат деньги "в квартире" подолгу, предпочитая зафиксировать прибыль и вновь вложиться в жилье на этапе строительства. Именно на подобных "инвесторов" и ориентирован налог на продажу недвижимости, находившейся в собственности менее трех лет. При ее продаже предстоит заплатить налог в 13% на разницу между ценой приобретения и продажи.

Допустим, квартира покупалась за 6 млн руб. а сбывается за 10 млн руб. Значит, ее продавец должен заплатить в казну 13% от разницы в 4 млн руб. то есть 520 000 руб. Весьма немаленькая сумма, и ее явно не хочется отдавать в такой "непрозрачный" бюджет, как в России. Если квартира покупается за наличные, то проблем с уходом от налогов попросту не существует: в новом договоре купли-продажи указывается точно такая же сумма, за которую жилплощадь покупалась изначально. Именно его отправляют на регистрацию в Регистрационную палату, а на разницу в 4 млн руб. продавец пишет покупателю расписку о получении. Эта схема настолько отлажена, что используется повсеместно.

Конечно, в дальнейшем у покупателя не исключены затруднения, если по каким-либо причинам продавец захочет "развернуть" сделку обратно. Но все уповают, что в суде расписка поможет вернуть полную уплаченную сумму, а не только ту, что указана в договоре. О последующих проблемах, которые могут возникнуть у продавца с налоговыми органами, когда все эти махинации вскроются, люди предпочитают не думать. Возможно, именно поэтому фактов подобных судебных разбирательств нам найти не удалось. Правильно, зачем подставляться перед фискальными органами, тем более что деньги получены в полном объеме.

Совсем другое дело, когда квартира, находящаяся в собственности менее трех лет, приобретается не за наличные, а с привлечением ипотечного кредита. В этом случае в договоре для Регистрационной палаты нужно показать те же самые 6 млн руб. а вот ипотечный кредит получить на 10 млн руб. (за вычетом суммы первоначального взноса). "На моей памяти за последние несколько лет был только один клиент, который решил при продаже квартиры, находящейся в собственности менее трех лет, указать в договоре купли-продажи реальную сумму. Мне неизвестны его мотивы, но все, как правило, стараются 13% с разницы не платить", - рассказал на условиях анонимности руководитель офиса одного подмосковного риелторского агентства.

Для того чтобы выдать в ипотеку сумму, превышающую стоимость квартиры по первому договору купли-продажи, банки придумали хитрую формулировку "неотделимые улучшения". Причем "неотделимые улучшения" могут иметь место даже тогда, когда квартира продается без отделки, то есть фактически никаких улучшений, за которые необходимо переплачивать, в ней нет. В ипотечном договоре с банком указывается полная сумма, которая разбивается на те самые 6 млн руб. за которые квартира была куплена у застройщика, и 45 млн руб. (за минусом первоначального взноса), в которые были оценены "неотделимые улучшения". Самое главное в этой схеме, что на регистрацию в Регпалату опять же идет договор, в коем фигурирует сумма в 6 млн руб. Сумма в 4 млн руб. опять же оформляется распиской, выдаваемой продавцом покупателю. И все довольны: банк заработал на выдаче ипотеки, продавец не заплатил в казну 520 000 руб. покупатель получил квартиру. "Крайним" в этой схеме остается только бюджет, который, учитывая масштабы перепродаж подлежащих налогообложению квартир, теряет миллиарды рублей в год. Точную сумму потерь оценить попросту невозможно.

"Банкам нет дела до налогообложения их клиентов, они беспокоятся об увеличении выдач кредитов, то есть о своих доходах. Поэтому и придумывают разнообразные формулировки, чтобы иметь возможность не отказать клиенту, а как-то "вписать" сумму кредита в договор купли-продажи так, чтобы и клиент на это согласился, думая, что убережется от налогов. А заплатит клиент налог или нет, это уже работа налоговой службы и законодателей", - отмечает генеральный директор АН "Мегаполис-Сервис" Аркадий Власенко. "Да, это чистая правда, так делают многие банки. По нашему опыту, кстати, Газпромбанк нам прямо сказал, что считает это "схемой" (ухода от НДФЛ. - Прим. "Ко") и они такое не практикуют. При этом некая "дочка" очень известного банка активно этим занимается. Считаю, что есть основания говорить, что банк выступает соучастником схемы", - подтверждает партнер ООО "Юрбюро" Роман Макаров.

По информации, из тех банков, которые не хотят использовать подобные схемы, клиенты риелторских агентств часто называют еще "Возрождение". "Проведение таких сделок сопряжено с рисками для покупателей - заемщиков банка и банков, так как в случае расторжения договора купли-продажи, невозможности регистрации права собственности и при иных подобных обстоятельствах покупатель получит от продавца лишь денежные средства, уплачиваемые согласно договору купли-продажи", - поясняет свою позицию заместитель начальника департамента розничного бизнеса банка "Возрождение" Олег Коркин. "Наш банк подобные схемы не использует, для нас это по определению неприемлемо", - комментирует директор департамента развития ипотечного кредитования банка "Стройкредит" Дмитрий Жуков. Примечательно, что около двух десятков банков, куда "Ко" обратился за комментариями, говорить на сию тему отказались. Означает ли это, что они тоже допускают использование подобных "схем"?

Как рассказал источник в риелторской среде, такие "схемы" активно применяют госбанки. В частности, ВТБ-24 и Сбербанк. "Сбербанк следует нормам действующего законодательства, используемая договорная документация прошла правовую экспертизу и неоднократно защищала интересы банка в суде, - категорично заявила официальный представитель "Сбера" Полина Тризонова. - Если продавец занижает стоимость квартиры при сделке за наличные, достаточно указать заниженную стоимость в договоре, поэтому, как правило, такие сделки не проходят через банки". "ВТБ-24 предоставляет услуги строго в рамках действующего законодательства РФ. При заключении ипотечного договора банк проверяет предмет залога, кредито- и платежеспособность заемщика, контролирует чистоту сделки", - был не менее однозначен старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ-24 Андрей Осипов.

При этом, по его словам, никакой "налоговой оптимизации" у участников сделки, непосредственно взаимодействующих с банком, быть не может. "Расчеты же между последующими участниками альтернативных сделок банк не контролирует", - подчеркнул Андрей Осипов. Однако, по информации "Ко", и Сбербанк, и ВТБ-24 неоднократно проводили сделки по описанной выше "схеме". Вопрос только в том, насколько она "незаконна" и является налоговым преступлением, а также какова доля вины банка в том, что продавцы квартир избегают налогообложения? "Я не слышал о подобном, но не исключаю, что это возможно. Если такие факты имеют место, то нужно разбираться Центробанку и налоговым органам", - говорит президент Ассоциации региональных банков России Анатолий Аксаков. Получить ответ от Центробанка на момент подписания номера не удалось.

"Данная схема достаточно оригинальна и, по моему мнению, имеет право на жизнь. Назвать ее незаконной нельзя, поскольку, по сути, ничего нелегального в ней нет, отечественным гражданским законодательством предусмотрена свобода договора. Если стороны посчитали, что в данном объекте недвижимости присутствуют "неотделимые улучшения", то так оно и будет, если налоговый орган в суде не сможет доказать обратное. А доказать это - достаточно сложная и трудоемкая задача, зачастую требующая привлечения экспертов", - поясняет ведущий юрист налоговой практики юридической группы "Яковлев и партнеры" Андрей Фелюст.

Если подобные факты действительно имеют место, то генеральный директор юридической компании "Райкин и партнеры" Вадим Райкин оценивает действия банкиров фактически как помощь в уклонении от уплаты налогов. "Конечно, понятно, что умысел у них направлен на то, чтобы заработать на выдаче ипотечного кредита. Но это можно считать косвенным умыслом", - рассуждает эксперт. С другой стороны, Центробанк не может контролировать уплату налогов контрагентами (продавцами квартир) клиентов банка. Хотя регулятор все же в силах ограничить подобные сделки, запретив банкам принимать какие-либо иные документы в подтверждение целевого использования кредита, кроме договора купли-продажи. Все остальное в этом случае считалось бы нецелевым использованием кредита и влекло бы за собой расторжение договора. Вадим Райкин предлагает еще один способ борьбы со "схемами": ввести двойное резервирование под такие сделки. В этом случае заниматься махинациями банкам станет просто невыгодно. Именно подобным образом сейчас регулируется рынок потребительского кредитования. Если ставка превышает 25%, то это считается уже рискованным кредитом и ЦБ требует дополнительного резервирования. В итоге банку становится экономически бессмысленно выставлять проценты по кредитам на уровне 50-80% годовых, как было еще совсем недавно.

В мире давно существуют весьма эффективные способы борьбы с теми, кто уклоняется от уплаты такого налога. Например, в Прибалтике "право первой ночи", то есть право приоритетной покупки жилья, продаваемого собственником по заведомо заниженной цене, законодательно закреплено за муниципалитетом, регистрирующим сделку. "Вы, гражданин, готовы продать свою квартиру по такой смехотворной цене? В таком случае у вас ее покупает город, - рассказывает председатель совета директоров компании "ВСК-Ипотека" Владимир Лопатин. - Один-два таких прецедента, надлежащим образом освещенные в прессе, напрочь отобьют всякое желание мухлевать с этим налогом. Без каких-либо помощников в лице банкиров, риелторов и т.п. Можно было бы сделать так и у нас". Но прежде имеет смысл разобраться с самим налогом, считает эксперт. Ставка его вроде бы невелика: 13%. Но удивляет сам принцип. Почему именно три года? Квартиры, купленные в спекулятивных целях, инвесторы так долго обычно не держат. Год, от силы два.

Вадим Райкин категорически не согласен с предложением сократить сроки, когда квартира считается "инвестиционной". "Три года - вполне адекватный срок. Я понимаю, что отдавать 13% с инвестиционного дохода мало кто хочет, но ведь это не так много, если сравнить с динамикой роста цен на недвижимость за те же три года", - рассуждает юрист. Говоря об опыте Прибалтики, Вадим Райкин подчеркивает, что ему больше нравится американский подход. Там проведен полный кадастровый учет всех объектов недвижимости, и кадастровая оценка либо совпадает с рыночной, либо очень к ней близка. Если цена продажи помещения отличается от кадастровой в меньшую сторону, то продавец все равно заплатит налоги, исходя из кадастровой стоимости, а не цены, указанной в договоре купли-продажи. "Я вижу выход из этой ситуации в справедливом кадастровом учете всех объектов недвижимости в России. Это не столь сложная задача, она вполне по силам. В этом случае разрешатся все проблемы. Можно будет продавать квартиру хоть за три рубля, но налог нужно будет заплатить, исходя из кадастровой оценки", - резюмирует Вадим Райкин.

Следите за нами в ВКонтакте . Facebook 'e и Twitter 'e