Руководства, Инструкции, Бланки

образец договор обратного выкупа недвижимости img-1

образец договор обратного выкупа недвижимости

Рейтинг: 4.3/5.0 (1932 проголосовавших)

Категория: Бланки/Образцы

Описание

Договор аренды с последующим выкупом: как составить, что нужно учесть, образец

Составление договора аренды с последующим выкупом и его образец

Проблема приобретения своего жилья, рано или поздно начинает касаться каждого человека. Не у каждого есть возможность насобирать деньги на свое жилье, поэтому некоторые граждане прибегают к помощи ипотечного кредитования, покупки жилья в рассрочку.

В последнее время, некоторые специалисты заговорили о покупке жилья, путем заключения договора аренды с последующим выкупом квартиры или домовладения.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

Это быстро и бесплатно !

Что говорит закон?

Говоря о договоре аренды квартиры с последующим ее выкупом, следует отметить, что в Гражданском кодексе РФ, который регулирует все правоотношения связанные с приобретением недвижимого имущества, ничего не сказано о таких сделках .

По своей правовой природе, аренда и выкуп квартиры — это два разных договора. Аренда предусматривает пользование жильем (квартирой, домом), на протяжении определенного времени, с обязательной уплатой коммунальных платежей. А выкуп — это переход права собственности на жилье от одного человека к другому.

Исходя из этого, можно прийти к выводу, что договор аренды с последующим выкупом должен содержать в себе все положения аренды и купли- продажи .

Если провести аналогию с некоторыми способами приобретения имущества, то договор аренды с правом выкупа похож на лизинг. Согласно лизинговому соглашению, одна сторона предоставляет другой имущество за фиксированную плату. А последняя, имеет право пользоваться им по своему усмотрению. При этом она должна платить обязательные ежемесячные платежи, и имеет право оформить на себя право собственности на полученную вещь, после уплаты всех обязательных платежей.

Именно такой способ перехода права собственности на жилье предусматривает собой договор аренды с последующим выкупом жилого помещения.

Обратите внимание: такие договоры между гражданами — это большая редкость, поэтому судебной практики по разрешению споров практически нет .

Особенности договора и порядок его составления

Особенности данного соглашения исходят от его специфики. Как было сказано выше, аренда и выкуп недвижимости регулируется Гражданским Кодексом РФ, а также Жилищным кодексом Российской Федерации.

Гражданский кодекс предусматривает аренду коммерческой недвижимости. а в жилищных вопросах, его нормы говорят, о том, что составляется договор найма жилого помещения .

По своей правовой природе найм и аренда — это одни и те же действия, направленные на временное пользование недвижимым имуществом, без права приобретения собственности на него.

Выкуп жилого помещения предусматривает собой переход права собственности на него, после внесения определенной суммы, которая разбивается на несколько периодичных обязательных платежей.

Важно знать, что согласно действующему законодательству, все сделки, которые совершаются с целью приобретения в свою собственность недвижимого имущества (купля-продажа, ипотека. дарение ) должны быть составлены в письменном виде, и быть заверенными нотариально (у нотариуса).

Право собственности на квартиру или дом наступает после его государственного оформления.

Исходя из этого, можно выделить основные моменты данного договора и порядок его составления:

  1. он составляется в письменном виде;
  2. в связи с тем, что данный договор предусматривает переход права собственности, он должен быть оформлен нотариально;
  3. в нем должны быть отражены все условия аренды помещения (указаны обязательные месячные платежи, оплата коммунальных услуг, проведение ремонта. и так далее);
  4. данный договор должен иметь раздел, в котором будет четко указан процесс перехода права собственности на жилое помещение;
  5. стороны, которые его заключают должны прийти к согласию по всем пунктам договора.

Важно знать, что в случае нарушения одной из сторон условий договора, придется обращаться в суд, если спор не получится решить мирным путем. В суде, каждый грамотно составленный пункт соглашения будет иметь решающее значение для разрешения спора в одну или другую сторону.

Образец договора

Такие соглашения заключаются не часто, поэтому лучше внимательно изучить его образец, либо обратится за помощью к юристу, который поможет составить его правильно.

Договор аренды с последующим выкупом должен содержать обязательную информацию :

  1. полные анкетные данные физических лиц, с их паспортными данными, которые заключают данное соглашение;
  2. индивидуальная характеристика жилого помещения (этаж, квадратура, размер жилой и не жилой площади, количество комнат);
  3. общее состояние объекта недвижимости (наличие новой сантехники, мебели, нужен ли ремонт);
  4. периодичность обязательных платежей, их размер, а также кто будет производить оплату коммунальных услуг;
  5. обязательное требование — это возможность прописки будущего покупателя в жилом помещении;
  6. срок, на который заключается договор (обычно это 5 лет);
  7. условие перехода права собственности на жилье;
  8. порядок разрешения возникших споров;
  9. права будущего покупателя и продавца;
  10. процесс индексации обязательных платежей в случае повышения или понижения курса рубля к доллару, поскольку цены на все недвижимое имущество привязываются к доллару США;
  11. условия прекращения договора;
  12. порядок внесения изменений в договор;
  13. форс-мажорные обстоятельства.

Типовой бланк можно скачать по ссылке .

Условия заключения договора и его риски

Как было уже указано выше, в связи с тем, что Закон прямо не регулирует правоотношения, связанные с договором аренды и выкупа жилого помещения, его лучше заключать с человеком, которого покупатель хорошо знает. Это вызвано различными рисками.

Риски такого соглашения следующие:

  1. в случае отказа владельца жилья от своих обязательств, уплаченные деньги не возвратятся, так как они шли за аренду помещения ;
  2. с учетом периодического повышения и понижения цен на жилые объекты, владелец квартиры, или будущий покупатель могут понести серьезные финансовые потери;
  3. слабая практика по рассмотрению споров по таким соглашениям практически отсутствует, результат в случае спора непредсказуем;
  4. риск внесения значительных изменений в первоначальное соглашение;
  5. право собственности на такое имущество может быть получено в отдаленном будущем;
  6. форма данного соглашения не предусмотрена ни одним действующим Законом или кодексом;
  7. большой риск выселения из жилого помещения, при невыполнении условий договора одной из сторон.

Вообще данные соглашения несут в себе множество рисков, которые связаны, прежде всего, с плохой правоприменительной практикой. У судов нет единого мнения по разрешению данных споров.

Договор аренды жилья со следующим его выкупом, хорошо подходит для приобретения жилья по низкой стоимости, если нет собственных сбережений. Но к его заключению нужно подходить с особой осторожностью, так как существует много рисков остаться без жилья и частично уплаченных денег.

Подробности на видео

Информация из «первых рук» о заключении и нюансах проведения сделки аренды квартиры с правом дальнейшего выкупа.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

Другие статьи

Обратный выкуп, НДС

Помогите, пожалуйста, найти информацию по налогообложению сделок по недвижимости с обратным выкупом.

При продаже нежилого помещения в налоговом учете отражается выручка от реализации. Выручку можно уменьшить на сумму расходов, связанных с реализацией. С дохода от реализации нежилого помещения нужно заплатить НДС.

Обратный выкуп отражается в налоговом учете аналогично приобретению товаров (рекомендация № 3 в полном ответе).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1.Статья. Продажа с правом обратного выкупа. Какое условие договора убережет сделку от признания притворной

А. Лупу. к. ю. н. магистр частного права, начальник отдела по работе с юридическими лицами ООО «ЮРИСТ»

И. Оськина. к. ю. н. генеральный директор ООО «ЮРИСТ»

В этой статье:
Когда уплата покупной цены равнозначна выдаче займа
Какими способами оформляют продажу с обратным выкупом
Как не допустить признания сделки ничтожной

Одним из не поименованных в Гражданском кодексе, но довольно распространенных видов договоров является купля-продажа с правом (обязательством) обратного выкупа. Этот договор может выступать как самостоятельной сделкой, так и способом обеспечения основного обязательства (как правило, кредита или займа). Изначально этот вид договоров появился в банковской и биржевой практике (сделки РЕПО) и предметом купли-продажи в них выступали ценные бумаги. Но впоследствии этот вид договоров распространился и на правоотношения обычных компаний с использованием других объектов купли-продажи. Механизм купли-продажи с обратным выкупом имеет ряд преимуществ по сравнению с очень близким к нему займом (кредитом), обеспеченным залогом имущества. Однако при этом существуют и специфические риски, связанные с неоднозначным отношением арбитражных судов к договорам купли-продажи с правом (обязательством) обратного выкупа.

Обратный выкуп как способ беспроцентного кредитования

В самом общем виде куплю-продажу с обязательством обратного выкупа можно определить как договор, в силу которого продавец передает в собственность покупателя свое имущество и обязуется в оговоренный срок выкупить его по более высокой цене.* Обычно целью таких сделок является получение одной компанией (назовем ее заемщиком) от другой компании (заимодавца) денежных средств на возвратной основе с передачей заимодавцу имущества в качестве обеспечения возврата денежных средств. При этом имущество передается в собственность по договору купли-продажи, а оплата за товар представляет собой как раз денежные средства, необходимые заемщику. Впоследствии заемщик возвращает денежные средства заимодавцу, а последний возвращает заемщику имущество по сделке обратного выкупа. Подобная сделка может оформляться двумя способами.

Купля-продажа с обязательством обратного выкупа (по конструкции РЕПО). Суть состоит в том, что кредитор покупает у продавца (фактического заимодавца) какое-либо имущество и одновременно обязуется продать это же имущество заемщику через определенный срок за такую-то цену. При этом заключаются два договора купли-продажи либо составляется один документ, но содержащий элементы этих двух договоров. Отличаются данные договоры только ценой (цена, указанная в договоре обратной продажи, выше) и сроками исполнения (первый договор исполняется непосредственно после заключения, а второй – через определенный срок)*. Получается, что уплата покупной цены по первому договору экономически равнозначна выдаче займа. Разность между ценой второго и первого договоров представляет собой плату за пользование займом, а временной интервал между сроками платежа за товар по первому и второму договорам фактически является сроком займа. С помощью такой договорной конструкции можно оформить и беспроцентный заем. В этом случае цена продажи и цена обратного выкупа будут равны. Если продавец по первому договору не выкупает имущество по второму договору (то есть, по сути, не возвращает деньги), оно остается в собственности покупателя по первому договору. Эта конструкция удобнее кредитования, обеспеченного залогом, тем, что имущество сразу поступает в собственность кредитора и отсутствует риск его отчуждения должником (залогодателем).

Договор обратной продажи под отлагательным условием. При данной конструкции одновременно заключаются три договора: кредитный договор (либо договор займа), договор купли-продажи и договор обратной продажи имущества под отлагательным условием, которым является факт возврата заемщиком кредита (займа) с процентами в установленный срок. В соответствии с пунктом 1 статьи 157 Гражданского кодекса данный договор вступит в силу с момента выполнения заемщиком обязательств, указанных в отлагательном условии. Как вариант – условия о прямой и обратной купле-продаже под отлагательным условием могут регулироваться единым договором. Главная отличительная особенность: в этой конструкции четко прослеживается связь договоров купли-продажи с кредитным договором (договором займа).

При таком варианте договоры прямой и обратной купли-продажи заключаются по одинаковой цене. При своевременном возврате кредита и уплате процентов стороны обязаны исполнить договор обратной продажи и имущество передается обратно заемщику. В противном случае отлагательное условие не наступает и имущество остается у кредитора.

Законодательство предусматривает обратную продажу только в отношении РЕПО

В действующем законодательстве договор купли-продажи с обязательством обратного выкупа предусмотрен только как биржевая сделка на рынке ценных бумаг – так называемый договор РЕПО (ст. 51.3 Федерального закона от 22.04.96 № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» ). Чаще всего для обратной продажи используют казначейские обязательства, облигации государственного внутреннего валютного облигационного займа или акции предприятий. Ценные бумаги удобны тем, что они почти всегда ликвидны, с ними легко совершаются сделки на предъявителя, а операции по реализации ценных бумаг не облагаются НДС (подп. 12 п. 2 ст. 149 НК РФ ). Кроме того, если ценные бумаги имеют в момент совершения сделки прогнозируемый неустойчивый курс, их «залоговую» стоимость в договоре можно установить ниже рыночной.

В отношении других объектов договор купли-продажи с правом (обязательством)обратного выкупа законодательством напрямую не урегулирован. Но на практике встречаются примеры таких сделок с любым другим ликвидным имуществом, например производственным оборудованием.

Способы избежать признания сделки ничтожной

Несмотря на очевидное удобство, широкое применение обратной продажи затрудняется тем, что суды иногда расценивают ее как ничтожную сделку (п. 2 ст. 170 ГК РФ ), прикрывающую договоры займа (кредита) и залога.

Привязка купли-продажи к кредиту (займу) рискованна. Начало негативной практике положило постановление Президиума Высшего арбитражного суда от 06.10.98 № 6202/97. В рассмотренном деле стороны применили второй вариант купли-продажи с обратным выкупом: был заключен кредитный договор и в качестве меры обеспечения – договор купли-продажи акций заемщика банку, а также договор обратного выкупа этих акций заемщиком с условием о том, что заемщик лишается права обратного выкупа в случае непогашения в установленный срок задолженности по кредиту. Оба договора купли-продажи были прямо определены в качестве неотъемлемой части кредитного договора. Именно этот факт в итоге позволил суду сделать однозначный вывод о том, что договор покупки акций банком у компании на самом деле прикрывал залог акций, соответственно, являлся притворной сделкой. Аналогичные примеры встречаются и в более поздней судебной практике (см. постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 02.03.05 по делу № А19-14857/04-47-Ф02-73/05-С2 ). Соответственно заключение договора купли-продажи с правом обратного выкупа в качестве меры обеспечения договора займа или кредита – самый рискованный вариант.

Суды лояльнее к обычной купле-продаже с обратным выкупом. Если же между сторонами заключен договор купли-продажи с правом обратного выкупа в качестве самостоятельной сделки, без договоров займа или кредита, то риск его признания ничтожным существенно снижается. В этом случае суды, как правило, руководствуются принципом свободы договора, установленным в статье 421 Гражданского кодекса, и не усматривают признаков притворности сделки. Так, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в постановлении от 07.06.05 по делу № Ф03-А51/05-1/1423 привел следующие доводы: «Как показывает анализ условий договора, воля сторон при его заключении была направлена на переход спорных акций в собственность от продавца к покупателю, что впоследствии произошло после внесения записи в реестр. При этом, исходя из буквального толкования условий договора, у продавца в течение определенного времени сохранена возможность обратного выкупа ценных бумаг, то есть имеет место совокупность двух сделок купли-продажи, признаки которой отражены встатье 454 Гражданского кодекса. В силу пункта 2 статьи 421 Гражданского кодекса стороны свободны в заключении договора, как предусмотренного, так и не предусмотренного законом. В связи с чем встречные требования о признании недействительным договора отклонены апелляционной инстанцией правомерно».

Еще более интересный вывод сделал Федеральный арбитражный суд Центрального округа в постановлении от 21.07.06 по делу № А68-ГП-303/17-05. «Ссылка истцов на заключение договора купли-продажи здания с целью исключить трудности с оформлением договора залога лишь подтверждает тот факт, что их воля, как и воля покупателя, была направлена на заключение договора купли-продажи».

ЖУРНАЛ «ЮРИСТ КОМПАНИИ», № 1, ЯНВАРЬ 2011

2.Рекомендация. Как отразить при налогообложении продажу товаров оптом. Организация применяет общую систему налогообложения

Выручку от продажи товаров учтите при расчете налога на прибыль в составе доходов от реализации (п. 1 ст. 249 НК РФ ). Этот доход уменьшается на сумму расходов, связанных с реализацией. Подробнее об этом см. Как учесть при налогообложении прибыли доходы и расходы при реализации покупных товаров .*

Реализация товаров является объектом обложения НДС*. Из этого правила есть исключения. которые предусмотрены пунктами 2 и 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ. О том, как начислить НДС и на какую дату определить налоговую базу, см. Как начислить НДС при реализации товаров (работ, услуг). Если момент оплаты и отгрузки товара не совпадает, учтите особенности в начислении НДС (см. подробнее Как начислить НДС с аванса в счет предстоящих поставок товаров (работ, услуг) ).

Елена Попова,
государственный советник налоговой службы РФ I ранга

3.Рекомендация. Как отразить при налогообложении приобретение товаров. Организация применяет общую систему налогообложения

При расчете налога на прибыль можно учесть следующие расходы, связанные с покупкой (получением) товаров:*

Такие правила установлены статьей 320 Налогового кодекса РФ.

Стоимость приобретения товаров

Стоимость приобретения товара при расчете налога на прибыль равна расходам на его покупку (договорная стоимость).

Если организация определяет доходы и расходы методом начисления, стоимость приобретения товаров признается в момент их реализации. Это следует из положений подпункта 3 пункта 1 статьи 268 Налогового кодекса РФ.

Если при покупке товара поставщиком был предъявлен НДС, то его можно принять к вычету. Для этого должны быть выполнены следующие условия:*

  • товары приобретены для реализации в деятельности, облагаемой НДС;
  • товары приняты к учету;
  • поставщик выставил покупателю правильно оформленный счет-фактуру с выделенной суммой налога.

Об этом говорится в статье 171 Налогового кодекса РФ.

Расходы, связанные с приобретением товаров

К расходам, связанным с приобретением товаров, относите:

  • расходы на доставку товаров (погрузка, разгрузка, транспортировка);
  • комиссионные (посреднические) вознаграждения, связанные с приобретением товаров;
  • другие расходы, возникшие при приобретении товаров.*

Порядок учета расходов, которые могут возникнуть у организации в связи с приобретением товаров, зависит от учетной политики для целей налогообложения. Статьей 320 Налогового кодекса РФ предусмотрены два варианта:

Если организация приняла решение обособленно учитывать расходы, связанные с приобретением товаров, дата признания этих расходов зависит от метода, которым рассчитывается налог на прибыль.

При кассовом методе расходы, связанные с приобретением товаров, учитывайте после того, как они будут оплачены (п. 2 ст. 273 НК РФ ). Например, когда покупатель рассчитается с транспортной компанией за доставку товаров.

При методе начисления расходы, связанные с приобретением товаров, должны быть распределены на прямые и косвенные (издержки обращения) (ст. 320 НК РФ ). Прямые расходы учитываются в момент реализации товаров, а издержки обращения – в том отчетном периоде, в котором они возникли (подп. 3 п. 1 ст. 268. ст. 320 НК РФ).

К прямым расходам относите стоимость товаров и затраты на доставку товаров до склада организации. При расчете налога на прибыль затраты на доставку спишите в части, относящейся к реализованным товарам .

К издержкам обращения относите все остальные расходы, связанные с приобретением товаров, за исключением внереализационных. Издержки обращения уменьшают налог на прибыль в месяце их возникновения.

Такие правила установлены статьей 320 Налогового кодекса РФ.

Если расходы, связанные с приобретением товаров, включены в стоимость товаров, то они уменьшают налог на прибыль в момент реализации товаров (подп. 3 п. 1 ст. 268. ст. 320 НК РФ). При поступлении товаров эти расходы на издержки обращения не относятся.*

Елена Попова,
государственный советник налоговой службы РФ I ранга

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.

Договор купли продажи с обратным выкупом квартиры

Договор купли продажи с обратным выкупом квартиры Cрочный выкуп квартир и долей в Москве

— Наши сотрудники будут рады предоставить консультацию по беспокоящим вас вопросам, для этого нужно обратиться по нашему телефону 8 (495) 508-02-02 или же заполнить простую заявку, которую вы можете найти на нашем вебсайте.

— Для того, чтобы лучше вникнуть в ваш вопрос, наш специалист задаст пару вопросов во время телефонной беседы, а также конкретизирует все стороны предстоящей сделки.

Договор купли продажи с обратным выкупом квартиры

Одним из не поименованных в Гражданском кодексе, но довольно распространенных видов договоров является купля-продажа с правом (обязательством) обратного выкупа. Этот договор может выступать как самостоятельной сделкой, так и способом обеспечения основного обязательства (как правило, кредита или займа).

Изначально этот вид договоров появился в банковской и биржевой практике (сделки РЕПО) и предметом купли-продажи в них выступали ценные бумаги.

Договор купли-продажи с обязательством обратного выкупа

В современной банковской практике широко применяемым способом обеспечения возвратности кредитов либо вообще особым видом активных банковских операций стало совершение сделок купли-продажи имущества с обязательством его обратного выкупа по заранее оговоренной цене и в заранее установленные сроки.

Суть данной сделки в следующем. Кредитная организация покупает у продавца (фактического заемщика) какое-либо имущество и одновременно обязуется продать это же имущество заемщику через срок за определенную цену.

Договор купли-продажи с правом продавца на обратный выкуп товара

______________________, именуем__ в дальнейшем «Продавец», в лице ___________, действующего на основании ______, с одной стороны и _____________, именуем__ в дальнейшем «Покупатель», в лице ____________, действующей на основании ______, с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.1. Продавец обязуется передать ____________ и относящиеся к нему документы в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется осмотреть _________, принять и оплатить его на условиях, установленных настоящим договором.

Заберите ее обратно!

К перспективам программы участники рынка относятся довольно прохладно, считая ее скорее маркетинговым инструментом. «На сегодняшний день такие программы скорее редкость. Они могут быть востребованы для привлечения внимания потенциальных клиентов к проектам застройщиков. Однако использование программы выкупа для большинства проектов и застройщиков возможно только как рекламная акция, распространяющаяся на сравнительно небольшую долю реализуемых площадей», — считает директор департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Юлиан Гутман.

Займ по договору обратного выкупа

2. Договор обратного выкупа, согласно которому после уплаты всех процентов по займу и самого займа квартира возвращается владельцу. В договоре обратного выкупа указывается, что заёмщик безвозмездно эксплуатирует помещение, а займодатель не имеет право им воспользоваться до момента 3-х месячной просрочки по выплатам.

Эта схема полностью страхует риски инвестора в случае невозврата займа, благодаря чему Финотека может представить 60% от стоимости квартиры в виде займа.

Образец договора аренды с последующим выкупом автомобиля

Не говоря уже о том, что, заклад не предугадывает механического перехода права принадлежности насчет заклада в том числе и в случае несоблюдения обещания должником. Применительно к уговорам заклада в судебной практике сознаются жалкими сделками уговоры о передаче в заклад залогодателем — муниципальным либо городским предприятием производственных фондов или же другого имущества (такими как двигаемого), в отсутствии которого предприятие не сумеет исполнять собственные уставные цели.

Образцы договоров — помощь в: Образец договор купли продажи с обратным выкупом

Предлагаем Вашему вниманию сборник договоров, которые могут потребоваться при оформлении. Составление договора аренды и Составление договора (аренды и купли продажи): общие правила, стоимость, особенности и цена.

Раз грядущая сделка будет сопровождаемым вблизи критерий. которые стороны пытаются оговорить заблаговременно. письменно обозначить эти условия предпочтительнее в тексте уговора меж гранями: Приключение ведьмочки как отомстить демону .

Дабы недопустить вышеперечисленных заблуждений.

Обратный выкуп — принцип бумеранга?

Понятие обратного выкупа появилось на российском рынке недвижимости совсем недавно. В общих чертах схема сделок с обратным выкупом (опция «sale-pay-back») выглядит так: в договоре купли-продажи прописывается пункт, согласно которому девелопер гарантированно обязуется выкупить у покупателя его квартиру через определённый промежуток времени. При этом сроки и стоимость выкупа застройщик определяет самостоятельно.

В ряде случаев покупателю гарантируется получение определённого дохода, в других случаях — выкуп по цене приобретения.

Обратный выкуп – преимущества и недостатки

На рынке недвижимости застройщики стали предлагать услугу по гарантированному выкупу квартир у дольщиков по завершении строительства. Пока такая услуга предоставляется в единичных проектах, в частности в ЖК «Сердце Столицы» от компании Дон-Строй Инвест.

Роман Семчишин (директор инвестиционного департамента TEKTA GROUP ) поясняет, что суть обратного выкупа в том, что застройщик по истечении определенного времени выкупает жилье у покупателей по более высокой стоимости.

Снова о продаже с правом обратного выкупа

Истец обратился в суд с иском о признании ответчика утратившими право пользования жилым помещением — двухкомнатной квартирой, с выселением и снятием с регистрационного учета. В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что на основании договора купли-продажи, заключенного с ответчиком, является собственником квартиры.

Ответчик предъявила встречный иск о признании договора купли-продажи ничтожным, прикрывающим договор займа под залог квартиры (ипотека), в связи с чем просила применить последствия недействительности такой сделки, аннулировать запись о регистрации права собственности истца.

Отсутствие намерений продавать квартиру, по мнению ответчика, подтверждаются наличием предварительного договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного между сторонами, в соответствии с которым истец обязался продать квартиру ответчику в срок до .

Установлено, что между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры.

Срочный выкуп квартир

В ситуации, когда деньги нужно получить в кратчайшие сроки, мы предлагаем Клиенту решение — срочный выкуп квартиры. Главное преимущество такой сделки в том, что покупателем объекта выступает сам Центр. Это самый быстрый и гарантированно надежный способ оперативного получения денег от продажи квартиры. Скупка квартир в Московском регионе должна быть быстрой, выгодной и надежной для продавца

Связавшись с нами по телефону или оставив заявку на сайте.

Условная купля-продажа может стать конкурентом залогу

Условная купля-продажа может стать конкурентом залогу
  • Почему условная купля-продажа может быть выгоднее залога
  • Чем различаются условная купля-продажа и купля-продажа с правом обратного выкупа
  • Когда суды признают куплю-продажу с правом обратного выкупа притворной сделкой
Как известно, действующее гражданское законодательство содержит открытый перечень способов обеспечения исполнения обязательств, что означает допустимость использования и способов, отличных от тех, что прямо названы в законе (ст. 329 ГК РФ). Одним из таких способов является условная купля-продажа, которая представляет собой одну из форм обеспечительной передачи правового титула.

Купля-продажа с правом обратного выкупа выглядит предпочтительнее условной купли-продажи

Отношения при «отлагательной» купле-продаже выглядят следующим образом. Между сторонами обеспечиваемого обязательства (назовем их банк и заемщик) заключается договор купли-продажи, в соответствии с которым права и обязанности по нему возникают у сторон договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного (обеспечиваемого) обязательства. В случае вступления договора купли-продажи в силу заемщик обязан перенести право собственности на отчуждаемую вещь (или иной объект гражданского права), а банк уплатить покупную цену. При этом обязательство банка по оплате прекращается зачетом против обязательства должника. Если же должник надлежащим образом исполнит основное обязательство, то купля-продажа не вступает в силу.

По иному строятся отношения при постановке купли-продажи под отменительное условие. Здесь также между сторонами обеспечиваемого обязательства заключается договор купли-продажи, однако права и обязанности по нему возникают сразу, а не при неисполнении или ненадлежащем исполнении основного обязательства.

Таким образом, банк становится собственником отчуждаемого имущества сразу. При наступлении отменительного условия собственность возвращается заемщику, а заемщик возвращает уплаченные банком денежные средства. Однако в отличие от купли-продажи, поставленной под отлагательное условие, зачет в данном случае вряд ли возможен. Ведь стороны платят друг другу дважды: банк предоставляет кредит и уплачивает цену имущества, передаваемого по договору купли-продажи, а должник возвращает кредит и уплачивает выкупную цену. При этом банк совершает оба платежа до наступления отменительного условия, а должник — после.

Аналогичного экономического результата можно достигнуть с помощью иной конструкции — купли-продажи с правом обратного выкупа. Она является более предпочтительной, поскольку стороны платят друг другу только один раз (кредитор уплачивает покупную цену, а должник — выкупную). При этом разница в размере платежей и составляет заработок кредитора, что избавляет стороны от необходимости заключения самостоятельного кредитного договора.

Конструкция условной купли-продажи конкурирует с залогом

По сравнению с залогом как способом обеспечения исполнения обязательства условная купля-продажа имеет определенные преимущества. Главным из них является отсутствие необходимости обращения взыскания на заложенное имущество. В данном случае кредитор приобретает право собственности на обеспечивающее имущество, что и является основным мотивом к заключению подобного рода сделок.

Так, в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства по возврату займа кредитору необходимо обратиться в суд с требованием об обращении взыскания, после чего пройти через процедуру продажи заложенного имущества. Все это требует определенных временных и финансовых затрат. Если же основное обязательство обеспечено при помощи условной купли-продажи, то в случае неисполнения должником обеспеченного обязательства кредитору не требуется проходить через данную процедуру, он становится собственником имущества.

На первый взгляд кажется, что условная купля-продажа в большей степени выгодна кредитору, а не должнику. Однако это все же не в полной мере соответствует действительности. Приведу пример.

При условной купле-продаже движимых вещей владение обеспечивающим имуществом остается у должника — кредитор просто не заинтересован в этом имуществе, должник же, напротив, желает сохранить владение с целью иметь возможность пользоваться имуществом. В этом случае кредитор оказывается в крайне ненадежной ситуации, поскольку должник остается в глазах всех третьих лиц собственником имущества, а следовательно, имеет возможность это имущество продать. При этом кредитор не сможет истребовать проданное имущество из владения третьего лица как добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ).

Описанное верно, если купля-продажа поставлена под отменительное условие. Если же купля-продажа совершена под отлагательным условием, то положение кредитора еще хуже — должник не просто кажется собственником имущества, он таковым является, что позволяет делать с имуществом все что угодно. Право же кредитора на взыскание убытков, причиненных подобными действиями должника, является слабым утешением — может случиться так, что возмещать убытки будет нечем.

Другой пример. В отношении должника инициируется процедура банкротства. Если купля-продажа поставлена под отменительное условие, то кредитор защищен — он является собственником, имущество в конкурсную массу должника не попадает. Если же наличествует отлагательное условие, кредитор лишается обеспечения — обеспечивающее имущество включают в конкурсную массу, а требование кредитора удовлетворяют в общем порядке.

Подобные обеспечительные конструкции имеют неоднозначную оценку в практике арбитражных судов, что и неудивительно, поскольку условная купля-продажа действующим законодательством не регулируется, а какие-либо устоявшиеся в российской доктрине взгляды на эту конструкцию и на те вопросы, которые она перед нами ставит, отсутствуют.

ПРАКТИКА. Стороны заключили договор о предоставлении кредитной линии, обеспечением по которому выступили два договора купли-продажи. По условиям первого договора заемщик продал банку акции, а в силу второго договора происходила обратная продажа. При этом в соответствии с договором о предоставлении кредитной линии заемщик терял право обратного выкупа, если не вернет сумму кредита в срок.

Как несложно догадаться, заемщик просрочил возврат кредита и обратился к банку с требованием вернуть акции. Суды трех инстанций в удовлетворении иска отказали. Президиум ВАС РФ отменил судебные акты нижестоящих судов, иск удовлетворил. При этом Президиум исходил из того, что все три договора — договор о предоставлении кредитной линии, договор купли-продажи, договор «обратного выкупа» — являлись взаимосвязанными, а договор купли-продажи — притворной сделкой, прикрывающей залог акций. Представляется, что основной причиной удовлетворения иска послужила не притворность сделки (которая является скорее обоснованием), а сам фактический состав, который имел место. В описанной ситуации банк получил не только причитающиеся ему по кредиту денежные средства (пускай и с просрочкой), но и имущество, сопоставимое по стоимости с размером кредита. Очевидно, что просрочка в возврате кредита не может и не должна служить оправданием для подобного положения вещей.

Несмотря на то, что рассмотренное дело касалось купли-продажи с правом обратного выкупа, а не условной купли-продажи, полагаем возможным распространить указанную позицию Президиума ВАС РФ и на условную куплю-продажу, поскольку обе конструкции преследуют одну цель — передачи права собственности кредитору для обеспечения исполнения обязательства.

Суды редко признают куплю-продажу с правом обратного выкупа притворной сделкой

Хоть ВАС РФ по вопросу допустимости использования подобных обеспечительных конструкций и высказался негативно, практика арбитражных судов не однообразна. Так, ФАС Дальневосточного округа со ссылками на налоговое законодательство (ст. 282 НК РФ) не признал договор купли-продажи с правом обратного выкупа притворной сделкой. В другом деле суд также пришел к выводу об отсутствии оснований считать договор купли-продажи притворной сделкой. Данное дело примечательно тем, что проданные по договору купли-продажи с правом обратного выкупа акции уже находились в залоге у банка, что и послужило основным доводом против признания договора купли-продажи притворной сделкой.

Полагаю, что подобное обстоятельство все-таки не имеет какого-либо существенного значения ввиду следующего. Как выше уже указывалось, данная конструкция конкурирует с залогом и преследует цель обхода правил ГК РФ о необходимости обращения взыскания на заложенное имущество. В названном деле договор купли-продажи был заключен заемщиком не с самим банком, а с третьим лицом по указанию банка, и из текста судебного акта не видно, связано ли каким-либо образом данное лицо с банком или нет (предполагаю, что связано).

Если банк опосредованно (через покупателя) приобрел право собственности на отчужденные акции, то цель обхода норм ГК РФ была достигнута. В этом случае договор купли-продажи, по моему мнению, также должен признаваться притворной сделкой. В ряде других дел арбитражные суды пришли к выводу о притворности договоров купли-продажи6.

Арбитражные суды часто квалифицируют условия договора как потестативные, даже если они зависят от воли сторон косвенно

Анализируя указанные дела, можно увидеть причины отсутствия единообразия в судебной практике. Основным доводом арбитражных судов, которые отказывали в признании договора купли-продажи притворной сделкой, является довод о том, что договор сторонами был надлежащим образом исполнен. Также в судебных актах часто встречается довод, согласно которому субъектный состав основного договора и договора купли-продажи разный, в то время как сторонами притворной и прикрываемой сделки должны быть одни и те же лица. В тех делах, в которых суды пришли к выводу о притворности сделки, четко прослеживается взаимосвязанность основного договора и договора купли-продажи. Как правило, такая связь выражается ссылкой в договоре купли-продажи на основной договор, а также закреплением условия о том, что в случае надлежащего исполнения основного обязательства кредитор обязан обратно продать имущество должнику. Если подобные сигнальные маркеры отсутствуют, суды отказывают в признании договора купли-продажи притворной сделкой.

Помимо квалификации договора условной купли-продажи в качестве притворной сделки, у сторон такого договора существует и иная опасность. Условная купля-продажа всегда является условной сделкой и условием по ней выступает неисполнение (или исполнение) должником обеспечиваемого обязательства. На первый взгляд, такое условие договора является потестативным. Полагаю, что подобный подход можно признать ошибочным, поскольку неисполнение обязательства может быть вызвано такими обстоятельствами, которые не зависят от воли должника. Однако анализ арбитражной практики показывает, что если наступление условия в той или иной мере может зависеть от воли одной из сторон, такое условие автоматически признается потестативным.

Несмотря на то, что Гражданский кодекс РФ не содержит запрета на постановку сделки под потестативное условие, судебная практика однозначно стоит на существовании такого запрета. В качестве примера можно привести одно из дел ФАС Московского округа. В судебном акте было указано, что по смыслу статьи 157 ГК РФ «условие должно быть обстоятельством, не зависящим от воли сторон, и относится к будущему времени»7. В связи с чем, безусловно, существует опасность признания условной купли-продажи ничтожной сделкой по причине ее противоречия статье 157 ГК РФ. Однако в судебной практике можно обнаружить и иной подход. Так, ФАС Западно-Сибирского округа не усомнился в правомерности договора купли-продажи, отлагательным условием которого является неисполнение основного обязательства. Суд в своем решении указал, что возможность условной продажи предусмотрена диспозицией статьи 157 Гражданского кодекса РФ.

Соглашение об условной купле-продаже закрепляет связь с основным обязательством

Соглашение об условной купле-продаже должно содержать оговорку, что данное соглашение заключается в целях обеспечения основного обязательства (которое, естественно, должно быть названо в соглашении). Если же нет задачи поставить договор купли-продажи под условие, а целью является достижение аналогичных последствий, то подобную оговорку и само отлагательное или отменительное условие стоит исключить из текста договора, ведь они связывают куплю с основным обязательством, что повышает риск признания купли притворной сделкой.

Предметом договора условной купли-продажи может выступать любой объект гражданского права. Однако в определенных случаях содержание такого договора будет иметь ряд особенностей. Так, если предметом купли-продажи, поставленной под отменительное условие (или договора купли-продажи с правом обратного выкупа) выступают акции, то необходимо предусмотреть порядок осуществления должником «своих» корпоративных прав. Несмотря на то, что должник собственником акций быть перестает, он по-прежнему заинтересован реализовывать права, предоставляемые ими. Такая цель может быть достигнута путем выдачи доверенности. Особым условием такого договора является условие о цене. Оно примечательно тем, что продажная цена и размер обязательства должника по основному договору должны совпадать ко времени вступления договора купли-продажи в силу. Например, если условной куплей обеспечивается заемное обязательство, то продажная цена должна включать в себя не только размер займа, но и проценты по нему.

Также сторонам договора необходимо помнить о том, что при отлагательной купле-продаже обязательство кредитора уплатить продажную цену и обязательство должника по основному договору прекращаются зачетом. Условие договора купли-продажи о том, что при наступлении отлагательного условия указанные обязательства зачитываются, вряд ли можно рассматривать как правомерное, так как зачет относится к категории так называемых распорядительных преобразовательных сделок, совершение под условием которых не допускается. Хоть и действующее законодательство не содержит прямого запрета на подобные условия, полагаю, что заинтересованная сторона (в первую очередь, должник) должна направить другой стороне заявление о зачете при наступлении соответствующего условия. В этом случае, если даже условие договора о зачете обязательств должника и кредитора при наступлении условия будет признано недействительным, зачет все равно будет произведен.